Уж сколько раз твердили народу, что рискованно бродить по рынку недвижимости, рассчитывая на собственную сообразительность, лучше обратиться к профессионалам. Но народ не внемлет. Стало быть, и «советы бывалого» в этом вопросе по-прежнему актуальны. Сегодня в роли консультанта выступает менеджер АН «Монолит» Сергей Сорочан.
Рекомендации покупателю
Прежде всего, определитесь, чего вы хотите. И какими средствами располагаете. Чтобы не возникла ситуация, которую я называю «синдромом голубой ели». Грубо говоря, вы хотите купить елку. Продавец говорит, что понял, что вам нужно, и приводит к елке в Кремле: «Рубите!» Елка вам, безусловно, нравится, но вы же понимаете, что срубить ее не в ваших силах. И остаетесь с невыполнимой мечтой…
Нечто похожее может произойти и в том случае, если продавец на самом деле не готов к продаже. Вероятность подобного, если вы занимаетесь поиском квартиры самостоятельно, довольно велика. Например, поругались супруги: все, завтра продаем! Дали объявление в газету. Приходит человек, смотрит, квартира ему нравится (у нас это называется «влюбился»), всё, беру. А продавцы в ответ: мол, вы знаете, мы сегодня помирились, поэтому продавать раздумали. Покупатель, болея этой квартирой, будет еще долго шататься по рынку, сравнивая с ней все увиденные. И легко может пропустить подходящий вариант. Либо, когда подожмут сроки, взять что-то совсем паршивенькое, отчего потом сам плеваться будет. Опытный риэлтор легко может определить, действительно ли продавец хочет расстаться с квартирой или нет. Вам же придется полагаться только на свою интуицию.
Далее. Осматривая девятиэтажку, я бы поднялся на лифте, а спустился пешком. Чтобы проверить, в каком состоянии подъезд и кто в нем живет. Это можно определить, например, по типу дверей. Если двери старые, деревянные - это верный признак, что подъезд заселен либо малоимущими стариками (что не самый плохой вариант), либо алкоголиками. Нужно ли вам такое соседство?
Если вы хотите переехать в надежде на тишину, попробуйте громко поговорить на лестничной площадке. Сразу станет ясно, есть у соседей собака или нет.
В самой квартире в первую очередь смотрите в окна. Может оказаться, что из них открывается вид либо на помойку (представьте, какие ароматы здесь будут летом), либо на заброшенную стройку, либо на котельную или автостоянку. Как правило, автосигнализация срабатывает часто и бесконтрольно, в том числе и в 3 часа ночи, так что выспаться в этой квартире вам вряд ли удастся.
Если вид из окна вас устраивает, смотрите дальше. Обращайте пристальное внимание на углы: текут или не текут. Если протечки были, узнайте, когда. Если давно, то по характерному высыханию это видно. Не поленитесь пощупать.
Очень важный момент, особенно в старом фонде, напор воды. Откройте и посмотрите, устраивает ли вас тот, что есть.
Обратите также внимание на такую «мелочь», как полы: скрипучие или нескрипучие.
Если вы намерены сделать перепланировку, следует сразу же смотреть, какой дом: панельный или кирпичный. Можно попросить и план квартиры, чтобы определиться, где располагаются несущие стены и что можно делать, а что нельзя.
Еще один маленький нюанс, который, тем не менее, способен сыграть роковую роль. Всегда спрашивайте, нужно ли разуваться. У меня был случай, когда наше агентство продавало квартиру бабушки невероятно чистоплотной. Смотреть ее пришел молодой человек. И хотя с ним было оговорено, что в квартире следует разуться, он пошел в обуви. Остался доволен и, когда мы вышли на лестничную площадку, сказал, что будет покупать. А бабушка уперлась, дескать, не буду ему продавать, он некультурный. Пришлось потратить много времени, чтобы ее переубедить…
Рекомендации продавцу
Начну с наболевшего: если у вас есть кошки, кошачьи туалеты из прихожей нужно убирать! Особенно заполненные. Мы в одну квартиру пришли: прихожая маленькая, все столпились, и кошачий лоток перевернулся. Начало, сами понимаете, малообещающее.
Запомните также, что крайне угнетающее впечатление остается, когда в квартире полная тишина. Часто хозяева, особенно если окна выходят туда, где шумно, к приходу потенциальных покупателей всё закупоривают. Заходишь в гробовую тишину, в которой лишний раз и вопрос-то задать неловко. Некоторые клиенты даже не хотят проходить в такую квартиру и разворачиваются на пороге.
И, конечно, побольше лояльности. Не нужно ходить за покупателем по пятам, словно продавец бутика. Это мешает полноценному осмотру квартиры. Дайте немножко свободы.
С другой стороны, если вы работаете без риэлтора, нужно быть готовым, что к вам придут и так называемые «туристы», и обыкновенные воришки.
«Туристами» мы называем тех, кто ходит по квартирам не для того, чтобы купить себе жилье, а для того, чтобы посмотреть, как другие решили те проблемы, которыми они сами озабочены на данный момент. Например, им нужно перенести стену, и они думают, как лучше это сделать. А тут в газете объявление о продаже, где написано, что в квартире сделана перепланировка кухни. Пойдем, посмотрим как! И пошли «на экскурсию»…
Ну а воришки специально высматривают, что где лежит и как это потом из квартиры вынести.
Если квартира понравилась, и покупатель говорит, что берет ее, заранее обговорите, каким образом и в какие сроки вы получите деньги. Может оказаться, что речь идет об ипотеке. Или деньги еще не сняты со счета в банке. А если уж вы продаете одну квартиру, рассчитывая на вырученные средства приобрести для себя другую, можете и вовсе попасть впросак. В прошлом году, например, цены на недвижимость росли каждую неделю. Причем строители ждать не будут, раз – и стоимость взлетела. И смысл продажи квартиры теряется.
Но без профессионалов все равно не обойтись
А вот если речь идет уже не об осмотре квартиры, а непосредственно о сделке, то документы, по моему глубокому убеждению, обязательно должны изучить профессионалы. Здесь очень много нюансов, и свидетельство о собственности - не единственное, что необходимо. Есть еще и другие бумаги, не менее важные.
Всегда нужно знать историю квартиры, то есть то, каким образом она досталась продавцу. Особенно опасно, если речь идет о наследстве, это самые сложные сделки. Кто-то мог не вступить в наследство по незнанию, а кто-то и специально. Я помню случай, когда люди пришли в наше агентство уже после того, как произошла сделка. Им попались очень опытные мошенники: сделали вид, что наследник один, потом, как это обычно бывает, появился пьяный брат, заявивший, что родственники его обманули, «вертайте взад», а потом этот брат умер… Адвокат бился три года, но дело не решено до сих пор.
То есть помимо свидетельства на право собственности нужно проверять и выписки из лицевого счета, и регистрацию, и приватизацию. На момент продажи квартиры кто-то может находиться в армии или в тюрьме. По закону, если кто-то отбывает срок наказания, а квартиру, где он прописан, продают, обязательным условием должна быть покупка другой квартиры. Иначе, отсидев срок и снявшись с регистрационного учета в местах лишения свободы, человек автоматически возвращается в ту квартиру, из которой выбыл.
Я бы еще подумал о способе и месте передачи денег. Иначе, придя покупать квартиру, вы можете просто получить по голове и очнуться уже без денег. Ничего, естественно, не купив. В любом крупном агентстве недвижимости вам и счетную машинку предоставят, и купюры на подлинность проверят, и безопасность гарантируют.
Записала Вера Звездова.
