Квартира – она и есть квартира. Богатство, которое можно потрогать. И неважно, что под ногами: старый линолеум или новый паркет – исходя из нынешних цен на жилье, вы каждый день шаркаете тапочками по золоту. Но есть и нюансы. Один из них – ликвидность жилья. И даже одинаковые квартиры, расположенные в стоящих недалеко друг от друга домах (да даже в одном доме), будут продаваться за разное время и, в итоге, стоить по-разному. Как же действует этот таинственный и не всегда понятный механизм рынка – ликвидность? И как не совершить ошибки, покупая то, что не сможешь потом выгодно продать?
Жизнь на первом этаже
- Начнем с того, что неликвидной квартирой называется та, которая в силу различных обстоятельств не пользуется спросом на рынке, - объясняет директор агентства недвижимости «ЖСВ» Сергей Жаров. – Тому есть две основные причины – географическое расположение и этажность.
Начнем со второй - как возможность продать квартиру зависит от уровня над поверхностью земли?
- Раньше даже мода была писать в объявлениях – крайние этажи не предлагать. То есть первый и последний, - вспоминает Сергей Жаров. - В принципе, мало что изменилось.
Понятно, почему не берут последний этаж – ветрено, холодно, долго подниматься, и апрельская капель (как и любой мало-мальски стоящий дождь) весело заливает балкон. А почему же так не любят первый?
- Усложняет жизнь на первом этаже, в первую очередь, подвал, - уточняет Сергей Жаров. – В типовых домах – «хрущевках», «брежневках», окна в подвал обычно ничем не прикрыты, холод проникает туда, и через железобетонное перекрытие попадает в квартиры на первом этаже. Они едва ли не самые холодные во всем доме.
А, кроме того, на первом этаже весьма злободневны проблемы с канализацией.
- Жильцы верхних этажей, чаще всего, не очень беспокоятся о комфорте нижних соседей и спускают по канализации бумагу, тряпки, мусор, - поясняет Сергей Жаров. - Все это пролетает до первого этажа и образует засор. Приятного мало. Поэтому квартиры на первых этажах пользуются спросом, в основном, у людей пожилого возраста, у тех, для кого подняться на второй этаж – уже тяжело.
Но если вы думаете, что проблема первого этажа есть только у типовых и старых домов - ошибаетесь.
- В элитных домах проблема несколько иная – подземная парковка. По строительным нормам, если парковка находится в цоколе здания, там должна быть соответствующая вентиляция и звукоизоляция, но часто требования просто не выдерживаются. Гул, выхлопные газы и конденсат поднимаются этажом выше - на первый.
Район имеет значение
Другой показатель ликвидности жилья – его расположение.
- Всегда было, есть и будет ликвидно жилье в центрах районов, - делится Сергей Жаров. - Не обязательно это нагорная часть - ни центральные улицы Автозавода, ни главные магистрали Ленинского района неликвидностью не страдают, а за квартирой в центре Канавинского района выстроится очередь.
- В любом случае, главное, чтобы были рядом транспортные развязки и инфраструктура - школы, больницы, детские садики. И при любых обстоятельствах квартира на проспекте Ленина будет продаваться быстрее, чем, например, на улице Дачной. И это играет на цену. По стоимости они, может, и похожи, но ликвидность второй меньше, а, значит, чтобы быстрее продать, придется снижать цену.
Но не все так просто. Квартира даже в ликвидном месте, может оказаться неликвидной.
- Раньше было проще, – рассказывает Сергей Жаров. – Квартира, исходя из положения и этажности, была априори либо ликвидна, либо нет. Сейчас рынок несколько трансформировался – спрос идет волнами. Например, Верхние Печеры – район хороший, тихий, доступный, квартиры - загляденье. Но сейчас, например, ликвидность квартир в Верхних Печерах ниже, чем квартир, в Кузнечихе. Районы находятся вроде бы недалеко друг от друга, и качество жилья в Печерах лучше, а вот…
- Это происходит потому, что волна спроса приходится на Кузнечиху, - считает Сергей Жаров. - Если хотите, рынок формирует моду и основной модный тренд сейчас – покупать жилье именно там. И это совсем не значит, что месяца через три все не поменяется кардинально, и уже Печеры станут «Меккой» для покупателей.
Это как с грибами – сегодня они «пошли» в Городецком районе и все едут туда, а завтра в Борском – и уже туда грибникам дорога. Как же выбрать при таких скачках? И где прочитать прогноз ликвидности на сегодня?
Как выбрать?
- Меньше всего подвержены скачкам спроса центры районов, - считает Сергей Жаров. - С этим нет проблем, ни в нагорной части, ни в заречной. Центры Советского, Канавинского, Ленинского районов пользуются традиционным спросом, ликвидность там высокая. Правда есть и исключения, например Московский район – там даже на площади Героев жилье в разные периоды может иметь разную ликвидность.
Но и расположение на главных магистралях - не абсолютный показатель. При прочих равных условиях квартира, выходящая окнами на такую магистраль, будет менее ликвидна, чем квартира, выходящая окнами во двор. А квартира, расположенная во втором - третьем ряду домов, чуть в глубине района будет ликвиднее обеих предыдущих. Ценится не шум, а тишина.
Влияет на ликвидность жилья и сезон
- Обычно говорят – продавать жилье осенью, покупать весной, - объясняет Сергей Жаров. - Это отчасти верно, последние два года именно так и происходило - скачок цен к октябрю и снижение после Нового года. Но все зависит не только от времени года, но и от крупных событий в жизни города и страны. Например, в 2012 году, перед выборами президента, пиковым по спросу на жилье стал как раз январь, хотя обычно месяц просто провальный. Люди не хотели рисковать – кто знает, будет ли подъем цен или снижение, и покупали жилье впрок.
Оно и понятно - в нашей стране это, пожалуй, самое выгодное вложение капитала. Ведь ликвидная квартира или нет - стоит она все равно дорого.
- При выборе квартиры нужно в любом случае помнить, что с 2008 года никаких резких снижений цены на жилье не было. Либо рост, либо стагнация, которая наблюдается и сейчас. Поэтому единственный совет – не пускаться в крайности. Чтобы оценить ликвидность той или иной квартиры нужно придерживаться не сезонных, а средних показателей цены.
И последнее – более ликвидной будет квартира без проблем. В первую очередь, судебных.
- Квартира, на которой есть какие-либо непонятные судебные решения, ограничения прав, будет малоликвидна, - подтверждает Сергей Жаров. – Квартира, по которой намечается сделка с отсрочкой на длительный срок по освобождению, тоже попадает в этот список. Находятся, конечно, люди, которые идут навстречу требованиям продавца, вроде таких: квартиру вы покупаете сейчас, а съезжаю я через полгода, но людей, готовых ждать, немного.
В принципе, основные факторы, влияющие на ликвидность, перечислены. А как ими руководствоваться – решать вам.
