Мы уже писали о том, что в скором времени Москва перегонит все города по стоимости жилья. Уже сейчас стоимость 1 кв. м в сегменте "премиум" в Москве и Санкт-Петербурге составляет ?12,3 тыс. и ?10,4 тыс. соответственно. Уже через десять лет Москва сможет составить достойную конкуренцию Лондону по ценам на новое жилье в престижных районах, считают эксперты. Ввиду того что предложение в этом секторе очень невелико и перспективы увеличения элитного жилого фонда незначительны, спрос на дорогую недвижимость в Москве очень велик.
Уже сегодня по критерию темпов роста цен Лондон далеко отстает от Москвы и особенно Петербурга, где годовой рост цен составляет 75% и 95% соответственно. Стремительно дорожает недвижимость и в индийских Дели (47%) и Мумбаи (44%). Мегаполисам России, Индии и Китая британские аналитики отводят роль главных игроков на рынке дорогой недвижимости в ближайшем будущем. "Эти места переживают бурный рост, связанный с быстрым экономическим развитием и созданием новых богатых слоев общества. Это ведет к острой конкуренции за лучшие квартиры и виллы в безопасных и престижных районах", - отмечается в исследовании.
Но простых российских граждан элитная недвижимость если и занимает, то как предмет совершенно фантастический. Больше нас занимает состояние дел с обычным жильем. И тут наблюдатели выступают с очень печальным для всех прогнозом. По их данным, в 2007 году рост цен на новую квартиру в панельном доме составит 18%. Согласно расчетам специалистов, средняя цена на первичном рынке жилья в Москве к концу текущего года может подняться до 115 тыс. рублей за квадратный метр общей площади. В конце 2006 года один метр аналогичной недвижимости оценивался в 76 тыс. 844 рубля.
Как сообщает «Профиль», этот прогноз - результат применения на практике новой методики прогнозирования изменения цен на рынке недвижимости, основанной на математическом анализе. «Методика прогнозирования изменения цен на недвижимость в сегменте нового многоэтажного панельного строительства в Москве и Московской области», разработанная Исследовательской группой «РЭА - Риск-менеджмент» при Российской экономической академии имени Г.В.Плеханова и специалистами аналитического центра Realty Monitor, - первый универсальный инструмент прогнозирования. 15 мая в Москве состоялась презентация методики. В ее основе - математическая многоуровневая модель, позволяющая объективно оценить возможные изменения с учетом исторического опыта (анализу подверглись данные за последние 10 лет), экономических показателей и возможных факторов риска.
Михаил Чеготов, риск-менеджер группы «РЭА - Риск-менеджмент», пояснил, что «математическое описание экономических процессов давно не экзотика. Мы можем создавать как глобальные, так и частные экономические модели, например прогнозировать поведение продавца или покупателя на любом рынке и в любых условиях. Рынок недвижимости - не исключение. Наша модель строится на основании разнообразных статистических данных и основных экономических показателях: душевых доходах населения, индексах-дефляторах ВВП, индексах фондового рынка». Кроме того, в методике учтены и выражены математически так называемые факторы риска - условия, которые либо не могут быть охарактеризованы численным образом, либо по которым отсутствует набор объективных или достаточных статистических данных: в частности, законодательные инициативы, миграционная политика, столичный статус региона, прогнозы МЭРТ и аналитиков и многие другие. Статистически и экспертно данные факторы были оценены и учтены в расчетах.
Помимо методики, позволяющей делать прогнозы на год, разработчики предложили модель прогноза такого динамического индикатора рынка, как ежемесячный индекс стоимости современного панельного жилья в Москве IRN по динамике индекса фондового рынка РТС (RTSI). Ежемесячный индекс позволяет наглядно соотносить долгосрочный прогноз с ситуацией сегодняшнего момента. Использование новой методики, как считают специалисты, облегчит жизнь и девелоперам, и рядовым покупателям, а инвесторы получат реальный, действующий инструмент, позволяющий планировать вложения.
Новая методика по прогнозированию цен на недвижимость уже доказала свою адекватность точностью ретроспективных прогнозов за 2005 и 2006 годы.
«Мы проверили нашу модель, так сказать, задним числом - за 2005 и 2006 годы. И наш прогноз разошелся с фактическими ценами не более чем на 5%, - рассказал Михаил Чеготов. - Это говорит о том, что модель вполне рабочая. Наш прогноз на конец 2007 года применительно к панельным новостройкам такой: цены будут расти темпами, опережающими инфляцию. Потому что большинство показателей играет на увеличение стоимости жилья в Москве и Московской области».
Отметим, что на 2008 год тоже делаются прогнозы. Так, глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик уверен, что в будущем году цены на российском рынке жилья будут расти, что обусловлено цикличностью сдачи готовых объектов. "Роста цен на жилье практически не было. В следующем году, в связи с цикличностью сдачи жилья, мы прогнозируем опять, с меньшей степенью, подъем цены", - сказал Круглик. В качестве примера того, как цикличность в строительной индустрии определяет колебания цен на квартиры, глава Росстроя привел ситуацию на рынке недвижимости в Москве и Петербурге, стоимость квадратного метра выросла в 2006 году в два раза. По мнению Круглика, ценовой скачок объясняется тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь 2006 года. Глава Росстроя не исключил применения административных мер для урегулирования этой проблемы.
Материал подготовлен службой информации Point.Ru при использовании данных журнала "Профиль"
