Какой будет Москва через 10-20 лет – заполонят ли город небоскребы или застройщики наконец начнут возводить малоэтажные и среднеэтажные здания? Почему сегодня формат клубных домов сохраняет устойчивый спрос на столичном рынке недвижимости, в то время когда другие сегменты «штормит»? Во всем этом разбираемся вместе с Ильей Фроловым, управляющим партнером девелоперской компании Stenoy.
Высотное строительство, как правило, вызывает противоречивые эмоции – кому-то нравится, а кому-то совсем нет. Однако не все зависит от вкуса или личного выбора. Чаще всего, этот выбор просто невелик. В таком густонаселенном мегаполисе как Москва, сценарий высотного строительства – самый реалистичный. В то время как спрос на камерные проекты с низкой плотностью застройки неустанно растет, объем предложения на премиальном рынке столичного жилья сокращается. И в этом состоит парадокс – спрос есть, а предложения мало. В экспозиции на столичном рынке жилой недвижимости клубных домов сейчас представлено не более 15% от общего объема предложения премиальных новостроек.
Не рождаются, а становятся
Концепция клубного дома пришла в Россию из Европы в начале 2000-х годов. Изначально этот формат развивался в Лондоне, где исторически сложилась культура закрытых клубов «только для своих». Спустя годы формат набрал популярность, а цены на клубные проекты в туманном Альбионе сегодня бьют мировые рекорды, в среднем начинаясь от 4 млн евро (или 363 млн рублей) за лот. Что же такого особенного реализуется в центре британской столицы? Например, отреставрированный особняк середины XIX века, который после реконструкции приспособился под современное использование. В клубном доме всего 20 апартаментов, а еще собственный кинотеатр, бассейн, фитнес-клуб, подземный паркинг, классический английский парк, небольшой теннисный корт и, конечно, круглосуточный консьерж-сервис.
Сингапур – еще один город, в котором формат клубных домов прочно обосновался и нашел своего покупателя несмотря на то, что жилье в таких проектах стоит в разы дороже стандартного фонда, распространенного в Юго-Восточной Азии.
В Москве же первые клубные дома появились около 15-20 лет назад и быстро завоевали признание состоятельных покупателей. Это были камерные малоэтажные комплексы класса deluxe в центре города. Флагманской локацией, где сложилась максимальная концентрация клубных домов, стал район Остоженки, который еще называют Золотой милей. Дом №1 в Молочном переулке по проекту архитектора Юрия Григоряна – один из культовых образцов элитного домостроения в Москве рубежа XX-XXI веков.
Примерно тогда же там стали появляться и другие дома с очень выразительными названиями и интересной авторской архитектурой: Cooper House в Бутиковском переулке авторства Сергея Скуратова, Barkli Virgin House в Зачатьевском переулке, спроектированный бюро АМВ, «Дворянское гнездо» в Большом Левшинском пер. архитектора Ильи Уткина. География элитных проектов «только для своих» постепенно расширялась. В Казачьем переулке по проекту мастерской Михаила Филиппова был возведен «Римский дом», «Коперник» на Якиманке авторства мастерской Ткаченко. Формат в Москве прижился и практически каждое здание стало своего рода символом эпохи.
Устойчивый, но без стандарта
Да, камерный дом в топовой локации с небольшим количеством соседей – формат понятный. При этом клубными домами не рождаются, ими становятся. Да, это частый случай, когда выбор – что строить в центре – не за девелопером, а за городом. Порой ограничения по высотности здания и плотности застройки, которые город выдвигает к объекту, вынуждают девелопера строить дома ниже и компактнее. Что, собственно, не всегда плохо. У таких проектов точечной застройки темп реализации всегда выше, чем у проектов массовой жилой застройки.
В условиях меняющейся рыночной конъюнктуры и экономической турбулентности клубные дома остаются одним из наиболее устойчивых сегментов рынка недвижимости. Даже в период общего спада продаж на рынке жилья спрос на этот формат демонстрирует стабильный рост, привлекая внимание покупателей, ценящих приватность, эксклюзивность, комфорт, уровень сервиса.
Но на рынке до сих пор не существует каких-то официальных стандартов клубных домов. Чем нередко пользуются девелоперы многоэтажек, пусть даже и строящихся в престижных локациях, просто добавляя к дому приставку «клубный». Такой вот маркетинговый ход.
Однако пусть формата и нет, но есть уже устоявшиеся понятия, которым клубные дома должны соответствовать. Определяющими факторами здесь становятся: эксклюзивность и камерность (в таких проектах обычно реализуется не более 100 квартир и двух корпусов); качество строительства и внимание к деталям; локация и инфраструктура (как правило, клубные дома расположены в престижных районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой); а также устойчивость к рыночным колебаниям.
Наценка за клубность
Говоря об устойчивости формата, стоит отметить, что за последние три года рост стоимости клубных домов Москвы составил в среднем 18-25%. В начале 2025 года на фоне сохранения высокой покупательской активности средняя цена квадратного метра на рынке элитных новостроек превысила отметку 2 млн руб./кв. м, а в премиальном сегменте она все активнее подбирается к 1 млн рублей за «квадрат». Причем в клубном доме рост цены виден гораздо лучше – потому что период реализации таких проектов довольно короткий, 2-3 года.
Стоимость квадратного метра в клубном доме в среднем на 25-30% выше, чем в аналогичных новостройках без клубной составляющей, расположенных в той же локации. В отдельных случаях эта разница может достигать 40-45%. Но такая наценка – это не прихоть девелоперов, а объективная реальность, отражающая более высокие затраты на создание уникального продукта, что неизбежно отражается на себестоимости.
Скажем, в нашем проекте ЖК Artel, где реализуется всего 82 квартиры, цена со старта продаж выросла в два раза. Причем стоимость повышается каждые два-три месяца. Через год-два она вырастет еще заметнее. А на фоне дефицита предложения на рынке этот кризисоустойчивый формат будет востребован. Своего покупателя квартиры в клубных домах всегда найдут.
На май 2025 года в Москве реализуется 35 объектов первичной недвижимости, которые позиционируются как клубные дома с квартирами или апартаментами. Более 50% относятся к домам премиум-класса. Естественно, что работа над ними началась еще за несколько лет до начала строительства. Так, архитектурное бюро Gafa, которое проектировало Artel, работало также и над другим девелоперскими проектами этого формата в Москве. В 2024 году в Хамовниках, на Погодинской улице у Новодевичьего монастыря, например, они спроектировали два корпуса бутиковых домов по заказу Vesper. За год до этого бюро завершило еще один проект клубного дома в Хамовниках для Icon Девелопмент. В их портфеле есть также целый ряд реализованных проектов, в которых использована разная типология жилья, в том числе и бутикового формата.
Вообще клубные проекты нового строительства отличаются большим архитектурным разнообразием. Добрая половина из них выполнена в современном стиле. Примерами модных направлений в архитектуре могут служить также объекты Vos'hod – ЖК Armani/Casa Moscow Residences на Полянке, Brusov («Брюсов») в километре от Кремля и клубный дом Cheval Court в Санкт-Петербурге. Все эти проекты объединяет качественная, продуманная архитектура, лаконичное решение фасадов, что позволяет органично вписать новый объем в существующую городскую застройку.
Наиболее популярная площадь помещений в премиальном сегменте – 80-140 кв. м, как правило, это квартира с двумя-тремя спальнями. В элитном сегменте – от 120 кв. м. Около 50% помещений на рынке продаются без отделки, 50% – с отделкой и частичной меблировкой или в варианте white box. Основными покупателями остаются москвичи, однако доля региональных запросов на клубный формат за последние пару лет заметно выросла.
С точки зрения инвестиционной составляющей, здесь главное для инвестора – это вовремя войти в проект. Покупатели часто стремятся вложиться в устойчивый актив еще на старте продаж, когда и цена выгоднее и выбор больше. Интерес к таким проектам усиливает дефицит качественного предложения на рынке.
Будущее формата
Современные клубные дома — это целостная концепция, объединяющая архитектуру, дизайн, технологии и сервис. Прогнозируя дальнейшее развитие формата, можно ожидать появление новых проектов с акцентом на здоровый образ жизни, технологичность и максимальную персонализацию пространства, а также на интеграцию сервисов, отвечающих ожиданиям и ценностям современных гедонистов – жителей главного российского мегаполиса.
Очевидно, что этот формат будет эволюционировать вместе с рынком недвижимости, оставаясь тихой гаванью для все тех, кто ориентирован на долгосрочные вложения с минимальным риском, на качество, эстетику и комфорт. А с учетом того, что площадок под новое строительство в Москве остается все меньше, то можно предположить, что через несколько лет клубные дома можно будет отнести к категории коллекционной недвижимости. Как показывает история, такие объекты – как выдержанное вино: со временем становятся еще более востребованными.
