Неделю назад один мой хороший приятель сообщил, что ему предлагают купить участок земли у черта на рогах (в моем понимании) за безумные (опять же в моей системе ценности) деньги. И стал спрашивать совета: купить или не купить. Я решила разложить «пасьянс». Картинка получилась весьма интересная.
Первой моей реакций было: «Совсем рехнулся? 4 тысячи долларов за сотку в Тверской области?!». Приятель растерянно посмотрел на меня и сказал: «Ты знаешь, там по этой цене все влет уходит». «Да? А моя знакомая только что (в феврале) продала участок в Тучково (около 80 км от МКАД по модному западному направлению) по 2500 за сотку. Хороший обжитой участок со всеми коммуникациями и домом». Приятель откровенно расстроился. «Погоди, не переживай. Давай я рынок изучу, потом выдам тебе рекомендации. Только скажи, какая у тебя цель: ты строиться на этом участке будешь или что?» «Нет, хотел деньги вложить на перспективу». «Ага, это другой коленкор, буду думать, через неделю поговорим».
Ситуация на рынке меня заинтриговала, и я ринулась ее детально изучать, чтобы понять, что все-таки происходит и куда моему незадачливому инвестору стоит вкладывать деньги.
Скажу сразу – я на рынке недвижимости не новичок. Как-то так получалось, что я все время что-то продаю или покупаю (участки, дома, квартиры), ну или же (в силу большого личного опыта) выступаю независимым консультантом для друзей, родственников и знакомых.
Про загородный рынок давно понятно, что с ценообразованием здесь творится нечто несусветное: участки земли на расстоянии одного-двух километров друг от друга могут различаться в цене раза в полтора. На стоимость влияет все: форма участка, его транспортная доступность, наличие подведенных коммуникаций, освоенность, пейзаж за окнами, близость воды и леса и т. п. По большому счету участок земли стоит ровно столько, сколько за него готовы заплатить покупатели, то есть насколько он кому-то нужен. Известно также, что участок земли по непонятным причинам проще купить, чем продать. А уж про оформление купли-продажи я вообще молчу – процесс обычно затягивается на многие месяцы, если не на годы. Короче, для инвестирования объект весьма неудобный.
Оно конечно так, но зато надежно: земля в этой стране еще ни разу не дешевела сильно, даже во времена приснопамятного дефолта, когда, если помните, квартиру в центре Москвы можно было купить за $20 тыс.
Какова же норма прибыли при данном виде инвестирования? А оказывается, просчитать прибыль невозможно! На разных направлениях и в разных категориях поселков цены растут очень неравномерно. Хотя за последние 5 лет в среднем все подорожало не меньше чем в 5-6 раз. Если, скажем, года 4 назад небольшой участок в 6-12 соток на границе психологически важной отметки в 30 км от МКАД (вокруг так называемой «бетонки») можно было приобрести по цене примерно $1 тыс. за сотку независимо от направления, то сейчас подобный участок в дачном или садовом кооперативе стоит $30-60 тыс. Причем западное, северо- и юго-западное направления стоят заведомо дороже, чем юго-восток.
Понятно, что чем ближе к Москве, тем выше цена, но возрастает она вовсе не пропорционально расстоянию. Скажем, участки земли в стародачных местах на востоке на расстоянии 10-15 км от МКАД не предлагаются дешевле $22-30 тыс. за сотку, на западе цены еще выше.
И удаленность от Москвы на расстояние более 80 км в последний год перестала являться недостатком: диким спросом пользуются так называемые «дальние дачи» – поселки, расположенные в 80-150 км от МКАД. При условии, что они расположены в экологически чистых местах, скажем, рядом с заповедниками (особой популярностью пользуется как раз таки Тверская область, Калужское и Киевское направления). Участки земли под строительство здесь сопоставимы по цене с теми, что находятся в старых поселках вокруг «бетонки». Именно на такое предложение и «повелся» мой приятель, увлеченный всеобщим ажиотажем.
Плюсы у дальних дач определенно есть: экологическая чистота, близость заповедников и т. п. Оторванность от мира опять же, ежели цивилизация надоела. Однако есть и очевидные минусы: пока доедешь туда и обратно, выходные закончатся, а о том, чтобы ездить из этих мест на работу, и речи быть не может. А потом, судя по тому, как отчаянно москвичи стали рваться за город, на природу, через несколько лет ни о какой уединенности, а значит, и экологической чистоте этих мест говорить уже не придется.
Так что же посоветовать моему другу: покупать или не покупать? Вот ведь задачку задал! Жить на таком удалении от города и ездить на работу невозможно. Строить там дачу, чтобы выезжать на выходные, нерационально. Построить дом, чтобы каникулы и отпуск проводить? Ну может быть, но не по такой цене. Земля расходится как горячие пирожки и дорожает почти как нефть? Так нефть в последнее время как-то приостановилась, а американский кризис недвижимости свидетельствует, что ничто не может дорожать до бесконечности. С другой стороны, земля – это то, что больше не производят, а спрос на нее будет всегда.
Ладно, пусть покупает, решила я. Главное, чтобы не вздумал там сгоряча строиться! Потом продаст втридорога (в крайнем случае хоть деньги не потеряет) и купит себе участок поближе, уже с домом, на эти деньги. Если только кризис очередной нас не накроет, конечно. Но кто не рискует, тот… Ну сами знаете.
Фото: JP, Agent 002
