Рассказывает Светлана Ногтева, директор РАН 8-Я АВЕНЮ:
- День не задался с самого утра… Входят два посетителя. Лет 40. Пришли расторгать договор, который заключили неполных две недели назад. Эксклюзив. На три месяца. Сотрудника, работающего по этому проекту, в офисе не было, к клиентам вышла я…
Практика показывает, что существуют такие ситуации, когда продавцы, которые, даже имея с риелтором заключенный договор, могут неожиданно отказаться от его услуг. В принципе, они вполне могут это сделать по двум основаниям: в «Законе о защите прав потребителей» и Гражданском кодексе (ГК) есть положения о том, что клиент - физическое лицо имеет право в любой момент отказаться от исполнения условий договора.
Но есть в ГК и другие статьи, в соответствии с которыми заказчик вправе в любой момент отказаться от выполнения договора (ст. 781) при условии возмещения расходов, фактически понесенных исполнителем (ст. 782). То же самое он будет обязан сделать, если продаст свой объект самостоятельно или через другого агента и тем самым сделает работу исполнителя по договору невозможной. Теория. А на практике?
Моя практика работы такова: редко, но случается расторжение договора. Обычно клиент, объяснив возникший форс-мажор, побудивший его к расторжению договора, без проблем соглашается оплатить фактические расходы: строчку рекламы, фото-модуль, растяжку на объекте.
В этот день всё пошло не так гладко…. В ответ на предложение дать объяснения, один из посетителей (не собственник квартиры, просто так – группа поддержки) взял на себя функции переговорщика. Громко объяснил мне – хочу я так! Выругался, выразил предположение, что до дома я не дойду живой…Итак – оскорбление юридического лица и угроза жизни при свидетелях.
Два вопроса возникает в этой ситуации – зачем? Где выгода? По этой квартире уже несколько дней велись переговоры с потенциальной покупательницей. Уже прошли успешно торги. Продавец, конечно же, знал об этом из отчётов. Дальше все просто...
Клиент всегда прав? Да… Но.
Клиентами компании становятся физические и юридические лица, подписавшие с компанией агентский договор, по которому совершаются «юридические и иные действия». Иными действиями являются - просмотр объекта, анализ рынка, реклама, предварительные переговоры с потенциальными покупателями, организация просмотров. Эффективным является эксклюзивный договор, все пункты которого выполняются неукоснительно обеими сторонами.
Договор может быть и не эксклюзивным, но я считаю, что он абсолютно неэффективен, Причем для продавца он может быть неэффективным в еще большей степени, чем для риелтора. Почему? Объясняю - риелтор вкладывается в рекламу, вкладывает свою интеллектуальную энергию в анализ документов, самого объекта, в сравнение цен, в аналитику, в изготовление портфолио объекта, в организацию просмотров. И если риелтор через пару дней после заключения договора видит на сайтах недвижимости рекламу этого объекта еще и от хозяина, и от двух других агентств, да еще по более низкой цене, чем выставил он сам, то стимул к эффективному труду у этого агента пропадает. К тому же шансы на выгодную продажу у такого продавца невелики, потому что, если покупатель найдется, все агенты будут понижать цену, затем будут убеждать понизить ее самого продавца, и по стандартному объекту цена станет меньше, на 50-100 тыс. рублей. В итоге объект будет продан не по самой выгодной для продавца цене, и при этом будет много нервотрепки и неразберихи.
Вот объясните мне – в чём прав подобный клиент? Собственную выгоду упустил, риелтора кинул. Зачем? И всё-таки я верю…
Мы уже несколько лет работаем по региональным проектам. Конечно же, живо интересуемся работой риелторов в других регионах. Рады сообщить нижегородцам, что есть уже прецеденты: в некоторых регионах России принесла плоды упорная работа некоммерческих риэлторских сообществ по консолидации двух сторон сотрудничества в недвижимости – клиента и агентства. В этом неплохо бы обратиться к опыту западных коллег. Например, в США. Стороны договорились - договоры риэлторов с продавцами должны быть эксклюзивными. В принципе, американский клиент может заключить договоры с несколькими риэлторами, но после продажи своего объекта все равно будет должен заплатить комиссионные всем агентам, причем не разделить одну комиссию на всех, а заплатить каждому ровно столько, сколько тот должен был бы получить, если бы продал объект именно он. Судебная практика в стране соответствующая: любой суд встанет на сторону агента, избежать выплат невозможно, клиенты прекрасно это знают и не пытаются возражать против такого обычая делового оборота.
Юридический взгляд
Это мнение риелтора, а ведь есть точка зрения юриста. Мы реконструировали ситуацию и попытались понять, что нужно делать, чтобы такого не произошло, и что ждет клиента, затеявшего нечестную игру.
Итак, клиент расторгает договор, причем, скорее всего, клиент-продавец квартиры как раз и ждал, когда риелторы найдут покупателя, а потом столковался с ним сам. Как вывести такого клиента на чистую воду? Является ли в данном случае возможный сговор продавца и покупателя наказуемым?
- Ни о каком сговоре в данном случае речь не пойдет (поскольку это не уголовное преступление), можно говорить исключительно о нарушении условий договора со стороны клиента агентств, - поясняет директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова. - Для того, чтобы данный факт являлся противоречащим условиям договора, в самом договоре необходимо детально прописать что является нарушением эксклюзивного права агентства на подбор покупателей для данного объекта недвижимости. Также необходимо тщательно и подробно оформлять «смотровые ордера» на объекты, позволяющие идентифицировать, кто и когда смотрел данные объекты. В случае, если агентством все было оформлено правильно, то оно будет вправе обратиться в суд и взыскать с такого клиента и стоимость вознаграждения, и штрафные санкции.
В описанной ситуации риелторы отказались разрывать договор. Клиенты же в свою очередь решили вообще забыть о документе. Может ли клиент самовольно расторгнуть договор оказания услуг с агентством недвижимости без указания причин?
- Клиент может расторгнуть договор с агентством в случае, если порядок одностороннего расторжения предусмотрен в договоре, либо в судебном порядке в случае существенного нарушения обязательств другой стороной. Однако, не следует забывать, что на физических лиц в данном случае будет распространяться «Закон о защите прав потребителей», позволяющий расторгнуть любой договор в одностороннем порядке отказавшись от услуги и оплатив при этом фактически выполненный объем работ.
По мнению юриста, единственный способ регулировать отношения клиент-риелтор в данном случае - это прописывать цену этапа работ и, по сути, брать вознаграждение не за результат, а за действия.
Договор как бы «подвис в воздухе». На какой срок он может оставаться в таком состоянии, и что предпринять риелторскому агентству, чтобы получить причитающиеся деньги? Какие юридические нормы нарушил клиент (если нарушил) и какое может последовать наказание?
- Для того чтобы понять, что нарушил клиент необходимо знать, что написано в договоре с ним, это же касается и получения денег. Если в договоре прописаны штрафные санкции за нарушение эксклюзивного права, в т.ч. и течение определенного периода после расторжения договора, то агентство вправе обратиться в суд. Договор не может «висеть в воздухе», значит, одна из сторон его не исполняет. Исходя из этого, необходимо начать претензионный порядок с клиентом. Правда есть и положительные моменты.
- К счастью, не так часто люди решают «сэкономить» на вознаграждении агентства, поэтому практики не очень много, - поясняет Елена Никоненкова. - Безусловно, суд признает обязанность клиента заплатить вознаграждение в случае, когда агентство доказывает факт надлежащего исполнения своих обязательств по договору и факт подбора именно этого клиента, с которым впоследствии клиентом заключен договор.
Пока желающих «сэкономить» не заплатив за услуги риэлтора - немного, но как будет развиваться ситуация дальше - неизвестно.
