Комплексное освоение территорий - понятие относительно новое, но уже достаточно модное на отечественном рынке недвижимости. Тем не менее, если строить комплексно девелоперы уже готовы, до настоящего комплексного освоения территорий им еще далеко
КОТ, или комплексное освоение территорий - золотой уровень девелопмента. Замахнуться на такой уровень может не каждый, ведь денег, времени и сил такие проекты требуют в огромном количестве. Государство благосклонно взирает на попытки застройщиков поиграть в "маленький муниципалитет", но всерьез не помогает, ограничившись парой нормативно-правовых актов о сути комплексной застройки. Именно ею - комплексной застройкой - все обычно и заканчивается. Замахнуться на комплексное освоение территорий по-американски пока не смог ни один из отечественных девелоперов. Что им мешает? Время, место и средства - союз трех возможностей, необходимых для того, чтобы реализовать полноценный КОТ.
Время
Почему-то все уверены, что КОТ - это такой странный "зверь", который проявляет свою сущность сразу. Увы, нет - для того, чтобы застроенная площадь стала функциональным КОТ, должно пройти время. Новое поселение должно привлечь новых людей. Обрасти дополнительной инфраструктурой. Сменить первое поколение арендаторов на устойчивый пул коммерсантов, готовых его обслуживать. Настоящие "киты" рынка недвижимости - самостоятельные поселения с независимой от большого города коммерческой и социальной составляющей - растут медленно, нагуливая "жир" еще несколько лет после завершения строительства. Если посмотреть на крупные и успешные "мини-города" в США, можно увидеть, что некоторые из них появились как корпоративные города, поселения, жилье в которых строилось для сотрудников одной компании. И строилось на совесть - малоэтажная застройка, зеленые лужайки и пешеходные дорожки для детей, магазины и рестораны для взрослых. И только потом город начинал притягивать представителей мелкого и крупного бизнеса, которые образовывали корпоративное "ядро", окруженное быстро растущим малоэтажным "городом". Социальная и торговая инфраструктуры также прирастали новыми объектами: в Америке предложение не отстает от спроса. Это пример того, как маленький КОТ стал настоящим "китом". Существуют ли подобные примеры в российской практике? Увы, нет. Самостоятельно, без присмотра властей и девелоперов у нас развиваются только мегаполисы.
Место
Строительство западных КОТ тесно связано с понятием "greenfield development". Звучит свежо, навевает мысли об экологии, но на самом деле речь идет всего лишь о скупке сельхозземель (greenfield) для строительства небольших населенных пунктов. Это значит, что в Америке строить такие пункты можно буквально в чистом поле. Подключение к инженерным сетям и строительство ответвления от ближайшего шоссе - не проблема для местных девелоперов. Они готовы вписать свой проект в местную автомобильную сеть и предоставить жителям широкий доступ к коммуникациям. Тогда как для отечественных девелоперов решение вопроса коммуникаций - один из самых сложных этапов развития КОТ. Даже при наличии официальной поддержки государства или города, девелоперу приходится сталкиваться со множеством бюрократических препон и проволочек. По мнению специалистов Knight Frank, поначалу девелоперы даже не подозревали о том, какого "кита" им придется тащить из глубин. По крайней мере, именно так выглядела первая волна отечественных КОТ: пресловутый greenfield development, бесконечные гектары земли для комплексного освоения и миллионы квадратных метров недвижимости в перспективе. Даже на волне докризисного процветания отечественного рынка, реализовать свои замыслы толком не удалось никому. Девелоперы с трудом представляли себе, какие средства и какие усилия потребуются от них для полноценного комплексного освоения территорий, рассматривая КОТ как способ вложить много заработанных денег в никогда не дешевеющую землю. А когда (если) к проекту подключалось государство, выяснялось, что государство идет в КОТ, чтобы решить за его счет проблемы, которые должно было решать за свой. В итоге лодка, в которой никто не мог (или не хотел) грести, никуда особо и не двигалась, и к 2008-2009 годам большинство чересчур оптимистичных проектов просто самозаморозились до лучших времен. Оставшиеся, а особенно те, кто располагал участками по соседству с крупными транспортными магистралями, свернули проекты до обычной квартальной застройки.
Эксперты предупреждают - освоить сотни гектар "зеленого поля" в российских условиях невозможно силами одного девелопера, без участия государства. Но даже в этом случае участие должно быть продуманным, а условия, созданные государством - разумными и способствующими развитию территории. В большинстве случаев официальная поддержка, оказанная отечественным проектам КОТ, оказывалась неэффективной. Впрочем, о сложностях государственно-частного партнерства мы уже не раз писали на нашем портале.
Средства
Сколько будет стоить самый маленький КОТ? Не "кит", а так - заготовка для него, заявка на будущее, маленький корпоративный городок, который потенциально может разрастись до полноценного "кита" - независимого города с собственной инфраструктурой? Почти столько же, сколько и большой. А девелоперу - ровно столько же. Откуда берутся расходы? В первую очередь, от уже упомянутого нами освоения огромной (или просто большой) площади земли. Инженерные сети, смычка с крупными автомобильными магистралями, автомобильные и пешеходные дорожки внутри территории. Затем следует строительство, которое начинается с продуманной архитектурной концепции (корпоративное "ядро", социально-торговое окружение, жилая зона), и завершается созданием полноценной среды, пригодной для жизни здесь и сейчас. Ни один КОТ в США не "взлетел" бы, если бы покупателям жилья пришлось самим менять лестницы, вычерпывать воду из оставшихся после строительства траншей, бороться со строительным мусором, который попадает на участки от стройки по соседству, проверять утепление и качество коммуникаций, а то и менять кое-что в инженерно-технической оснастке дома прямо сейчас. Годами ждать открытия обещанных магазинов, или находить в них урезанный ассортимент по завышенным ценам. Реалии российской пригородной застройки не сочетаются с понятием комфортной жизни. "Заезжай и живи" у нас редко когда получается. И потом, даже если представить себе идеально построенный свеженький поселок... все равно не "взлетит". В США и Европе для строительства корпоративных городов и городов при университетах (еще одно распространенное "ядро" для КОТ) используют архитектурные концепции, которые у нас применяют разве что для строительства недвижимости класса "люкс" - с разной зональностью, особыми стилями в архитектуре, новыми способами организации пространства. Идеи нового урбанизма, в рамках которых магазин и школа должны быть в соседнем дворе, не близки нашему рынку - хорошо, если они есть дальше по шоссе. Затраты на строительство американского "города мечты" в наших условиях кажутся девелоперу и непосильными, и бессмысленными. Зато он вкладывает деньги в строительство коммерческой инфраструктуры, которая чаще всего не окупает себя: спрос идет за предложением, а спрос на коммерческие объекты в такого рода поселениях по-прежнему небольшой.
И в этом - в корпоративной, социальной и торговой части КОТ - кроется и одна из главных проблем реализации КОТ на отечественном рынке. "Киты" редко когда создаются вручную, в чистом поле - для начала в этом поле должно появиться некое корпоративное ядро, роль которого на западе играют бизнес-парки крупных корпораций или большие институты. И то, и другое может быть центром притяжения, вокруг него зарождается "жизнь", а если от чистого поля до ближайшей автомагистрали рукой подать - что тут думать, бери да строй. У нас строят сразу, рассчитывая, что корпорации придут когда-нибудь потом. "Потом" не получается. В редких случаях, когда бизнес-основа для КОТ уже есть или хотя бы находится на стадии планирования, КОТ выживает. За немногими выжившими остается только следить с тревогой и надеждой: получится ли у отечественного девелопера преодолеть полосу препятствий и создать первый частный город? Время (см. пункт первый) покажет.
И строить, и жить
Но настоящему "киту" появиться и "всплыть на поверхность" - мало. Теперь ему нужно расти. Для роста необходима не просто существующая, а еще и удобная смычка с транспортной магистралью. Ненавязчивое участие девелопера в управлении городской жизнью. Грамотная политика привлечения коммерсантов в город для расширения списка местных товаров и услуг. Словом, хлопот хватает. Немалую роль тут может сыграть и готовность государства быть надежным партнером. За примером далеко ходить не нужно: один из перспективных проектов КОТ Северо-западного региона "Балтийская жемчужина" изначально увязывался со строительством Надземного экспресса, программа которого была в итоге отложена городской администрацией до лучших времен. Отсутствие этой транспортной связи с другими районами города и станциями метрополитена ставит под сомнение реализацию прежде всего коммерческих функций в проекте (офисной, торговой, гостиничной).
"В силу особенностей отечественной системы налогообложения муниципальные образования совершенно не заинтересованы в развитии на своей территории крупных проектов с доминирующей жилой функцией -поступлений в бюджет такие проекты не добавляют, зато увеличивают количество серьезных проблем по развитию социальной инфраструктуры", - считают эксперты компании Knight Frank.
Социальная безответственность девелоперов чаще всего губит проекты не меньше, чем чиновничье безразличие: при строительстве собственного города все, что не способно принести прибыль или явить собой хороший вид, просто вытесняется за его пределы, а то и за пределы бизнес-плана. Но нельзя строить город и не решать его проблемы. Это значит, что социальная составляющая городской жизни теперь на плечах девелопера, как самоназначенного мэра города, и ему придется подумать о том, как, например, обеспечить жильем бюджетных служащих (врачей, учителей и т. п.). Тогда как в зарубежной практике в крупных жилых проектах строительство жилья для муниципальных служащих зачастую является инвестиционным обязательством. Детские сады и школы (с укомплектованным штатом сотрудников) также оказываются не в списке приоритетов, хоть никто и не сомневается в том, что они нужны. Или их недостаточно, или они неудобно расположены, или качество услуг настолько низкое, что обитателям нового города приходится искать образовательные учреждения за его пределами. А это на корню убивает саму концепцию качественной городской среды.
Многие говорят, что развитию проектов КОТ у нас помешал кризис на рынке недвижимости. Но едва ли с этим можно согласиться. Кризис показал подводные камни, обозначил пределы ликвидности жилых проектов, отсутствие быстрой прибыли у таких "китов", как проекты по комплексному освоению территорий. Но сами проблемы этой подотрасли существовали и до кризиса. Просто оптимизма у девелоперов было больше. Возможно, сейчас, лишившись большинства иллюзий и убедившись, что КОТ не работает по принципу "что построилось - там и будем жить", и не строится в одиночку, российскому девелопменту удастся преодолеть давний порог и выдать рынку полноценный, обжившийся, прирастающий территорией и населением КОТ. Ждать "первых ласточек", которые ставят перед собой серьезные цели, уже недолго: на 2012-2016 годы рассчитан "запуск" сразу нескольких подобных проектов. А значит, оценить "китов" мы скоро сможем не только на бумаге.
