Российские граждане в последние годы обзаводятся собственной недвижимостью за рубежом – как для отдыха, так и с целью инвестиций. Где именно сейчас выгодно покупать недвижимость, «Собственнику» рассказал Кирилл Щепановский, генеральный директор компании DeltaRealty.
– Кирилл, недвижимость в каких странах сегодня предпочитают покупать россияне?
– Самая популярная страна у российских покупателей – Объединенные Арабские Эмираты. Основное преимущество – абсолютная прозрачность схемы покупки и расчет доходности. Человек, покупая недвижимость, точно знает, сколько денег эта недвижимость будет приносить в год или сколько она будет стоить при продаже. Минимальная доходность недвижимости в Дубае – 15% годовых, средняя доходность при сдаче в аренду – 20-25% годовых. Как результат – наличие спроса, которому способствуют в первую очередь сами застройщики, предоставляющие беспроцентные рассрочки: на подготовительном этапе инвестору достаточно внести 10-15% стоимости недвижимости, при начале строительства еще 10%, далее средства вносятся частями, поэтапно. При этом цена недвижимости вырастает по мере приближения окончания строительства. Доходность может вырастать до 100% при продаже недвижимости, купленной на начальном этапе строительства.
– Сколько стоит подобная недвижимость? И кто покупатель?
– Стоимость апартаментов начинается от $120-150 тыс. Если есть накопления и человек готов инвестировать, то интереснее выходить на рынок с суммой $100-150 тыс., приобретать на самом раннем этапе и в течение 2-3 лет, пока длится строительство, продавать. Чаще приобретают недвижимость в ОАЭ те, кто имеет в России бизнес и желает диверсифицировать риски, вкладывают в среднем от $1 до 5 млн, но довольно часты и покупки квартир для проживания в летний сезон за $100-120 тыс.
– Какие территории в ОАЭ наиболее благоприятны для покупки?
– Активно развивается эмират Дубай. Его власти создали благоприятную экономическую ситуацию для деятельности зарубежных предпринимателей и инвесторов, а также для бизнес-туризма и отдыха. В свободных экономических зонах нет ограничений на перемещение капиталов, вывоз прибыли и обмен валюты. Налоги отсутствуют полностью (исключение: нефтяной, банковский и частично гостиничный бизнес), включая единовременный налог на покупку недвижимости и ежегодный налог на владельцев недвижимости.
– Какие еще страны интересны для российских покупателей?
– Недорогое жилье можно купить в Турции, Болгарии, Черногории. В Болгарии стоимость апартаментов (37-40 кв. м) начинается от 55 тыс. евро, но в отличие от Эмиратов российские покупатели сталкиваются с трудностями в процессе оформления сделок, процедура менее прозрачна, часто приходится решать вопросы не только с девелоперами, но и с местными муниципальными властями. Привлекает российских покупателей прежде всего курортная недвижимость – на побережье и в горах. Крупных инвесторов интересует покупка земли и последующее строительство, для этой цели часто учреждается фирма, регистрирующаяся в Болгарии, но с российским или оффшорным капиталом, а для строительства привлекаются местные компании.
– Какова доходность строительства на болгарских курортах? И какие места привлекают инвесторов?
– Сегодня самые популярные места застройки в Болгарии – элитный район Созополь, а также Лозенец и Царево. А если говорить о доходности, стоимость земли в Созополе, на первой линии от моря, – 270 евро (в расчете на квадратный метр), стоимость строительства квадратного метра виллы, включая достойный ремонт, – около 200 евро, после окончания строительства цена квадратного метра вырастает до 1300 евро. Так что доходность подсчитать несложно.
– Турция сегодня одно из самых популярных мест отдыха для россиян, как обстоят дела с турецкой недвижимостью? Стоит ли в нее инвестировать?
– Турция менее интересна для российских покупателей: сказывается и различие религий и меньшая ориентированность на российский рынок. Недвижимость там скорее привлекательна для бизнеса: строительство гостиниц, покупка земли под курортную застройку. Это связано с тем, что рынок недвижимости пока достаточно стихийный, качество обслуживания не очень высокое. По предложениям в Турции лидируют популярные курортные районы Алания и Анталия, цены в новостройках в среднем 1000 евро за кв. м, вторичка еще дешевле, но мы ей не занимаемся.
– Какова ситуация с покупкой недвижимости нашими соотечественниками в Западной Европе?
– Наиболее популярна Франция – курортные зоны и юг страны или центр, ближе к Парижу. При абсолютной прозрачности рынка здесь высокие цены и высокие налоги (однако существуют легальные схемы значительной минимизации налогообложения) и нелюбовь к России. Недвижимость во Франции покупают люди с высоким достатком.
Другой фаворит россиян, обремененных средствами, – Лондон. Средние покупки – от $1 млн. На фоне активного российского интереса к недвижимости в британской столице в последние годы цены на нее плавно растут, а иногда и значительно.
– Как изменился российский покупатель зарубежной недвижимости в последние год-два?
– Россияне стали совершать более дорогие покупки. Это связано и со стабилизацией нашей экономики, и с прозрачностью зарубежного рынка недвижимости. Сегодня наши соотечественники уже не боятся вкладывать серьезные суммы в покупку недвижимости за рубежом. К слову о прозрачности, буквально на днях в Дубае приняли новый закон о гарантийных счетах, куда должны перечислять средства покупатели квадратных метров в эмирате. Девелоперам эти средства станут доступны только после завершения определенных законом фаз строительства, что является дополнительной гарантией для частных инвесторов.
Если говорить о направлениях, то для собственного проживания русские теперь выбирают не только Лазурный Берег и Лондон (я говорю об элитном сегменте), но и Дубай, где помимо хорошего дохода, который приносит недвижимость, воплощаются в жизнь (строятся) самые невероятные проекты. Например, здание-часы, крутящееся вокруг своей оси за счет солнечной энергии и каждую минуту поворачивающееся на одно деление. Или кондоминиум, где будут одни пентхаузы, а жители смогут пользоваться парком автомобилей Rolls-Royce и яхт Azimut. Причем мы заметили такую тенденцию, что эксклюзивное и очень дорогое жилье в Дубае обычно становится следующей покупкой после дома в Лондоне. Лондон – место летней резиденции, Дубай – зимней.
Еще одна тенденция: привлечение дополнительных средств для покупки. Если раньше клиенты предпочитали расплачиваться наличкой, то сейчас охотнее берут кредиты.
Кроме того, все большему числу покупателей необходима помощь в открытии счетов в зарубежных банках и основании оффшорных компаний. Возрос интерес к получению вида на жительство и полной легализации в стране, где приобретают недвижимость. Кстати, вот еще одно преимущество Дубая в этом плане: резидентская виза для владельцев недвижимости и членов их семей.
Фото: фото автора
