22 ноября в конференц-зале отеля DoubleTree by Hilton состоялась презентация Кипра как лучшего места для жизни и бизнеса, организованная ведущей строительной компанией Кипра Cybarco совместно с Marfin Laiki Bank и компанией BizServe Consultants Ltd. О том, что так привлекает людей со всего мира в этой стране, что сейчас происходит с рынком недвижимости Кипра и какие строительные проекты реализуются, сотрудники Promin.ru беседовали с генеральным менеджером Cybarco в Восточной Европе Саввасом Пастеллисом и главой представительства Cybarco на Урале Владиславом Андреевым.
Компания Cybarco была основана в 1945 году. Какой путь Вы прошли, чем можете гордиться?
Владислав Андреев: Cybarco – старейшая строительная компания Кипра, и за время её существования нами была построена большая часть инфраструктуры острова: дороги, мосты, тоннели, аэропорт. Мы также выиграли тендер на реконструкцию Национального театра в Бахрейне и еще сейчас возводим один из учебных корпусов Университета Кипра. А что касается проектов, которыми мы гордимся… К ним можно отнести проект Aphrodite Hills, который на данный момент является одним из лучших гольф-курортов в мире, и, конечно, Limassol Marina – уникальный проект, который сейчас находится на стадии строительства.
По Вашему мнению, рынок Кипра сегодня перспективен для строительства и инвестиций в недвижимость?
Саввас Пастеллис: Покупка недвижимости должна восприниматься как долгосрочная инвестиция, и если кто-то рассматривает недвижимость именно с такой точки зрения, то Кипр был и остаётся хорошим местом для этого. Как и в любом направлении, в недвижимости, в зависимости от проекта, отдача от инвестиций будет разной. Исторически на Кипре предлагается очень хорошая недвижимость, особенно это касается отдельно стоящих вилл на береговой линии, которые за 20 лет принесли наибольшую отдачу. Это, в принципе, простой вопрос соотношения предложения и спроса, поскольку вилл на береговой линии гораздо меньше, чем апартаментов. Поэтому для тех, кто думает не только о сегодняшнем дне или о ближайших 2-3 годах, которые сложно предсказать, вложение в серьёзные проекты недвижимости на Кипре является надёжной долгосрочной инвестицией.
Буквально вчера в прессе я прочла мнение о том, что покупка элитной недвижимости – это не столько инвестиционное, сколько потребительское решение. Это так?
С.П.: По крайней мере на Кипре большинство русских приобретают недвижимость в качестве второго дома или дома для отдыха или даже первого дома, то есть, не в инвестиционных целях. И это очень просто объясняется: когда вы приобретаете что-то и используете месяц в году, а в остальные 11 не сдаёте в аренду, то теряется потенциальный доход, и отдача от инвестиций значительно меньше. Порядка 90% русских покупателей недвижимости на Кипре не хотят её сдавать, да и процент тех, кто затем недвижимость на Кипре продаёт, очень маленький. И, как правило, если это случается, то люди просто покупают что-то большее впоследствии. Русские инвесторы заинтересованы в коммерческой недвижимости или в жилой недвижимости крупных городов, таких как Лондон, где есть стабильный доход от аренды.
В одном из своих комментариев Владислав отмечал рост спроса на недвижимость Кипра среди россиян. Как Вы считаете, чем это обусловлено?
С.П.: Причин, помимо климата, очень много. Одна из них – это качество жизни, которое может обусловливаться отличными климатическими и экологическими условиями, свежими продуктами, безопасностью, что очень важно, особенно для бизнесменов, которые оставляют там свои семьи на длительное время. Сюда же можно отнести инфраструктуру, куда входит медицинское обслуживание и образование, отсутствие трудностей в получении визы, наличие прямых перелётов в течение всего года, особенно из Москвы. Кроме того, на Кипре постоянно проживает очень много русскоговорящих, которые работают во всех сферах обслуживания – в банках, ресторанах, такси и так далее. Немаловажным фактором также является то, что на Кипре православная религия, а для людей в возрасте это порой очень важно. Но основная причина, наверное, в том, что русские чувствуют себя на Кипре комфортно. Есть какая-то особая химия в отношениях между киприотами и русскими, и во многом мы похожи.
Сейчас в Лимассоле сформировалась одна из наиболее крупных общин русскоговорящих жителей. Почему именно Лимассол?
С.П.: Во-первых, 99% русских предпочитают места рядом с морем, а Лимассол обладает достаточно протяжённой береговой линией. Кипр маленький остров, треть населения живёт в Никосии – это административный центр острова. Русские же живут в Лимассоле, потому что там есть пляж, потому что это космополитичный город, который живёт круглый год, вне зависимости от сезона. Город также обладает очень развитой инфраструктурой, особенно образовательной: здесь расположено множество учебных заведений, в том числе две русскоязычные школы и пять международных. И, в принципе, ситуация такая же, как и везде: люди приезжают, потом делятся впечатлениями с друзьями и знакомыми и в следующий раз привозят их с собой.
Ваши отношения с клиентом заканчиваются после совершения сделки, или у Вас есть какой-то послепродажный сервис?
В.А.: После совершения сделки наши отношения с клиентом только начинаются! Это естественно, что человеку, приезжающему в другую страну, необходимо освоиться, и ему нужна какая-то элементарная помощь в плане быта. Мы показываем, где находятся магазины, хорошие местные рестораны, больницы, помогаем устроить детей в школу, найти страховую компанию и знакомим с юристами, если требуется.
Этим занимается компания Cybarco или какая-то дочерняя компания?
В.А.: У нас нет дочерних компаний. Конечно, этим занимаемся не лично мы. У нас есть ряд партнёров в различных сферах, с которыми мы давно и успешно сотрудничаем, и во многих случаях мы просто знакомим наших клиентов с ними – все вопросы они решают уже самостоятельно. А какие-то бытовые вопросы, в частности, вопросы устройства детей в школу, решают мои русскоговорящие коллеги на Кипре.
Саввас, весной Владислав в рамках нашей онлайн-конференции говорил о том, что даже если речь идёт о многомиллионных сделках, покупатели предпочитают взять кредит. Почему?
С.П.: Ставки по кредитованию на Кипре низкие, и если тот, у кого есть деньги, верит, что он может получить больший доход, если вложит их в бизнес, то нет смысла тратить их все на покупку недвижимости.
Как правило, наши клиенты берут кредит на сумму до 70% от стоимости недвижимости. Когда проект находится на стадии строительства, лучше действительно взять кредит, потому что это в некоторой степени снижает риски: вы платите по ходу строительства, и банк ход строительства контролирует. Но основная причина, конечно, в том, что процедура получения кредита очень простая, всю её можно пройти, не выезжая из России, и ставки хорошие. И хотя за последние полтора года ставки подросли, даже сейчас они остаются одними из самых низких в Европе, на уровне меньше 5%. Для сравнения, в Италии нужно платить 8% по кредиту.
Ещё один немаловажный момент: основным залогом по кредиту становится приобретаемая недвижимость, и дополнительно ничего предоставлять не требуется. Кредит с удобными условиями получения и хорошими ставками очень важен для рынка недвижимости.
Кредитование больше ведётся по новостройкам или по вторичной недвижимости? Или подобной статистики нет?
С.П.: Такая статистика, теоретически, может быть у банка. Мы по понятным причинам не занимаемся вторичным рынком, поэтому такой информацией не владеем. Можно предположить, что вторичный рынок более простой, и поэтому, возможно, здесь объём кредитования больше. Но достоверной информации у нас нет.
Саввас, а где быстрее можно заработать: в России или на Кипре?
С.П.: Россия – более рисковый рынок для ведения бизнеса, чем любая европейская страна. Когда предполагаются высокие риски, ожидаемая отдача тоже выше, и период, за который можно сделать деньги, теоретически короче. В России действуют те же экономические законы, что и везде, но по большому счёту, у вас всё же ресурсозависимая экономика, и если стоимость нефти высокая, то у правительства есть деньги, которые оно тратит, люди делают деньги… Вы лучше меня знаете ситуацию в России. А если нет, то, вероятно, у нас проблемы (смеётся).
Наверное, этим в том числе обусловлено то, что Кипр выстоял в кризис?
С.П.: Я никогда не говорил, что на Кипре не сказался кризис. Скажем так, на Кипре он сказался меньше, чем на других странах, популярных с точки зрения недвижимости. Для этого есть три причины.
Основная причина – это размеры острова. Это же рынок спроса и предложения. А предложение недвижимости здесь достаточно ограниченно. Я приведу пример, чтобы было понятнее. Скажем, в городе есть два популярных ресторана: в одном 50 посадочных мест, в другом – 1000. Если придёт кризис, будет гораздо проще заполнить тот, в котором 50 мест.
Вторая причина, почему Кипр в меньшей степени пострадал от кризиса, - это здоровые банки, которые продолжают давать кредиты, как покупателям, там и строителям.
И третья причина. Когда люди видят, что цены не падают, они продолжают покупать. Когда вы ожидаете падения цен, вы, как правило, ждёте. Во время кризиса, в первые 6 месяцев 2009 года, русские просто ждали, смотрели, что будет происходить дальше. Когда они поняли, что цены не упали, они снова начали покупать.
В любом случае, мы живем в экономически нестабильное время, и в любом решении, которое мы принимаем, есть доля неопределённости. Никто не знает, что может случиться в мировой экономике, а Кипр - это часть мировой экономики, и, конечно, здесь будут ощущаться последствия того, что может произойти.
Сейчас мало кто рискует давать прогнозы о том, что будет. Но при этом ведь необходимо как-то планировать и просчитывать будущее для рынка недвижимости. Есть ли у Вас какие-то прогнозы?
С.П.: В этом году на Кипре прирост русских туристов составил 55% по сравнению с прошлым годом. Считается, что причина в ситуации на других рынках туризма – в Египте или в Турции. Но это не совсем так. Те, кто отдыхают в Шарм-Эль-Шейхе, например, - это бюджетные туристы, Кипр же - не бюджетное место для отдыха.
Я думаю, Кипр как направление, как продукт становится всё более узнаваемым в России и будет оставаться популярным как для отдыха, так и для покупки недвижимости. Как правило, туристы, которые по нескольку раз ездят в одно и то же место, в дальнейшем могут приобрести там недвижимость, и туристы, которые ездят на Кипр больше 1-2 раз в год, - это потенциальные покупатели. Полагаю, нынешние владельцы недвижимости довольны выбором, соответственно, положительно отзываются о стране, о людях и так далее. Поэтому русские будут так же, как и раньше, рассматривать варианты приобретения недвижимости на Кипре. Конечно, спрос будет обусловлен общим состоянием экономики в России, и если не будет каких-нибудь больших неприятных сюрпризов, то он будет расти.
Тот сегмент недвижимости, который ориентирован на русских, будет увеличиваться, насколько это позволяет ограниченное предложение на острове.
При этом надо понимать, что Кипр – это не только Лимассол. Например, такие города, как Ларнака или Пафос, места, популярные среди британских покупателей, не так популярны среди русских, хотя стоимость апартаментов там в два раза, а то и больше, ниже, чем в Лимассоле. Но, как правило, русские предпочитают недвижимость в крупных проектах с инфраструктурой: с бассейном, охраной, тренажёрным залом. Они не будут покупать квартиры в многоквартирных домах. Так что в следующие 3-5 лет хорошие проекты на береговой линии с инфраструктурой будут востребованы.
А какие проекты предпочитают другие иностранные покупатели, чем их предпочтения отличаются от российских и что у них общего?
С.П.: До первой половины 2008 года около 75% покупателей недвижимости на Кипре составляли британцы, и порядка 15% - русские. Остальные в большинстве своём – это те, кто ездит на Кипр по работе и, соответственно, покупает совсем другую недвижимость. Жителей Евросоюза, которые приезжают на Кипр работать, достаточно много, и большинство этих людей предпочитают бюджетную недвижимость.
На Лимассоле основная составляющая покупателей – это русские и частично местное население и жители Евросоюза, поскольку в Лимассоле достаточно большое деловое сообщество. Но там нет, допустим, большого количества людей, которые приезжали бы, например, из арабских стран. Хотя я скажу вам кое-что, чего большинство не знает. Первыми, кто начал покупать недвижимость в Лимассоле были ливанцы. Это было в 70х годах, в Ливане на тот момент была война, а поскольку Ливан соседствует с Кипром, когда началась война, многие перевезли свои семьи на Кипр, чтобы пережить сложное время. 15 тысяч ливанцев при населении в 600 тысяч человек на Кипре в то время – это большой прирост. И все они поехали именно в Лимассол.
Почему?
С.П.: Ну, это рядом с морем, там есть порт, куда ходят суда из Ливана.
Из Евросоюза и других стран, Вы сказали, на Кипр едут работать – где, если нет производств? Они работают на стройках, они работают в банках, в сфере услуг?
С.П.: Большая часть работает в сфере туризма – в отелях, ресторанах. Достаточно много румынов и поляков работают в строительстве, выходцы из стран Балтии – в отелях и ресторанах, потому что они говорят по-русски. Это может быть любая среда, где требуются русскоговорящие служащие. Конечно, я могу ошибаться, но это то общее представление о ситуации, которое у меня есть. У Министерства труда есть информация, и если захотите, вы можете попробовать найти какую-то статистику по работающим на Кипре приезжим. В последнее время стало приезжать много греков, потому что в Греции сейчас серьёзный кризис и недостаток рабочих мест. Особенно это касается молодых людей: в прошлом году свыше 13 тысяч греков приехали на Кипр работать.
Знаете, у нас очень любят статистику и цифры. Есть ли у Вас данные, сколько в год проходит сделок по вторичному и новому жилью?
С.П.: Такой статистики у нас нет. Вся статистика, которой мы располагаем, предоставляется Земельным Реестром и относительно того, какое количество единиц недвижимости продано. Там уточняется район, но нет информации о том, первичная это недвижимость или вторичная. Также есть информация по общему числу сделок, совершённых с иностранцами, но нет информации, какими конкретно иностранцами. Для примера, в 2011 году было зарегистрировано порядка 2,5 тысяч договоров купли-продажи недвижимости с участием иностранцев.
Это много?
С.П.: Нет, не очень. В Испании 600 тысяч единиц выставлено на продажу, либо в процессе строительства, либо готовых.
Вообще, если говорить о статистике рынка недвижимости Кипра, Земельный Реестр каждый месяц публикует информацию по каждому городу. Например, в октябре было подписано столько-то договоров, далее разделение по районам и сколько было подписано на местном рынке и сколько иностранцами. В 2007 году порядка 8-9 тысяч договоров было зарегистрировано с иностранцами. В период с 2009 по 2011 примерно по 2-2,5 тысячи – англичане просто исчезли. Есть также иностранцы, которые оформляют недвижимость на кипрские компании, и сделки проводятся на местном рынке. Такой инструмент покупки выбирают особенно в том случае, если дело касается дорогой недвижимости. Это происходит по ряду причин – здесь может быть и оптимизация налогов, и передача имущества по наследству, может, не хотят афишировать свою собственность. Но вы, вообще-то, должны платить нам за эту информацию (улыбается).
А какую долю в экономике Кипра вообще занимает строительная отрасль?
В.А.: Большую часть ВВП Кипра занимает, конечно, сервис – 79,3%. Наименьшую - сельское хозяйство – 2%. Остальное же – 18,7% - приходится на индустрию, в том числе, на строительство.
Сегодня в Европе сформировался какой-то “бум” экологичного строительства. Используете ли Вы какие-то технологии, связанные с этим?
В.А.: Конечно, мы тщательно соблюдаем все строительные нормативы, которые сегодня существуют в Европейском Союзе. Собственно, вся наша деятельность направлена на благо острова, поэтому все ноу-хау, которые появляются в сфере экологии и строительства – будь то материалы или технологии строительства – мы стараемся использовать.
В России очень жёсткая привязка стоимости квадратного метра жилья к стоимости нефти. К чему привязка идёт на Кипре?
С.П.: На Кипре нет никакой привязки. Если мы продаём недвижимость на Кипре, то это готовая недвижимость. Это чистовая отделка, сантехника, бытовая техника, мебель – вплоть до посуды. Это не то, что в России: когда квартира сдаётся, там есть только стены, а дальше делайте с ними, что хотите. В России называется цена за квартиру, но фактически вы тратите очень много денег, чтобы эту квартиру сделать жилой. На Кипре Вам достаточно получить ключи – и вы уже можете в купленной недвижимости жить. А вообще цены на Кипре зависят от стоимости составляющих: стоимость земли столько-то, стоимость строительства столько-то, кредит, и нам ещё что-то нужно заработать.
Какую долю от стоимости жилья тогда занимает стиль жизни? На презентации Вы говорили, что, покупая недвижимость на Кипре, мы покупаем качество жизни.
С.П.: В зависимости от проекта, действительно, есть наценка. Но наценка эта идёт с землёй – стоимость земли на Кипре очень и очень высокая. Соответственно, местоположение увеличивает цену, и дом на береговой линии стоит дороже. Но не думайте, что строители на Кипре зарабатывают какие-то безумные деньги. До 2005-2006 года мы действительно зарабатывали хорошие деньги, потому что покупали землю, которую продавали достаточно быстро, и строительство фактически финансировалось покупателями. Стоимость кредита была ниже, продажи были проще, не надо было нанимать Влада, а теперь ему приходится платить (смеётся).
В.А.: (тоже смеётся) Вот она – стоимость за квадрат!
Площадь Кипра невелика, сколько точно?
В.А.: 9700 кв. км
То есть, число предложений в итоге будет только сокращаться. Ваш последний проект – марина, которая строится по государственному заказу, и я полагаю, это виды на будущее. Будут ли появляться искусственные острова вблизи Кипра? Марина – это ведь пилотный проект.
С.П.: Вообще в планах правительства построить ещё две марины: в Ларнаке и рядом с Пафосом. Но они сильно отличаются по нескольким параметрам. Если говорить о жилой недвижимости, они обе больше Limassol Marina. В марине в Ларнаке большая часть недвижимости будет находиться на суше – это уже согласовано. Там будет много апартаментов рядом с центром города. Вторая марина будет расположена между Пафосом и Корал Бич - то есть, не в городе.
Марина – это инфраструктурный проект, и если будут строиться ещё марины, там будут гольф-поля, отели, возможно, казино, которых сейчас нет на острове, и это положительно скажется на Кипре. Но я не думаю, что проекты новых марин будут реализованы в ближайшие пять лет и выйдут на рынок.
Но земли хватит?
С.П.: Место для этих проектов уже обозначено. Поскольку это государственные проекты, там уже есть стратегические планы на конкретное место, и приблизительно уже известно, что и как там будет построено. Но маловероятно, что их начнут строить в ближайшие два года. В мировой экономике в настоящее время существует некая неопределённость, и государство пока не спешит ввязываться в столь масштабные проекты.
Насколько различается стоимость земли на суше и на искусственных островах, которые насыпаются при строительстве марины? Что выгоднее?
С.П.: Стоимость земли на искусственном острове в Limassol Marina высокая, потому что сама технология насыпания земли очень дорогая. Limassol Marina совсем не большая по сравнению с мариной в Дубае, например. Там масштабы, конечно, совершенно невероятные. Здесь всего 170 тыс. кв. м, но стоит проект достаточно много, потому что мы используем новую, усовершенствованную технологию, которая позволяет воде свободно циркулировать.
Просто интересно. Если на Кипре не так много земельных ресурсов, не проще ли насыпать острова и строить недвижимость на них?
С.П.: Ну, вообще-то нет. Хотя нельзя здесь однозначно говорить: Limassol Marina – это всё-таки государственный проект. И просто так нельзя прийти и насыпать остров – это нужно согласовывать и планировать проект так, чтобы погодные условия не сказывались на нём. Limassol Marina – это уникальный и, возможно, единственный проект в Средиземноморье, который сочетает в себе и коммерческую и жилую недвижимость.
Какие планы у Cybarco? Будете ли вы участвовать в строительстве тех двух марин, которые спроектированы?
В.А.: По поводу марин я бы не спешил пока что-либо говорить. Это очень крупные, масштабные проекты, их возведение потребует большого количества времени. Пока нам нужно завершить марину в Лимассоле.
Тем не менее, какие-то ещё проекты Вы планируете?
В.А.: Да, у нас есть два проекта, один из которых, я думаю, мы запустим на рынок уже в следующем году. А если говорить в общем, то мы не та компания, которая возводит по десятку проектов за раз – мы работаем на качество, реализуя пару объектов, но на совесть.
Будете ли вы осваивать новые территории, сегменты рынка, в том числе ценовые?
В.А.: Касательно территорий: конечно, у компании есть несколько перспективных участков, которые, скажем так, ждут освоения. Но пока мы спроектировали и запланировали строительство лишь на двух из них.
Сколько земли у Cybarco, если это не секрет?
В.А.: Я не располагаю точной информацией, но могу сказать, что той земли, которая у нас есть, хватит ещё на несколько проектов. Хотя мы следим за рынком и рассматриваем новые предложения. Например, тот участок, на котором возведён Sea Gallery Villas – проект, в котором всего 17 вилл, - куплен лишь 2,5 года назад. По этому проекту можно также оценить, как быстро мы работаем. Кстати, начали мы его строить около года назад, и 8 вилл уже проданы. Это показывает, насколько удачно был выбран участок под проект.
Что же касается новых сегментов рынка, один из новых проектов - как раз тот, который, скорее всего, появится на рынке в 2012 году, - это коммерческая недвижимость. Это будет торговый или бизнес-центр в Лимассоле, точнее я пока не могу сказать.
Cybarco и раньше строила коммерческую недвижимость, организовывая инфраструктуру острова, но в последние 4 года мы несколько отошли от этого сегмента рынка и плотнее занялись жилой недвижимостью. Теперь планируем вернуться.
Фото: Promin.ru, компания Cybarco
