Европейцы давно облюбовали Кипр не только как место для сезонного отдыха, но и как рынок для приобретения второго дома, а для некоторых остров становится страной постоянного проживания. В последние годы к ним присоединились и россияне. Что же можно сейчас купить на Кипре и как это правильно сделать?
Климат — благоприятный
Для тех, кто желает иметь дом в теплой, солнечной стране, Кипр — вариант почти идеальный. Солнце тут светит 340 дней в году. Купаться можно с апреля по ноябрь, а наслаждаться мягким климатом, чистым воздухом и спокойной, размеренной жизнью — круглый год. Здесь благоприятная экология, вредные производства отсутствуют, а 95% пляжей Кипра отмечено европейским сертификатом качества «Голубой флаг». На острове отлично развитая инфраструктура и высокий уровень сервиса. Большинство киприотов владеют английским языком — бывшая британская колония унаследовала от метрополии прекрасную банковскую систему и развитый юридический сектор.
Иностранцев остров привлекает по-европейски высоким уровнем жизни в сочетании с относительной дешевизной. Многие англичане-пенсионеры проводят на Кипре зиму, так как жить на родине, с учетом дорогостоящего отопления, становится накладно.
Тут можно заняться своим здоровьем — Кипр славится высоким уровнем медобслуживания при умеренной стоимости услуг. Например, обследование, включая анализы и компьютерную томографию, стоит всего 200 евро. При этом найти русскоговорящих врачей не проблема.
На Кипр можно приехать на постоянное жительство с детьми — для них здесь есть множество международных учебных заведений, а в Лимасcоле расположены две русскоязычные школы. Обучение в них стоит 6–7 тыс. евро в год. При желании тут же можно получить высшее и второе высшее образование, а также международные степени.
Кухня на Кипре средиземноморская, удивительно вкусная и здоровая. Все продукты выращивают здесь же, на острове, они не подлежат длительному хранению и транспортировке, а потому отличаются исключительной свежестью.
Приятно поражают менталитет и бизнес-культура местных жителей. Они гостеприимны и доброжелательны, очень порядочны и совершенно лишены навязчивости и своеобразного восточного лукавства, которым обладают, например, турки. Здесь никто не стремится продать ненужное, да еще втридорога, наоборот, партнерам оказывают даже услуги, не приносящие видимой выгоды. Были случаи, когда девелопер возвращал деньги клиенту, передумавшему покупать дом или квартиру. Объясняется это и европейскими традициями, привитыми англичанами, и многовековым влиянием православной культуры, и, не в последнюю очередь, компактностью бизнес-среды: страна маленькая, а потому превыше всего ценят честность и хорошую репутацию. Тем же объясняются и особенности ведения бизнеса, о которых рассказала Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar: «На Кипре существует несколько крупных девелоперских компаний, которые все знают и которым доверяют и правительство, и банки. Если этим бизнесом пытается заняться новый игрок, он может столкнуться со множеством непреодолимых препятствий со стороны надзирающих и контролирующих органов. И проблему невозможно решить взятками — здесь показательно не количество денег, а качество связей (кто твой партнер, с кем ты дружишь, с кем ведешь бизнес) и наличие профессионального опыта». Поэтому при покупке недвижимости эксперты советуют иметь дело с известными девелоперскими компаниями, обладающими долгой историей и надежной репутацией. Они обеспечивают высокий уровень строительства, гарантируют успешное его окончание и предлагают лучшие условия по ипотеке. И только они могут получить свидетельство о собственности на свои объекты.
Сейчас на побережье острова повсеместно можно увидеть брошенные стройки, начатые англичанами. С наступлением кризиса, лишившись финансирования, их компании ушли с рынка, в то время как ведущие кипрские девелоперы продолжают реализовывать начатые проекты и разрабатывать будущие.
Лимассол и другие
Кипр довольно спокойно переживает мировой кризис. «Это связано с тем, что банковская система здесь всегда выстраивалась по классической схеме. Банки Кипра, выдавая ипотечные кредиты, использовали только собственные, а не заемные средства», — объясняет Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Надо сказать, что это единственная страна Евросоюза, показывающая хоть и небольшой, но рост ВВП.
В течение многих лет здесь цены на недвижимость росли, но при этом оставались приемлемыми — объекты были в несколько раз дешевле, чем на юге Франции или в Италии, стоили меньше на 20–30%, чем в Португалии, и на 30–40%, чем в Испании.
С началом кризиса из-за оттока британских покупателей просели рынки Пафоса и Айя-Напы: руководитель отдела рекламы компании Just Real Consult Мария Татарницева считает, что на 5%, а по сведениям И. Жаровой-Райт — до 30%. Цены в Никосии и Лимассоле остались на том же уровне; в Лимассоле, по информации некоторых риэлторов, даже выросли на 3–4%. «Ожидается, что до конца года стоимость недвижимости на Кипре в хороших проектах вырастет еще на 5%», — утверждает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
Лимассол — деловая столица Кипра, где жизнь кипит круглый год. Тут много первоклассных отелей, прекрасные возможности для шопинга. Россияне предпочитают покупать недвижимость именно в этом городе и его окрестностях.
Почти 10% жителей Лимассола — русскоязычные. И. Жарова-Райт считает, что с детьми стоит ехать именно сюда. Песчаные пляжи, мелководье подходят для них больше, чем галечные берега Пафоса — курортного города, который эксперт не слишком-то жалует: «Пафос пустует пять месяцев в году — с окончанием сезона всякая жизнь в нем прекращается, да и русскоговорящего сообщества и международных школ, необходимых для продолжения обучения детей, здесь нет».
Традиционно Пафос предпочитают европейцы (в основном англичане), многие из которых — это люди преклонного возраста. Местные курорты обеспечивают им комфортный, спокойный отдых. Да и ландшафт здесь симпатичнее, чем выжженные окрестности Лимассола, а вдоль берега Пафоса расположены пятизвездочные отели. Город имеет свой аэропорт, откуда можно совершать недорогие перелеты в Европу. По этим причинам, считает И. Индриксонс, около 75% рынка аренды Кипра сосредоточено именно здесь.
А вот Айя-Напа скорее молодежный курорт, где царит оживленная ночная жизнь, круглосуточно работают бары и дискотеки. Этот город также предпочитают европейцы, русских здесь немного.
Кипрские остоженки и рублевки
Поскольку Лимассол сейчас держит пальму первенства на кипрском рынке недвижимости, многие застройщики устремились именно сюда. Однако, как уже было сказано, «табель о рангах» в стране очень жестко расписан, и лидирует в этом городе компания Kanika Developments Ltd. Например, в строящемся элитном комплексе Кypros Gardenia на центральной улице — «золотой миле» Лимассола — она продает апартаменты площадью от 136 до 300 кв. м, причем некоторые из них имеют собственный бассейн. По словам И. Жаровой-Райт, цены на полностью готовые апартаменты, оборудованные кухнями Gaggenau и сантехникой Ideal Standard, находятся в диапазоне от 6500 до 11 000 евро/кв. м (от 385 тыс. до 1,2 млн евро за объект), что несколько ниже или сопоставимо с элитным жильем в этом районе. Небольшая вилла в 100 м от моря с участком в 2–3 сотки в том же районе Лимассола стоит от 2 млн евро, а квартиры в комплексе Solferino, которому уже более 20 лет, предлагают по цене от 10 тыс. евро/кв. м.
В окрестностях Лимассола Kanika Developments реализует дома площадью 230–350 кв. м, с бассейном, по цене 1–1,5 млн евро. А в пяти минутах езды от города строит два охраняемых поселка в деревне Мони. Большая часть одного из них, HarMoni Green Village, уже возведена. Здесь представлены небольшие дома площадью около 100 кв. м по цене около 250–350 тыс. евро. «Далеко не всем для сезонного проживания нужен большой дом, — объясняет И. Жарова-Райт, — ведь он нуждается в уборке и обслуживании, а на отдыхе не каждому хочется обременять себя бытом». Другой поселок, HarMoni Residence, проектируют с участием российского консультанта ИГ Sesegar, и он будет отвечать запросам нашей состоятельной публики. «Там запланированы просторные дома разной площади и стоимости, с высоким забором по периметру поселка, надежной охраной и профессиональной службой эксплуатации — все, как у нас на Рублевке», — обещает И. Жарова-Райт.
Самая доступная недвижимость сейчас в районе Пафоса. «Некоторые застройщики предлагают свои объекты по специальным ценам — скидки достигают 30%. Чаще всего это последние непроданные квартиры в жилых комплексах. Например, можно приобрести односпальные апартаменты площадью от 54 кв. м стоимостью от 86 тыс. евро», — сообщает С. Зингель. Впрочем, в районах рядом с Лимассолом также имеются в продаже апартаменты с одной спальней площадью от 60 кв. м по цене от 100 тыс. евро.
Многие англичане на фоне кризиса начали избавляться от приобретенной ранее недвижимости. «Россиянин же может купить ее без особых проблем, — комментирует ситуацию М. Татарницева. — Только нужно внимательно отнестись к процедуре сделки». Также важно понимать, что объекты, ориентированные на британского покупателя, отличаются от тех, что были построены для россиян. Это по большей части бюджетные варианты — тесные квартиры и дома с крошечными (9 кв. м) спальнями.
Гораздо проще приобрести новостройку, тем более что выбор их сейчас довольно широк. К тому же некоторые застройщики предлагают приличные скидки по ряду проектов, а также рассрочку платежей на несколько лет. «Например, у одного из кипрских застройщиков в настоящее время действует специальное предложение — банк предоставляет ипотечный кредит на 70% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшиеся 30% можно выплатить в рассрочку самому девелоперу», — утверждает С. Зингель. При покупке объектов компании Cybarco выдают кредит на 70% суммы на срок до 30 лет под 4,5–5% годовых.
У Kanika Developments помимо рассрочки и ипотеки есть еще одно привлекательное предложение: зачет уже имеющейся на острове недвижимости. «Многие россияне, купившие дом несколько лет назад, разочаровались в нем, потому что с тех пор представление о качественном жилье заметно изменилось, — рассказывает И. Жарова-Райт. — Эти дома устарели и морально, и физически, так как многие стоят прямо у моря, и влажность разрушает их. Девелопер предлагает своим клиентам оценить такие объекты и зачесть их стоимость при оплате жилья в Kypros Gardenia».
Популярность домов вдали от моря всегда была высокой у местных жителей, а теперь растет и у иностранцев. «Считается престижным, имея дом в Лимассоле, обладать также и дачей в Платросе или Муньятисе», — рассказывает И. Жарова-Райт. Местные рублевки находятся между Лимассолом и Пафосом, в горной местности, где в июле и августе влажность не столь высока, а следовательно, жара переносится легче. Кипр, будучи «островом везения», покрыт зеленью не «абсолютно весь», но как раз в горах имеется растительность, спасающая от палящего солнца, а с вершин открываются красивые панорамные виды. Здесь находятся виллы стоимостью 1–2 млн евро и более. В выходные в горных селениях по традиции собираются самые респектабельные люди острова, и в местных ресторанчиках практически не найти свободного места.
Условия покупки
Стремясь увеличить поток туристов, правительство Кипра всячески облегчает въезд в страну. Здесь не обязательно наличие шенгенской визы, хотя по ней тоже свободно въезжают из Европы. Однократную кипрскую визу можно оформить дистанционно, не выходя из дома, через сайт московского консульства, в течение дня. Многократную визу предоставляют гражданам РФ бесплатно и также за один день. Иностранцам, владеющим собственностью на Кипре, а также членам их семей выдают долгосрочную (до трех лет) многократную визу без ограничения количества поездок. Кроме того, в этом году был принят закон, согласно которому иностранцы, купившие объект недвижимости стоимостью от 300 тыс. евро, имеют возможность получить вид на жительство.
«В стране существует безусловное право собственности, а четкая система земельного реестра, в которой расписан каждый квадратный метр острова, исключает возможность махинаций с недвижимостью», — говорит М. Татарницева. Однако проблемой является получение права собственности на первичном рынке.
Чтобы получить титул собственности, компания-девелопер должна возвести весь комплекс домов, спроектированных на купленном ею участке. И только когда госкомиссия принимает весь объект целиком, застройщик получает право подать документы на получение титула. «Чаще всего оформление прав собственности на недвижимое имущество на Кипре затягивается на несколько лет по причине того, что девелопер на этапе строительства в одностороннем порядке изменяет план: увеличивает площадь застройки, улучшает планировки квартир или совершает иные действия, а госкомиссия не принимает проект, который отличается от первоначального», — рассказывает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. Согласование нового плана или переделки занимает много времени, а дольше всего приходится ждать нового визита госкомиссии — на Кипре чиновники никуда не торопятся.
Сейчас кипрские юристы рекомендуют указывать в договоре шесть лет в качестве приемлемого срока получения свидетельства о праве собственности после передачи жилого объекта. Однако в 2010 г. должен вступить в силу новый закон. Юристы кипрской компании F. Pittadjis Law Firm, подготовившие указанный законопроект, рассказали, что новые правила позволят хозяевам домов и квартир самостоятельно подавать документы на получение титула сразу после окончания строительства, соответственно, порядок оформления будет значительно упрощен.
Тем не менее владелец, купивший новостройку и не получивший титула собственности, может продать объект другому лицу, но для этого девелопер должен расторгнуть с ним инвестконтракт и заключить его с новым владельцем.
Фото: И. Богатырева
