Неформальные платежи чиновникам и проверяющим в стоимости нового столичного жилья занимают до 50%.
Недвижимость в столице не зря считается одной из самых коррупционных сфер. Сейчас цены на квадратные метры в новостроях стартуют с 8 тыс. грн., а средняя стоимость нового метра в Киеве перевалила за 12 тыс. грн. И это уже посткризисные расценки, еще несколько лет назад они были минимум в два раза выше. При этом стоимость новостроев в регионах, даже в областных центрах, на 30–40% ниже – там вполне реально приобрети новую недвижимость по цене от 5500 грн./м2.
Участники рынка говорят, что в этих $750 доля нецелевых платежей составляет около 10-15%. А в столице, по самым скромным подсчетам, – около 30%. «Средняя стоимость строительства 1 м2 в Киеве без учета стоимости земли, разработки проекта здания, закладки инженерных и дорожных коммуникаций, канализации и без рентабельности застройщика составляет около $600, – говорит Марина Рылева, старший аналитик Building Plus. – Если же к этой сумме добавить все остальные затраты, то стоимость 1 м2 превысит тысячу долларов». Иными словами, в этих $600 не учтены все возможные особые отношения с десятками чиновников, от которых зависит судьба постройки дома. «k:» решили проанализировать, какие факторы влияют на увеличение цены квадратного метра минимум на $400.
Первое, с чем сталкивается застройщик, желающий возвести здание в Киеве, – это необходимость получить земельный участок. «Мы хотели построить развлекательный центр с фитнес-клубом и ресторанами на месте заброшенного футбольного поля в 3 га. Но как только мы начали интересоваться этим участком в КГГА, сразу же появился некий господин, который сообщил, что этот участок уже взят в аренду на 15 лет, предложив переуступить эту землю за пять миллионов долларов, – рассказывает один из российских бизнесменов, пожелавший остаться неназванным. – Мы отказались. Но нашелся кто-то другой, и теперь на этом месте построили торговый центр». Участники рынка говорят, что неформальные расценки после кризиса снизились. Если три года назад одна сотка земли в столице стоила свыше $50 тыс., то сейчас – не более $30 тыс. Но практически все нынешние новострои возводятся на земельных участках, выделенных до 2009 года. Значит в стоимость квадратного метра закладываются еще старые цены. Получается, что в постройке трехсекционной высотки на 350 квартир стоимость земли составляет примерно $285 в цене одного квадрата, или около 30%.
Впрочем, это путь для «чужих». Киевские застройщики использовали другой, более экономный вариант – шли в депутаты местного совета. К примеру, прошлый созыв Киевсовета на треть состоял из владельцев строительных компаний и их креатур. За период каденции они получали далеко не один земельный участок под застройку. В таком случае стоимость землеотвода в одном квадратном метре снижалась до 10-15%.
Но даже такой «эконом-вариант» не избавлял от последующих проблем. Чтобы начать строительство, нужно собрать свыше 60 подписей и виз. «Стоимость позитивного заключения одного из замов киевского мэра стоила один миллион долларов. Естественно, мы эти затраты перекладываем на плечи покупателей», – рассказали «k:» на условиях анонимности в крупной строительной компании. В целом же получение всех бумаг удорожало цену одного квадрата на 5-8%.
После завершения строительных работ необходимо получить еще 20 автографов, чтобы ввести здание в эксплуатацию. «Без взятки невозможно ни начать, ни закончить строительство. И тут речь идет не просто о какой-то сумме в тысячу долларов за ускорение принятия решения, а минимум $20 за каждый квадратный метр. Во всяком случае, именно такие расценки были у архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в Харькове в 2008 году. Нам предложили заплатить за ввод в эксплуатацию $180 тыс. и даже выставили счет. При этом успокаивали, мол, цена невысокая, это только для вас, с других бы взяли на 30% больше», – рассказал «k:» один из харьковских бизнесменов, пожелавший остаться неназванным. В Киеве, по данным участников рынка, расценки ГАСК в два раза выше – не менее $40 за квадрат. Также необходимо положительное заключение Бюро государственной экспертизы. «В этой конторе также свои расценки – до $10 за квадратный метр», – говорит застройщик, пожелавший остаться анонимным. По его словам, эта часть согласований увеличивает цену квадрата на $50-70, или на 8-12%.
Таким образом, в процессе землеотвода, получения разрешительной документации и сдачи объекта в эксплуатацию стоимость 1 м2 недвижимости вырастает на 23–50%. Кроме того, у большинства застройщиков есть и другие издержки, которые увеличивают среднюю цену квадрата в столице до свыше 12 тыс. грн. Прежде всего – неэффективное управление процессом строительства. «До кризиса стройки были очень неорганизованны, все делалось стихийно. Часто бетон привозили задолго до того, как он был нужен на стройплощадке, в результате его выливали рядом с площадкой», – вспоминает один из бывших крупных девелоперов столицы. Строители могли также израсходовать материалов больше, чем заложено в нормативах, например сделать чуть выше потолок или на несколько сантиметров толще стену. Такие «мелочи» тогда мало волновали застройщиков – цена квадратного метра переваливала за $3 тыс., а рентабельность бизнеса достигала 100% и более. «90% застройщиков даже не знали себестоимости своего объекта до окончания его возведения, многие не знали и после, – говорит один из застройщиков. – Только когда грянул кризис, многие бросились считать, сколько же реально потрачено на строительство и где можно сэкономить. Оказалось, что только ужесточение контроля над расходом стройматериалов и тщательный отбор поставщиков позволяют снизить стоимость проекта на 30%». Но, учитывая тот факт, что возведение большей части объектов недвижимости, которые сейчас реализуются на рынке, началось еще в докризисные времена, в их стоимости заложены эти самые издержки – порядка $300 за квадрат.
Наконец, влияние на цену оказывает долговая нагрузка застройщика. В первую очередь это необходимость выплачивать кредиты, взятые в докризисный период. Банки тогда активно кредитовали не только покупку жилья физлицами, но и сами строительные проекты. Когда уровень продаж и цены на жилье снизились, оказалось, что ряд компаний финансово не способны соблюдать сроки, и банки согласились на реструктуризацию долгов. В 2009 году серьезную долговую нагрузку имел каждый второй застройщик, и с тех пор ситуация радикально не изменилась. Банки тогда лояльно отнеслись к вопросу реструктуризации, и сейчас в новой квартире 10-20% – это деньги, которые застройщик должен финучреждению.
Фото: 1962.est.ua
15c
