В ходе двухчасовой пятничной пробки решала в уме следующую задачу: сколько итераций потребуется, чтобы наш рынок аренды стал таким же, как американский? Выходных не хватило посчитать, однако все равно есть чем поделиться…
Итак, исходные данные. Америка – каждый хозяин сдаваемой квартиры по коммерческому найму (оставим поддержку малоимущих для следующих разборов) имеет право получить всю информацию, которую позволено размещать в открытых и не очень источниках, о своем будущем жильце: где работает, как давно, каковы доходы и прочее. Заявка оформляется подобно заявке на работу, но упаси боже задавать вопросы о поле, возрасте или национальности.
Цена на квартиру ограничена планкой, которую городская ассоциация арендаторов пересматривает раз в год и не имеет права увеличивать более чем на 10%. Все отношения, конечно, регулируются договором, форма его утверждена. Но, кроме того, есть еще и несколько законодательных актов на этот счет: кто за что платит, когда и кого уведомлять, ежели потек кран и прочее. Про страховку даже не говорим – она обязательна.
Со своей стороны, квартиросъемщик имеет право рассчитывать на то, что если договор расторгнут, то штрафные санкции, указанные в нем, не останутся фикцией – деньги будут возвращены, потому что все расчеты идут безналичным образом. Кроме того, американец, работающий на серьезной работе, где за него платят налоги (а таких мест там, кстати, подавляющее большинство), может рассчитывать на то, что арендная плата будет вычтена из налогооблагаемой базы. Фактически он получает свои деньги назад.
В России же никаких там ассоциаций арендодателей или арендаторов, которые бы пытались регулировать цены на этом рынке. А если уж в свободной-пресвободной Америке это делают (с их 76 кв. м на одного человека), то нам, с нашими 24 кв. м жилья на каждого (и мечтами о 35 кв. м на человека к 2020 году), видимо, стоило бы об этом как-то задуматься…
Ну пока до этого не дошло, и вряд ли дойдет в ближайшем будущем. Куда насущнее и проще итерация такая: вывод рынка из тени. Кажется, что эта задача весьма непростая, вон ФНС бьется уже больше года, а эффект почти нулевой. Но! Можно решить задачу весьма просто и совсем с другой стороны – налоговыми льготами. Как только государство дает право вычесть из налогов цену аренды, подтвержденную определенным образом, так инициатива пойдет снизу. Произойдет примерно то, что произошло с ипотекой: именно она, по мнению многих экспертов, послужила «обелению» зарплат, ибо сотрудники желали взять кредит и получить свой налоговый вычет, пусть даже это всего лишь несколько тысяч долларов. И когда аренду тоже можно будет вычесть, тропа народная сама пойдет-пойдет, никуда не денется – цены то в районе $12 тыс. в год за самую простенькую «однушку».
Мне могут возразить, что это сработает для «белых» арендаторов, а на рынке Москвы достаточно и «черных», тех, которые работают на «черных» работах и получают свою «черную-пречерную» зарплату, и которым вроде ни к чему искать «белых» отношений с арендатором. Скажу так: с чего-то надо начинать, а остальное уже вопрос следующих шагов…
Тут сразу возникнет, встанет стеной еще один вопрос – нежелание собственников афишировать свой бизнес, ведь сдача квартир(ы) в аренду сейчас приносит доход, сопоставимый с мелким или даже средним бизнесом, если речь идет об элитном сегменте. 13% налога на доход никто платить не хочет – так вроде бы говорит наша практика. Однако тут итераций две – и все будет решено. Во-первых, упрощение подачи налоговых деклараций, к примеру, через ассоциацию арендаторов, а во-вторых, добавление этих же процентов к арендной плате, которая, однако, оформляется «белой». И хозяину выгода – ибо не ходит он под Налоговым кодексом, и арендатору – ибо при полном подсчете получается, что он, платя больше, все же в выигрыше, потому что получает налоговые вычеты. Государство получает 13% от аренды, что уже немало, другой рукой, конечно, давая деньги арендаторам. Но оно ведь не просто так их дает – оно тем самым решает их квартирный вопрос, не тратясь при этом на строительство домов…
В общем, какие только мысли не придут в голову в этих гадких московских пробках… Но хочу узнать: ежели вы сдаете или снимаете квартиру – вам бы такая схема больше подошла? Или лучше как сейчас?
