По официальным данным, за первые пять месяцев 2009-го нового жилья введено на 4% больше, чем за тот же период прошлого года. Очевидно, что такие показатели достигнуты за счет объектов, которые начали строиться задолго до осени. А что происходит на столичном рынке новостроек сегодня?
Жизнь теплится
Было бы преувеличением сказать, что строительство в столице полностью парализовано. Однако с самого начала кризиса и до сих пор первичный рынок испытывает значительные трудности. Если количество объектов, выведенных на продажу во второй половине 2008-го — начале 2009-го было примерно таким же, как до кризиса, то во II квартале 2009-го ситуация заметно ухудшилась. За апрель появился только один новый объект, в мае-июне – ни одного. Кроме того, сокращается ассортимент — и в структуре предложения начинают преобладать менее ликвидные квартиры (многокомнатные, на первых этажах, с неудачными планировками). Всего за 2009-й, по предварительным прогнозам аналитиков, на коммерческий рынок поступит не более 500-800 тыс. кв. м, что в четыре-пять раз меньше, чем в 2007 году.
По данным корпорации ИНКОМ, по количеству выведенных объектов лидируют Западный, Юго-Западный и Центральный округа Москвы, занимающие в совокупности около половины рынка. Наибольшее количество адресов представлено в районах Раменки и Проспект Вернадского – 22 и 12 соответственно. Второе место по объему предложения заняли Кожухово и Кузьминки – по 10 новостроек в каждом. В Солнцеве, Обручеве и Фили-Давыдкове экспонировалось по девять объектов, в Тверском районе, на Соколе, в Покровском-Стрешневе, Кунцеве, Тропарево-Никулине и Южном Чертанове – по семь.
Средняя стоимость квадратного метра в июне снизилась на 1,5% — до 155,5 тыс. руб. Самые дорогие квартиры традиционно предлагаются в ЦАО — 439,3 тыс. руб. за кв. м. Далее идут ЗАО, СЗАО и ЮЗАО (190,4, 159,0 и 153,2 тыс. руб. за кв. м соответственно). Наиболее доступным остается жилье в ВАО и ЮВАО (124,5 и 132,4 тыс. руб.).
Строительные «полуфабрикаты»
Если о начале реализации проекта девелоперы трубят во всех СМИ, то информацию о приостановке работ приходится доставать всеми правдами и неправдами. В открытых источниках эти данные не публикуются, сами застройщики их не афишируют и не подтверждают. По различным оценкам, доля замороженных объектов составляет в Москве от 25 до 40% (в области процент еще выше — около 50%). Как отмечает Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН, проекты, реализуемые без задержки, в последние полгода единичны. Временные приостановки фиксировались даже у крупных компаний на знаковых объектах. По данным АКЦ «МИЭЛЬ», большинство замороженных строек – находящиеся на бумажной стадии или на начальном этапе реализации, который подразумевает подготовку стройплощадки, проведение работ нулевого цикла, сооружение фундамента, прокладку коммуникаций. По оценке МИЭЛЬ, из объектов, которые планировалось завершить в 2009-2013 годах, законсервировано порядка 76%. Нужно отметить, что это требует значительных средств — до 25% от стоимости строительных работ. Поэтому большинство девелоперов предпочитают ненадолго остановить или притормозить работы. Естественно, такую информацию они стараются оставить при себе.
Среди самых известных «полуфабрикатов» — ЖК «Триколор» на Ростокинской ул., вл. 2 — проект «Капитал групп», который был начат в 2007 году, но со стадии котлована так и не вышел; «Английский квартал» на Мытной ул., вл. 13, анонсированный компанией ПИК еще в 2006-м; Sку House на Мытной ул., вл. 40-41, выкупленный в конце прошлого года у «Капитал групп» фирмой MosCityGroup.
Спрос в отпуске
Однако состояние рынка жилья характеризуется не только объемами строительства, но и уровнем спроса — а он остается предельно низким. Снижение, произошедшее за последние полгода, видимо оказалось меньше ожидаемого и не смогло вернуть массового клиента. В марте и апреле эксперты отмечали недолгую активизацию, но по результатам мая и июня спрос опять ушел в минус. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ, по сравнению с докризисным периодом спрос на новостройки упал в несколько раз, в особенности на дома, готовые на 75% и менее. В основном люди интересуются комплексами, которые уже сданы Госкомиссии или находятся на финальной стадии – когда достраиваются два-три последних этажа, идет поквартирная разводка коммуникаций, отделочные работы и т.п. Относительно стабильной остается востребованность современной панели, особенно серий П-3М, П-44Т, КОПЭ-М-ПАРУС.
По словам Дмитрия Халина, руководителя отдела стратегического консалтинга и оценки, партнера компании Intermarksavills, основная проблема – крайне низкая активность первичного рынка. Например, в московском бизнес-классе, на который в докризисный период приходилось более 70% первичных покупок, количество сделок сейчас не превышает 80-100 в месяц. Это в пять-шесть раз меньше, чем в лучшие времена. Застройщики пытаются «расшевелить» покупателей выгодными условиями. Ряд компаний вместо умершей ипотеки предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства (в некоторых случаях — до десяти лет). У многих девелоперов действует льготный курс доллара (в пределах 27-28 руб.). Практически все сулят разнообразные скидки и подарки. Однако, несмотря на все усилия, клиенты не торопятся хватать новые объекты, опасаясь, что дом не будет достроен.
Пока основным игроком – заказчиком, инвестором и покупателем — на рынке недвижимости выступает государство. Как говорит А. Кудрявцев, в настоящее время можно выделить четыре основных направления поддержки: предоставление банкам денежных субсидий, которые должны быть направлены на кредитование строительства; возможность рефинансирования и отсрочки выплат по ипотечным кредитам заемщиков, материальные возможности которых существенно ухудшились; выкуп у застройщиков жилья под реализацию социальных программ; помощь крупнейшим девелоперам. Доля государственного заказа в строительстве неуклонно растет — на 2008 год было заявлено о половине, теперь этот показатель приближается к 70%. Общая сумма инвестиций в жилищное строительство, по официальным оценкам, составит в этом году более 447 млрд руб. Эффективность принимаемых мер можно будет оценить ближе к январю, однако уже сегодня заметны смещение приоритетов в сторону возведения социального жилья и сокращение объемов недвижимости, поступающей в свободную продажу.
Ждать ли передела рынка?
Подобная обстановка со спросом порождает неразрешимые подчас проблемы с финансированием строительства. У большинства девелоперов нет собственных средств, а банки отказываются кредитовать проекты, неспособные генерировать стабильные денежные потоки от продаж. В счет задолженностей застройщики вынуждены передавать финансовым учреждениям долю бизнеса или отдельные проекты, и сегодня ситуация во многом зависит от того, каким образом банки распорядятся новыми активами и поступят ли в продажу большие объемы жилья. Качественные изменения происходят на рынке ипотеки. Большинство экспертов считают невозможным быстрое возвращение к докризисным ставкам 10-11% и предполагают, что свои риски банки будут компенсировать высокими процентами, которые и в посткризисный период останутся на уровне 15-20%. Имея перед глазами американский опыт, финансовые организации откажутся от программ, не требующих залога и первоначального взноса.
Долгосрочный прогноз, по словам Юлии Гераськиной, директора по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», может выглядеть следующим образом: «После окончания кризиса будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться взаимодействия как участников рынка с игроками финансового сектора, так и застройщиков с покупателями. Стоит отметить тенденцию укрупнения компаний, ведь выжить в нынешних непростых условиях удастся лишь большим корпорациям, способным обходиться собственными силами или получившим возможность привлекать значительные средства. Все эти изменения приведут к формированию новых потребительских характеристик проектов — повысится их качество, появится больше предложений с отделкой, готовой мебелью, встроенной сантехникой и пр. Рынок в целом станет более цивилизованным, что, безусловно, хорошо для покупателей».
Фото: subscribe.ru
