Сегодня, как и два тысячелетия тому назад, мир по-прежнему разделен на продавцов и покупателей. Жители современного урбанистического сообщества, чтобы совместить приятное с полезным, отправляются в торгово-развлекательные центры. Существует общеевропейская классификация торговых центров (ТЦ): специализированный торговый центр, фестивальный торговый центр, пауэр-центр, торговый центр моды, аутлет-центр, дискаунт-центр, торгово-развлекательный центр, торгово-общественный центр. Форматы торговых центров, представленных на рынке в Украине и, в частности, Харькове можно распределить по таким критериям: размер, целевой рынок, конфигурация помещений, состав арендаторов.
Один из критериев классификации — зона влияния торгового центра. В Харькове можно выделить следующие типы ТЦ и ТРЦ: микрорайонные ("Космос", "Эстет", "Куб", "Атриум", "Экспресс", "Лето", "Компас"), районные ("Таргет", "Портал", супермаркет "Восторг", "Призма"), окружные ("Украина", "Экватор-2"), региональные ("Французский бульвар), суперрегиональные ("Караван", "Дафи"). Развлекательная зона центров притягивает дополнительный приток посетителей. Цена квадратного метра формируется, исходя из формата, месторасположения, узнаваемости бренда, количества арендуемой площади, месторасположения внутри самого центра.
Особенности первой столицы
В Европе обеспеченность торговыми площадями составляет 350-400 кв. м на 1 тыс. жителей, в Киеве — 153 кв. м, а в Харькове — 140 кв. м. Необходимость соответствовать европейским стандартам качества обслуживания покупателей, превосходя их ожидания, — один из главных позитивных факторов развития страны, выявляющий истинный уровень покупательной культуры и способности населения. Не так ли? Именно ТЦ стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. Харьков — один из лидеров в Украине по насыщенности торговыми площадями на одного жителя, что влияет на заполняемость и уровень арендных ставок. На этапе строительства в секторе ТЦ в настоящий момент находится около 650 тыс. кв. м. При этом риелторы отмечают, что постепенно уходит в прошлое практика реконструкции под ТЦ бывших универсамов и производственных цехов: 80% коммерческих объектов возводится с нуля.
"На харьковском рынке торговой недвижимости работают местные девелоперы (81,82% по количеству и 41,58% по площади), девелоперы из других регионов (9,09% по количеству, 26,55% по площади), столичные девелоперы (9,09% по количеству, 31,87% по площади). Наиболее мощные представители: компания "ХХІ Век" (сеть ТЦ "Квадрат"), группа компаний "Караван" (сеть ТРЦ "Караван"), компания "Дафи" (сеть ТРЦ "Дафи"). Харьков — 14-й город, в котором работает компания VOK Development (ТС "Велика Кишеня") и 5-й, где расположены ТЦ и ТРЦ этой компании. Магазины компании открываются в каждом городе от 50 тыс. населения, формируя стандарты розницы в регионах и предоставляя широкий выбор продуктов по оптимальной цене. У местных операторов рынка недостаточно опыта по реализации крупноформатных проектов, чаще всего это небольшие торговые центры (42% от общего строительного объема строящихся торговых центров) микрорайонного формата (ТЦ "Таргет", ТЦ "Класс", ТЦ "Рост")", — считает аналитик компании First capital Наталия Андреева.
Практически во всех ТРЦ отмечается 90% заполняемость, формирующаяся еще на этапе строительства. Максимальный показатель (100% заполняемость) у ТЦ "Рост", ТД "Павловский", ТД "Детский мир", ТЦ "Сити-центр", ТД "Рост-2", ТЦ "Лето". Наименьшая заполняемость — 60% — у ТЦ "Экватор-3".
Как отмечают эксперты, на фоне растущего уровня доходов населения насыщение рынка торговой недвижимости в ближайшие годы не наступит, а дефицит будет стимулировать его дальнейшее развитие. Однозначными фаворитами среди покупателей и арендаторов являются магазины площадью до 100 кв. м — почти 40% приходится на помещения от 50 до 100 кв. м и только 5% — более 1 тыс. кв. м.
Всего лишь каждый третий покупатель хочет приобрести недвижимость в центре, в то время как более 60% потенциальных арендаторов интересуются теми же площадями в центре.
Крупнейшие торговые объекты сконцентрированы в районах, которые являются и наиболее перспективными: Салтовка, Алексеевка, Павлово Поле, пр. Гагарина, Полтавский шлях, пр. Московский, улицах Академика Павлова и Клочковская.
Если говорить о значимых объектах, введенных в эксплуатацию 2006-2007 годах, то это прежде всего ТРЦ "Караван", сеть ТЦ "Экватор", сеть ТЦ "Класс", строительные гипермаркеты "Будмен", "Эпицентр" и "Рим", мегамаркет электроники "Москва" и гипермаркет электроники "Мегамакс". За прошлый год средние значения арендных ставок на недвижимость для розничной торговли выросли в среднем на 35%, а средние значения цен на объекты торговой недвижимости — на 50%.
Добиться снижения арендных ставок и стоимости продажи можно только при насыщении рынка высококлассными торговыми центрами, однако в ближайшие несколько лет этого не произойдет. По прогнозам экспертов, к концу года стоимость 1 кв. м торговой площади возрастет как минимум на 20%, а арендные ставки — на 15%.
Сегодняшние реалии и перспективы
В первом полугодии 2008 года свое развитие продолжили сетевые операторы: открылся супермаркет продовольственных товаров "ЮСИ" на ХТЗ, супермаркет продовольственных товаров "Сільпо", дискаунтер продовольственных товаров "АТБ", гипермаркет бытовой техники и электроники сети "FoxMart". На завершающей стадии строительства находятся ТРЦ "Дафи", ТЦ "Джокер", ТЦ "Рост-3", открытие которых планируется в конце 2008 года.
Во 2-м квартале 2008 года состоялось открытие торгового центра "Глобал UA" на пр. Московском, 199. Якорным арендатором выступила сеть гипермаркетов бытовой техники и электроники "FoxMart". Многие крупноформатные объекты торговли перенесли свои заявленные сроки сдачи на более поздние сроки.
Площадь торговой недвижимости Харькова всех форматов по состоянию на 2 квартал 2008 года составляет более 1,03 млн кв. м, из которых на долю современных форматов (ТЦ, супер- и гипермаркеты) приходится 33% (около 349 тыс. кв. м).
Рынок торговой недвижимости находится на стадии роста: в среднесрочной перспективе (2010-2012 гг.), ожидается еще больший прирост современных торговых площадей: ТРЦ "Магелан-2", МФК "Гертруда", МФК "Саржин Яр", ТРЦ "Квадрат", ТРЦ "Капитал", МФК "Металлист Сити", МФК "Изумрудная долина", ТРЦ "Артем парк" и др.
Типы объектов на рынке
На рынке Харькова представлены следующие типы торговых объектов:
Встроено-пристроенные помещения (ВПП) — на первых этажах жилых домов, с отдельным входом, переведены в нежилой фонд. Чаще всего используются (аренда — 48%) под магазины-салоны, специализированные магазины или магазины товаров повседневного спроса.
Отдельно стоящие здания (ОСЗ) — обычно в 1-3 этажа, имеют парковки и могут быть перепрофилированы в ТЦ микрорайонного значения, супермаркеты или дискаунтеры. Около 9% предложений приходится на аренду ОСЗ — торговый формат объекта будет определяться специализацией будущего арендатора.
Секции в торговых или торгово-развлекательных центрах (ТЦ, ТРЦ) — в аренде пользуются спросом на 41%.
Секции в торгово-офисных помещениях (ТОЦ) — то есть помещения в профессиональных бизнес-центрах на первых этажах. Занимают наименьший удельный вес в предложении аренды.
Около 80% объектов, предлагаемых для сдачи в аренду, составили объекты с ремонтом, в хорошем техническом состоянии.
Наиболее широко представлены ВПП — 77% по количеству, 19% составляют предложения к продаже ОСЗ, а 4% — секции в ТОФ. Необходимо учитывать неоднородность предложения — по площади ВП помещения занимают только 30% от объема предложения, тогда как площади ОСЗ —уже 50% и секции в ТОЦ — 20%.
В центре предложения составляют 35% от всего объема, но в отдаленных районах предлагаются бОльшие по площади объекты, чем в центре. Большинство объектов (около 75%) и на продаже, и в аренду предлагались с ремонтом. Наибольшее количество предложений в обоих сегментах составляют торговые площади до 100 кв. м (40%), которые востребованы банками, операторами, специализирующимися на аксессуарах и бижутерии, кожгалантереи, сувенирах, одежде, обуви. Затем следуют торговые площади 100-200 кв. м (31%), площади 200-500 кв. м и площади 500-100 кв. м — соответственно 12% и 5%. Сегмент площадей 1000-3000 кв. м — 11%. Наименьшее количество предложений приходится на торговые площадью размером более 3 тыс. кв. м (1%).
По словам Натальи Медведевой, специалиста по оценке недвижимости, площадь земельного участка более всего зависит от формата. Под строительство ритейл-парков рассматриваются площади от 10 до 15 га, для строительства гипермаркета — участки площадью 3-5 га, для ТРЦ — 2-6 га. "Участки площадью 1-2 га интересны тем, кто развивает формат "супермаркет" или ТВЦ, — говорит эксперт. — Что касается момента вхождения в проект, то наиболее приемлемый вариант — покупка земельного участка (приемлемо для 63%), затем следует покупка/аренда части площадей в действующем ТРЦ или находящимся на заключительной стадии строительства — 21% и 11% соответственно. Доля инвесторов, которые желают приобрести уже действующий ТРЦ, — всего лишь 5%" .
Говоря о специализации, стоит отметить, что равные доли приходятся на компании — сетевые операторы (48%) и инвестиционно-девелоперские (48%), наименьший удельный вес (всего 4%) занимают торгово-производственные компании.
Самые высокие арендные ставки в зависимости от формата сдаваемых в аренду помещений зафиксированы на секции в ТЦ (в среднем это $44/кв. м), затем следуют ВПП (в среднем — $36/кв. м), аренда же в ОСЗ составит в среднем $31/кв. м и наименее высокие арендные ставки зафиксированы на секции в ТОФ — в среднем $24/кв. м.
Аренда на первых этажах жилых домов (ВП) в среднем на 18% дешевле, чем в торговых центрах, аренда зданий свободного назначения еще дешевле, в среднем на 29% от аренды в торговых центрах. Наибольший разрыв по формату — арендные ставки в ТОЦ дешевле в среднем на 4,6% от арендных ставок в ТЦ.
С начала года арендные ставки выросли всего на 4% и средний диапазон арендных ставок по городу в первом полугодии 2008 года составил $37-43/кв. м.
Действующие ТЦ и ТРЦ Харькова
ТРЦ "Дафи", пересечение улиц Героев Труда и Академика Павлова. Площадь 57 тыс. кв. м (торговая — 47 тыс. кв. м). Паркинг на 2 тыс. машиномест. Якорные арендаторы: гипермаркеты электроники, мебели, строительный. Развлекательно-игровой комплекс — 1 300 кв. м, ледовая арена — 5 тыс. кв. м, 7-зальный мультиплекс — 2 800 кв. м, а также боулинг, фитнес-центр, бильярд, компьютерный клуб и ресторанный дворик.
ТРЦ "Караван", ул. Героев Труда, 7. Площадь 85 тыс. кв. м, введение в эксплуатацию в три очереди, 2007-2008 гг. Якорные арендаторы: продуктовый гипермаркет "Караван", строительный гипермаркет, мебельный супермаркет. Игроленд (центр отдыха для всей семьи), каток, мультиплекс, боулинг, кофейня, McDonald’s.
ТРЦ "Французский бульвар", пересечение ул. Академика Павлова и Салтовского шоссе. Площадь — 60 тыс. кв. м, из них 40 тыс. кв. м — торговая, 4 этажа, ввод в эксплуатацию поэтапно, 2005-2008 гг. Многоуровневая парковка на 1 200 машиномест. Якорные арендаторы: супермаркеты электроники, детских товаров, спорттоваров, универмаг модной одежды. Около 80 крупных современных магазинов. 2 ледовых катка с интерактивными звуковыми и световыми эффектами, компьютерный клуб, электронный тир, ресторан, бильярд, покер-клуб, 4D-киноаттракцион, фаст-фуды, кафе, кофейня и ресторан, 8-зальный киноплекс, боулинг-клуб на 16 дорожек и казино.
ТРЦ "Украина", пр. Тракторостроителей, 59/56. Площадь 27 тыс. кв. м, торговая — 17 тыс. кв. м, 3 этажа + цоколь, ввод в эксплуатацию — 2005 год. Паркинг на 400 машиномест. Якорные арендаторы: супермаркет бытовой техники и электроники "Фокстрот", продуктовый супермаркет Varus. Диско-бар, ресторан и отделение банка, зал игровых автоматов.
ТЦ "Таргет", ул. Академика Павлова, 120, площадь 9 тыс. кв. м, 3 этажа. Якорные арендаторы: продовольственный супермаркет "Таргет", дом электроники "Таргет". Ресторан, кафе, комната игр для детей.
ТЦ "Космос", ул. Академика Павлова, 144-б. Площадь 7422 кв. м, 4 этажа, ввод в эксплуатацию — 2005 год, паркинг на 55 машиномест. Якорные арендаторы: супермаркет электроники "МКС", детский супермаркет "Антошка".
ТЦ "Экватор-1", ул. Грицевцева, 2-а. Площадь 10 тыс. кв. м, 2 этажа, ввод в эксплуатацию — 2006 год, паркинг на 190 машиномест. Якорный арендатор: супермаркет "Велика Кишеня". А также фотоуслуги, пункт обмена валют, кафе-пиццерия.
ТЦ "Экватор-2", ул. Гвардейцев широнинцев, 99/101. Площадь 16 500 кв. м, 3 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2007 год. Паркинг на 150 машиномест. Якорные арендаторы: супермаркет "Велика Кишеня", кафе.
ТЦ "Экватор-3", пр. Московский, 256-б. Площадь 16 тыс. кв. м, 3 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2007 г., паркинг на 150 машиномест. Якорный арендатор: супермаркет "Велика Кишеня".
ТД "Рост-1", ул. Клочковская, 63/65. Площадь 7500 кв. м, 2 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2002 год, 2 паркинга на 200 машиномест. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет. А также французская булочная, турагентство, химчистка, игровые автоматы, суши-бар, бар-ресторан, кафе.
ТЦ "Куб", ул. Петровского, 37. Площадь 1500 кв. м, 2 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2004 г. Якорный арендатор: магазин обуви "Интертоп".
ТЦ "Эстет", Красношкольная наб., 26-а. Площадь 1 500 кв. м, 3 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2007 г.
ТЦ "Атриум", ул. Сумская, 102. Общая площадь — 4 тыс. кв. м, 4 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2007 г., паркинг на 10 машиномест. Якорные арендаторы: Vicini (итальянская обувь и сумки), Giuseppe Zanotti (итальянская обувь и сумки), Brocard (парфюмерия), "Интертоп" (обувь), Charles Jordan (обувь), Alberto Guardiani (обувь).
ТЦ "ЦУМ", пл. Розы Люксембург, 1/3. Площадь — 7 тыс. кв. м, 4 этажа, паркинг на 20 машиномест.
ТД "Павловский", пл. Розы Люксембург, 6. Площадь — 2 тыс. кв. м, 5 этажей. Якорные арендаторы: бутиковая зона, McDonald’s.
ТЦ "Детский мир", пл. Конституции, 9. Площадь 6 тыс. кв. м, 3 этажа. Якорный арендатор: "Мегаспорт" (спортивная одежда и обувь).
ТЦ "Дом торговли", Суздальские ряды, 9. Площадь — 7 тыс. кв. м, 5 этажей. Якорный арендатор: "Электроленд".
ТЦ "Харьков", пл. Восстания, 2. Площадь — 3 тыс. кв. м, 3 этажа, паркинг на 300 машиномест. Якорный арендатор: "Электроленд".
ТЦ "Сити-центр", пл. Розы Люксембург, 20. Площадь — 3 тыс. кв. м, 3 этажа, паркинг на 10 машиномест. Якорный арендатор: ТМ "Terranova".
ТЦ "Призма", пр. Ленина, 7-в. Площадь — 4 тыс. кв. м, 2 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2004 г., паркинг на 40 машиномест. Якорные арендаторы: бутиковая зона, ресторан.
ТД "Рост-2", ул. Плехановская, 135. Площадь — 4 тыс. кв. м, 2 этажа, ввод в эксплуатацию — 2003 г., паркинг на 150 машиномест. Якорные арендаторы: продуктовый супермаркет, пиццерия, кафе.
ТЦ "Портал", пр. Гагарина, 30. Площадь — 7820 кв. м, 2 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2006 г., паркинг на 200 машиномест. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет "Таврия-В" (сетевой оператор).
ТЦ "Экспресс", пр. Ленина, 43. Площадь — 3 тыс. кв. м, 3 этажа + 1 подземный, ввод в эксплуатацию — 2005 г., паркинг на 35 машиномест. Якорные арендаторы: "Спортландия" (спортивная одежда), кафе, боулинг.
ТЦ "Лето, ул. Отакара Яроша, 25-а. Площадь — 4300 кв. м, 3 этажа, паркинг на 50 машиномест. Якорные арендаторы: "Эльдорадо" (бытовая техника), ресторан, кафе.
ТЦ "Компас", ул. Полтавский Шлях, 144. Площадь — 1500 кв. м, 2 этажа. Ввод в эксплуатацию — 2005 г, паркинг на 10 машиномест. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет.
Строящиеся ТЦ и ТРЦ (срок сдачи — 2008 г.)
ТРЦ "Магеллан", пр. Людвига Свободы. Площадь — 90 тыс. кв. м., торговая — 62 500 кв. м, 3 этажа, паркинг на 900 машиномест. Гипермаркет, фуд-корт, рестораны, развлекательная зона (5-зальный мультиплекс, каток, развлечения для детей, боулинг, бильярд), супермаркет бытовой техники, детский супермаркет. Планируемая дата ввода в эксплуатацию — IV кв. 2008 г., II и III кв. 2009 г.
ТРЦ "Джокер", ул. Героев Труда, 14. Площадь — 5700 кв. м, 3 этажа. Фастфуд, книжный магазин, пивной паб, книжная кофейня, продажа компьютеров, канцелярских товаров, арт-магазин.
ТЦ "Книжный мир", пер. Классический. Общая площадь — 3 тыс. кв. м, 2 этажа, наземный паркинг, инфраструктура — ряд книжных магазинов.
ТД "Рост-3", ул. Шевченко. Площадь — 5 тыс. кв. м, торговая — 4 тыс. кв. м, 3 этажа, паркинг.
ТЦ "Глобал UA", пр. Московский, 199. Площадь — 5200 кв. м, реконструкция, паркинг на 100 машиномест, 2 этажа. Спортивный дисконт-центр, супермаркет электроники.
Заявленные к строительству ТЦ и ТРЦ
ТРЦ "Квадрат", ул. Командарма Корка. Участок 36 га, площадь — 150 тыс. кв. м, торговая — 100 тыс. кв. м, паркинг на 5000 м/м. Продовольственный гипермаркет, супермаркет электроники, галерея магазинов, зона развлечений, рестораны, каток. Начало строительства — в 2009 г., завершение — в 2011 г.
ТЦ "Портал 2", ст. м. "Центральный рынок". Площадь — 8700 кв. м, торговая — 5445 кв. м, 2 этажа.
ТЦ на Пролетарской. Площадь — 4100 кв. м, торговая — 3400 кв. м. Продовольственный супермаркет, супермаркет электроники, фуд-корт.
Общие тенденции
Можно выделить следующие тенденции развития рынка торговой недвижимости Харькова:
* выход на рынок новых сетевых операторов из России и Европы;
* появление новых отечественных девелоперов;
* возрастание конкуренции;
* развитие формата многофункциональных комплексов (МФК);
* среднее увеличение арендных ставок на 12-15% в год (на ближайшие 2 года);
* низкий уровень вакантности площадей в ТЦ за счет сохранения дефицита предложения;
* увеличение доли развлекательной составляющей в составе торгового центра;
* вытеснение продуктовых и вещевых рынков в связи с появлением дискаунтеров, эконом-магазинов и других мелких форматов.
Основные сдерживающие развитие рынка факторы:
* повышение себестоимости строительства;
* несовершенное земельное законодательство;
* сложные схемы передачи земли в аренду;
* задержка сроков строительства;
* кризис ипотечного кредитования.
Основные благоприятствующие факторы:
* ненасыщенность рынка;
* позитивная динамика роста доходов населения;
* увеличение розничного товарооборота в стране.
Насыщение рынка торговой недвижимости Харькова, по словам экспертов, произойдет к 2010-2011 гг. при условии, что все заявленные проекты будут реализованы. Тогда начнется стабилизация арендных ставок и стоимости продажи с тенденцией к снижению. Приход международных операторов различных товарных групп в Харьков позитивно скажется на разнообразии брендов, представленных в торговых центрах.
Автор выражает благодарность аналитическому отделу компании "First capital" и лично Наталии Андреевой за предоставленную информацию и за сотрудничество.
