С 1 июля 2015 года россияне обязаны уплачивать коммунальный сбор за капитальный ремонт. Решением мэрии в Москве был установлен тариф в размере 15 руб. за 1 кв. м жилья, что привело к удорожанию услуг ЖКХ в Москве примерно на 20% и недовольству граждан. 50% льготы на плату за капремонт получили многодетные семьи, ветераны ВОВ, инвалиды и почетные доноры.
Спецсчет или «общий котел»
Согласно закону, жильцы многоквартирных домов могли выбрать два варианта накопления денежных средств на капитальный ремонт: персональный счет в банке для своего дома или региональный оператор, которым для москвичей выступает Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.
По мнению ведущего специалиста отдела аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, нельзя сказать однозначно, какой фонд более выгоден. Граждане, желающие четко понимать, на что тратятся средства, скорее всего, выберут персональный счет в банке. У этого решения есть и оборотная сторона: придется контролировать процессы поиска подрядной организации, контролировать распределение денежных средств и выполнение в будущем ремонтных работ. Если жильцы выбирают регионального оператора в качестве фонда накопления средств за капремонт, то все вопросы по поводу капитального ремонта дома будут решены без их непосредственного участия. Основным подводным камнем станут возможные риски: до обозначенных сроков проведения ремонтных работ региональный оператор может использовать полученные средства для на ремонт зданий, находящихся в более плохом состоянии.
«Собственники, которым очень сложно договориться между собой, скорее всего, отдадут управление на откуп регионального оператора. Деньги аккумулируются «в общем котле», и получается так, что жители финансируют чужой дом, чей ремонт произойдет раньше. Избежать подобной ситуации позволяет другой вариант – открытие банковского счета для конкретного дома. Однако для этого собственники дома должны объединиться в общем стремлении и урегулировать вопросы, связанные с управлением»,- отмечает заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
Если жильцы избрали специальный счет для накопления средств на капитальный ремонт, то в этом случае все связанные с организацией работ хлопоты ложатся на их плечи, включая контроль за соблюдением всех законодательных. «Собственники одного или нескольких домов могут устанавливать очередность проведения капитального ремонта. То есть они могут производить ремонт частично. Однако, в данном случае, существует проблема реализации такого сценария. Согласно законодательному акту, согласие должно быть утверждено на общем собрании собственников жилых помещений при 100% явке, добиться которой практически невозможно»,- уточняет Екатерина Артемова.
По мнению Ирина Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», если собственники организовали ТСЖ и в принципе являются очень активными, сами управляют имуществом, то лучше выбрать способ накопления средств на спецсчете. Если жильцов дома трудно собрать, чтобы решить какие-то вопросы, то лучше перечислять на счет регионального оператора.
Никита Чулочников, член правления Ассоциации АКОН отмечает, что региональный оператор не только принимает на себя обязанность обеспечить проведение капремонта по региональной программе и осуществить его финансирование за счет средств фонда данного дома, но и может использовать средства, сформированные из взносов собственников помещений одних домов для ремонта в других домах. Поэтому «котловой способ» выгоден жителям домов с высокой степенью износа, которые уже попали в программу капремонта на ближайшие годы и которые не смогут в короткий срок аккумулировать необходимый объем средств. Наоборот, жителям новостроек выгоднее открывать счет дома, чтобы постепенно начать его наполнение и иметь определенную перспективу его целевого использования к моменту износа дома.
Сроки
Региональная программа капремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы утверждена до 2044 года. Помимо высоких тарифов за капремонт недовольство россиян вызывают сроки, в которые ремонт будут делать в их доме.
В соответствии со статьей 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта.
«Если собственники жилых помещений в многоквартирном доме выбрали в качестве накоплений на капитальный ремонт индивидуальный счет в банке и накопили на нем нужную для ремонта сумму, то они могут начать работы раньше, по факту необходимости»,- отмечает Григорий Алтухов.
По словам Светланы Матвеевой, заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», жильцы смогут отремонтировать свои дома раньше срока при условии, что: на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. если размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт решением собственников был установлен в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (в этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта).
Совсем недавно законодательными властями было введено дополнение в жилищный кодекс, согласно которому жители новостроек освобождаются от уплаты платежей за капитальный ремонт. При этом, 3 года – минимальный срок отмены платежей, в определенных условиях он может быть увеличен до 5 лет.
«В законопроекте изменений к Жилищному кодексу РФ для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые введены в эксплуатацию позже даты утверждения региональной программы капитального ремонта, будет предусмотрена отсрочка в выплатах сроком на 5 лет», - отмечает Григорий Алтухов.
«Одинаковый тариф для владельцев новых квартир и квартир в старом фонде – это несправедливость. Для людей, которые будут копить на ремонт не 10 лет, а 30, ставка должна быть ниже. Например, новостройка, которая была введена в эксплуатацию в 2006 году, будет ремонтироваться, начиная с 2033 года (замена лифтов), далее – в 2039 (ремонт кровли и внутридомовой инженерии), позднее всего – в 2042-2044 годах – займутся фасадом. В новостройке, которая сдана в эксплуатацию в 2012 году, перечень работ меньше, но сроки почти те же – с 2039 по 2041 годы»,- отмечает Ирина Доброхотова.
На сегодняшний день сложно сказать насколько эффективно будут сформированы фонды и как в будущем будут потрачены средства на капремонт нынешних новостроек, так как нет гарантий сохранности и целевого использования финансовых средств в условиях постоянно меняющихся приоритетов и перестройки законодательной базы в сфере управления ЖКХ.
