Рынок коммерческой недвижимости Калининграда, несмотря на обособленность географического положения, в какой-то степени копирует рынок Петербурга. Здесь также близок к насыщению сегмент торговой недвижимости, а складская составляющая имеет огромный потенциал для роста.
Пожалуй, главной отличительной особенностью города является неразвитость офисного сегмента. Зато в Калининграде, как надеются участники рынка недвижимости, в ближайшие годы появится особый магнит для инвесторов. Он связан со статусом специальной зоны, в которой разрешены азартные игры.
Калининградская область находится в двояком положении: с одной стороны, этот регион располагается в непосредственной близости от Европы, с другой – анклав отделен от всей остальной территории России. Его обособленное положение, с одной стороны, привлекает инвесторов, с другой – отпугивает. При этом развивается территория достаточно динамично. Прирост регионального валового продукта в Калининграде был на 50% выше, чем в среднем по России. Номинальная средняя ежемесячная заработная плата (9 650 руб. в мес.) на 10% больше, чем в других регионах РФ.
По данным калининградской девелоперской компании «Вестер», в общем объеме коммерческой недвижимости торговые площади занимают – 30%, офисные – 15%, складские – 55%.
Развитие без концепции
Торговая недвижимость развивается в Калининградской области наиболее динамично: строятся современные торговые центры, развиваются как местные, так и федеральные торговые сети, что обусловлено быстрым развитием системы розничной торговли.
По оценкам Ольги Яшко, главы департамента аналитики компании Colliers International, на тысячу жителей Калининграда приходится 100 кв. м торговых площадей. Значительное увеличение объемов вводимых торговых площадей пришлось на 2006–2007 годы.
Крупнейшими торговыми центрами Калининграда являются «Сити» (общая площадь 25 тыс. кв. м), «Эпицентр» (23 тыс. кв. м), «Калининград Плаза» (общая площадь торговой части комплекса 35 тыс. кв. м), «Мега-Маркет» и «Мега-Центр» (общая площадь двух центров 35 тыс. кв. м). Среди проектируемых центров крупнейшим является «Европа-Центр» (общая площадь торговой части 35 тыс. кв. м).
Специалисты рынка отмечают, что в большинстве торговых объектов города отсутствует четкая концепция наполнения. Именно это, несмотря на ряд имеющихся преимуществ (удачное месторасположение, грамотные архитектурные решения, наличие современных коммуникаций и пр.), делает их малопривлекательными как для посетителей, так и для арендаторов.
Одним из крупнейших игроков местного рынка торгового девелопмента остается Группа «Вестер». По оценкам ее специалистов, на сегодняшний день в городе насчитывается примерно 450 тыс. кв. м торговых площадей – с учетом крупных объектов, запуск которых планируется в этом году, а также рынков и площадей street retail. На торговые центры и торгово-развлекательные комплексы приходится около 370 тыс. кв. м. Все торговые объекты Группы «Вестер» занимают 17% рынка торговой недвижимости города (включая торговые и торгово-развлекательные центры, магазины, street retail, рынки). Среди крупных торговых центров Калининграда (общая площадь которых свыше 10 тыс. кв. м) доля торговых центров компании составляла в 2007 году 19%, но из-за увеличения конкуренции в 2008 году, как прогнозируют специалисты «Вестер», доля компании в текущем году снизится до 15%.
«С учетом того, что в 2008 году прогнозируется выход на рынок более 40 тыс. кв. м торговых площадей, можно сказать, что рынок торговой недвижимости Калининграда является достаточно развитым», – полагает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт–Петербург.
Ставки аренды в магазинах, расположенных на центральных улицах – в главной шопинговой зоне, колеблются от $1 200/кв. м до $1 800/кв. м в год. Аренда торговых помещений в ТЦ составляет $300–960/кв. м в год, за исключением точечной торговли (банкоматы, аппараты экспресс-оплаты и т. п.).
С большим запасом роста
Самым большим потенциалом, по мнению экспертов, обладает сегмент складской недвижимости. По мнению Максима Шакирова, директора департамента складской, земельной и промышленной недвижимости Colliers International, общий объем складских площадей Калининградской области составляет около 800 тыс. кв. м. Причем, по его оценке, склады класса «А» занимают всего 2% от этого объема, класса «В» – 5%, класса «С» – 28%, класса «D» – 65%.
«Структура рынка складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику. В соответствии с принципами городского планирования складские объекты в большинстве своем размещались в составе портовых комплексов. Большая часть складских объектов недвижимости сосредоточена на набережных реки Преголи. Также, учитывая исторически сложившуюся архитектуру города, в качестве складских площадей используются немецкие постройки – старые заводские цеха, ангары, форты. Эти помещения не отвечают современным требованиям, но при этом они заполнены на 90–100% – из-за отсутствия альтернативных качественных предложений. Сейчас велик спрос на высококачественные складские площади. Формируют его крупные компании, нуждающиеся в специализированных складских помещениях», – отмечают в компании «Вестер».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт–Петербург
Выгодное географическое положение и статус особой экономической зоны (в т. ч. режим свободной таможенной зоны) обуславливают значительный потенциал развития рынка складской недвижимости в Калининграде. Однако для реализации этого потенциала необходимо решение ряда проблем, включая обеспечение удобного сообщения Калининградской области с другими российскими регионами. Эта проблема со временем, безусловно, будет решена, тем не менее динамичного развития рынка складской недвижимости можно ждать лишь в среднесрочной перспективе (3–5 лет).
Участники рынка считают, что строительство складской недвижимости пока не вызывает большой заинтересованности у инвесторов ввиду сложившегося мнения о достаточно длительном сроке окупаемости таких проектов. Однако в пользу вложения средств в строительство объектов складской недвижимости свидетельствует все возрастающий спрос на качественные складские помещения.
Основной акцент спроса на объекты складской недвижимости сегодня сместился. Только небольшие торговые предприятия заинтересованы в складских помещениях в центральных районах города, в то время как крупные торговые компании предпочитают склады, расположенные вблизи основных магистралей и железнодорожных веток, а качество складских помещений и услуг становится приоритетным вопросом.
В отличие от рынков торговой и офисной недвижимости, цены на складские площади не так сильно зависят от географического расположения объекта. Арендные ставки на складские помещения в черте города и ближайших пригородах (до 5 км) составляют от $50 до $140 за кв. м в год и варьируются в зависимости от состояния помещения. Диапазон арендных ставок на складах категории «В» составляет $120–140 кв. м в год; категории «С» – $65–120 кв. м в год; категории «D» – $50–65 кв. м в год.
Немецкое наследие
Относительно неразвитым остается и офисный рынок Калининграда. Сегодня предложение на нем сформировано тремя разными источниками: муниципальной собственностью (27 тыс. кв. м), бывшими НИИ (около 9 тыс. кв. м), отреставрированными немецкими особняками (50 зданий) и бизнес-центрами, расположенными, как правило, в многофункциональных комплексах. В 2008 году рынок офисной недвижимости составит более 200 тыс. кв. м.
Пока на нем наблюдается избыток офисных площадей класса «С» и нехватка современных качественных площадей классов «А» и «В+». Спрос на офисы в основном формируется местными игроками рынка. Наиболее востребованы маленькие площади – 20 кв. м (45%), за ними следуют офисы от 25 до 50 кв. м. Наименее – площади более 100 кв. м. Высоким спросом у арендаторов по-прежнему пользуются Центральный и Ленинградский районы, образующие деловой центр города.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB
Если говорить о самом Янтарном, то здесь будут развиваться прежде всего функции традиционные для игровых зон во всем мире: развлекательные, релаксационно-оздоровительные центры, гостиницы (в том числе со спа-услугами), ритейл, жилая недвижимость высокого класса, предназначенная как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду.
В самом Калининграде можно прогнозировать развитие гостиничной и торговой функции. Пока на гостиничном рынке этого города нет ни одного международного оператора, они должны появиться именно в связи с развитием гейм-зоны.
Николай Пашков оценивает объем рынка качественных офисных площадей в Калининграде в 60 тыс. кв. м. «Определенным ограничением для развития рынка является то, что девелоперы стремятся выводить на рынок объекты, которые позиционируются как класс «А» и имеют соответствующий уровень арендных ставок.
Местные компании при всем желании не смогут себе позволить офисы такого уровня. Поэтому девелоперы подобных объектов должны стремиться привлекать в качестве арендаторов крупные федеральные и иностранные компании», – отмечает Николай Пашков.
В настоящее время в городе большая часть офисных помещений не востребована из-за несоответствия требованиям рынка (отсутствие больших и удобных парковок, удобных подъезных путей, недостаточно высокий уровень качества коммуникаций и пр.)
«Тем не менее наблюдается тенденция перемещения средних и крупных компаний с окраин Калининграда в центральную часть города. Постепенно начинает формироваться деловое ядро, цены на офисную недвижимость в котором будут повышаться. Одновременно с этим будут падать арендные ставки на окраинах, куда будут переселяться более мелкие и менее благополучные фирмы», – полагают в «Вестере».
Сегодня многие компании предпочитают не платить высокую цену за аренду офисных пространств, а приобретать в собственность готовые или строящиеся объекты. В течение 5–7 лет такие сделки полностью оправдываются.
Об отсутствии в Калининграде офисных площадей класса «А» говорят и специалисты Jones Lang LaSalle, Russia. «На фоне дефицита ряд объектов класса «В» позиционируется как класс «А» (например, «Калининград-Плаза»)», – говорят в Jones Lang LaSalle.
В дальнейшем на рынке офисной недвижимости будет наблюдаться еще большая дифференциация цены аренды в зависимости от местоположения объектов. Аренда в старом фонде составляет $90–120 за кв. м в год, тогда как офис в современном бизнес-центре обходится компании в $220–330 за кв. м в год.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg
Вообще, можно рассчитывать на то, что так называемый тематический туризм со временем станет одной из основных статей муниципального бюджета, как это нередко происходит в европейских городах. Если же говорить о сегменте офисной недвижимости, то рост в этой области не станет прямым следствием размещения в Калининграде игорной зоны, однако с приходом в регион крупного ритейла и общего оживления деловой активности спрос и предложение на рынке офисов также будут увеличиваться.
Среди инвесторов, проявляющих интерес к офисной недвижимости Калининграда, есть и петербургская компания «Глобус-Лизинг». В конце 2008 года она намерена построить офисный центр класса «В» площадью 4 тыс. кв. м на ул. Б. Хмельницкого, д. 48. Как сообщил генеральный директор компании Борис Курцман, земля под строительство взята в аренду у городской администрации на инвестиционных условиях. Стоимость строительных работ, по оценкам господина Курцмана, составит 185 млн руб. По мнению специалистов компании «Глобус-Лизинг», срок окупаемости нового бизнес-центра не превысит восемь лет. Как пояснили в компании, заказчиком строительства выступает калининградское ООО «Балтик-Сити», генеральным подрядчиком – ООО «Кугуар-Плюс». «В первую очередь мы искали партнеров для строительства среди наших клиентов-лизингополучателей и предложение ООО «Балтик-Сити» показалось нам перспективным», – уточнил Борис Курцман.
Инвесторы входят в азарт
Судя по всему, в ближайшее время в Калининграде число инвесторов из Петербурга, а также из других городов России будет увеличиваться. Участники рынка полагают, что создание в Калининградской области игорной зоны будет способствовать активному развитию строительства высококлассных гостиничных комплексов с игорными заведениями, бассейнами и аквапарками, развлекательными зонами, концертными площадками и пирсами для яхтинга.
В январе 2008 года премьер Виктор Зубков подписал постановление Правительства о выделении 400 га земли в Калининградской области для создания игорной зоны «Янтарная», границы которой также очерчены специальным постановлением. Как обещают чиновники, вскоре аналогичные документы появятся и по оставшимся зонам, которые должны быть созданы в Приморском и в Алтайском краях. (Заметим, что постановление о создании зоны «Азов-сити», раскинувшейся на границе Краснодарского края и Ростовской области, Правительство обнародовало в январе 2008 года.)
Зона «Янтарная» должна расположиться примерно в 60 км от Калининграда на побережье Балтийского моря.
Согласно презентационному материалу на общей площади 1 170 га намечено строительство 16 отелей с казино на 18,8 тысячи гостиничных номеров и 20 отелей без казино на 16,2 тысячи номеров.
Участники рынка уверены, что развитие игровой зоны в Калининградской области в районе поселка Янтарное даст серьезный стимул для развития рынка недвижимости как на данной территории, так и в самом Калининграде. В частности, предполагается строительство скоростной автомагистрали между Калининградом и Янтарным. Аэропорт уже приведен к международным стандартам. А вокруг города проложена кольцевая автомагистраль.
В Калининграде уже есть или в скором времени откроются отели, работающие под брендами Marriott (инвестор строительства отеля «Моспромстрой»), Corinthia, Hermitage (оператор Cendant Hotel Group), Hospitality, Ramada (инвестор – сахалинская компания), Protea (оператор Protea Hotels and Resorts), Reval (инвестор – Linstow Hotels A.S.), Best Western.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg, считает, что с появлением зоны «Янтарная» Калининград достаточно быстро сможет стать привлекательным не только для российских, но и для международных девелоперов, и этому будет способствовать его географическое расположение.
Впрочем, некоторые эксперты более сдержаны в оценках влияния будущей зоны на развитие девелоперских проектов в регионе. Дарья Иванова, руководитель отдела исследований b2b компании WorkLine Research, предостерегает: «Данные об объеме российского рынка игрового бизнеса сильно разнятся. Так, Deutsche Bank оценивает годовой оборот этого рынка в $4 млрд. Безусловно, до недавнего времени большая часть этого бизнеса была сконцентрирована в Москве. Перенос российских казино в четыре игровые зоны, несомненно, поднимет интерес как иностранных, так и российских инвесторов к недвижимости в данных областях. Тем не менее существуют серьезные ограничения привлечения целевой аудитории: часть московских посетителей казино ориентирована на «снятие стресса» после рабочей недели, посещая при этом игорные заведения вечером в пятницу или в субботу. Вполне возможно, что для них приезд в Калининград окажется неприемлемым прежде всего из-за затрат времени, иностранных посетителей игорной зоны будет сдерживать российский визовый режим и необходимость планирования отдыха заранее, что значительно снижает возможность short breaks (кратких поездок на выходные дни) для иностранцев. Без преодоления этих ограничений ожидать успешной реализации данного проекта вряд ли возможно».
