Рынок земли в Украине — один из самых закрытых в стране. На сегодняшний день эксперты не берутся оценивать не только число сделок за год, но даже площадь земли, находящейся в частной собственности. Многие инвесторы накапливают крупные земельные активы как с целью перепродажи, так и развития собственных проектов
Кто покупает
По оценкам специалистов, ситуация на рынке земли характеризуется огромным количеством предложений и низким спросом. Участки в 50-километровой зоне от Киева продолжают «виртуально» расти в цене, подрывая тем самым итак мизерный спрос. При этом можно выделить несколько категорий потенциальных покупателей. Ими выступают инвесторы, перекупщики, прямые потребители в объеме от 1 до 2 га промышленного, торгового, складского назначения или АЗС; в местах с хорошей развязкой, на фасадах основных трасс, в населенных пунктах от 100 тыс. человек, в спальных районах мегаполиса.
В силу действия моратория на продажу земель сельхозназначения (60-70% всего земельного фонда), рынок земли лишен возможности на полноценное процветание. Отсутствие земли с необходимым целевым назначением, в местах интересных заказчику, и срочность покупки сводит на нет инвестиционную привлекательность Украины. На рынок выходят заказчики земель от 1000 га с назначением — личное сельское хозяйство, фермерское хозяйство. Они являются как покупателями, так и арендаторами земельных участков.
Комментируя ситуацию на рынке земли, генеральный директор инвестиционной компании «УКР.РЕСУРСЫ» В. Дубас отметил, что на сегодняшний день Украина пока не готова к «свободному плаванию» на рынке земли. «Украинский бизнес еще очень слаб и не в силах на полную мощность освоить основной ресурс страны — землю. И по-прежнему актуален вопрос: кто будет ею владеть? Давайте на секунду представим отмену моратория на продажу сельхозземель. Западные инвестиции тотчас хлынут на село, что при действующем законодательстве означает полную потерю контроля над украинскими землями. Опыт западных стран показывает, что земля — неприкосновенное богатство для каждого государства и его граждан. Владеть украинской землей могут только граждане Украины», — говорит г-н Дубас.
Кто диктует цены
На объективную стоимость земли влияет удаленность от мегаполиса, география участка, коммуникации и целевое назначение. Стоимость земли с целевым назначением «под строительство» в 50 км от Киева на сегодняшний день составляет от 1500 до 13000 у. е. за сотку.
Проанализируем, к примеру, востребованный среди покупателей КиевоСвятошинский район. Кстати, отметим и причины, которые обеспечили этому району стабильный спрос: близость к столице, хорошие подъездные пути, наличие всех коммуникаций и развитая инфраструктура. Собственно, все эти критерии, дополненные интересом инвесторов, и формируют скачки цен, которые здесь наблюдаются: так, в 2004 году цена на землю возросла в среднем в 2,2 раза, в 2005 г. — в 1,8 раза. Средняя стоимость 0,01 га земли с различным целевым назначением в 2005 году составила от 2500 до 7000 долларов. В то же время, по данным специалистов рынка недвижимости, стоимость одной сотки земли в этом районе составляла 10095 долларов. Результаты ценовых скачков, как говорится, налицо.
При этом эксперты сходятся во мнении, что стабилизация цен на рынке земельной недвижимости произойдет нескоро. Спрос на земельные участки будут по-прежнему поддерживать банки, кредитующие покупку участков.
Варианты развития
Украина стремительно движется к европейскому уровню жизни и европейским стандартам. Поэтому эксперты говорят, что европейский вариант развития земельного рынка нашей стране подходит больше всего. В частности, В. Дубас, рассматривая условия развития украинского рынка земельной недвижимости, отмечает, что «во-первых, стране необходима четкая правовая база, которая не будет отпугивать инвестора; во-вторых, права на владение землей должны принадлежать только гражданам Украины, а в-третьих, западные инвестиции должны заходить «за руку» с украинским бизнесом».
В настоящее время, Украина значительно отстает от большинства стран восточной Европы по размерам прямых иностранных инвестиций (ПИИ). Соотношение общих объемов, привлеченных ПИИ к ВВП в Украине, составляет 22%. В Польше, например, этот показатель около 30% , а в Венгрии — 70% . Как видим, текущий уровень притока ПИИ по отношению к ВВП уже сравним с показателями большинства стран Восточной Европы. ПИИ на душу населения в Украине пока составляют $650, по сравнению с более чем $7000 в Венгрии, $3300 в Польше и $2700 в Болгарии. По словам В. Дубаса, земельная реформа, в частности — снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, станет решающим аргументом для прихода иностранных инвестиций в сельское хозяйство. Ожидается, что ежегодный приток ПИИ в Украину в 2008-2012 годах составит в среднем более $7,5 млрд. Этому процессу, несомненно, будет способствовать интеграция в ВТО, НАТО и ЕС.
Фото: meget.kiev.ua
