До кризиса 2008 года перепрофилирование объектов (заводов, детских садов, административных зданий и др.) было сверхприбыльным бизнесом. Окупаемость проектов доходила до 2-3 лет. Поэтому каждый девелопер стремился привлечь в свой портфель такие проекты. Сегодня перепрофилирование остается интересным бизнесом, но уже не любой проект может обеспечить приемлемую доходность. Поэтому девелоперы тщательно подходят к процессу выбора объекта.
В чем выгода?
На российском рынке большинство объектов, подходящих под перепрофилирование, - это здания промышленного и административного назначения, как правило, постройки советских времен. Их достаточно легко перестроить в офисные и жилые комплексы. Такие здания имеют несущие конструкции с большим запасом, что позволяет оставить каркас и провести современные инженерные системы. В результате получается новое современное здание при существенной экономии средств. Если строительство нового бизнес-центра с нуля стоит $2-4 тыс. за кв.м в зависимости от местоположения, классности, размеров, концепции и т.д. Перепрофилирование объекта можно провести, начиная с $1000 за кв.м.
----------------
Если вас интересует коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде, посетите сайт NERS.ru, где представлены объявления о продаже и аренде недвижимости от собственников и риэлторских компаний. Там вы также сможете бесплатно разместить свое объявление.
----------------
Экономия достигается за счет двух факторов. Во-первых, согласование документации при реконцепции по срокам и финансовым затратам является более выгодным процессом, чем новое строительство. Например, чтобы согласовать возведение офисного здания с нуля, потребуется до $1500 за кв.м. А согласование реконструкции, если ее проводить, как капитальный ремонт, может обойтись от 100 тыс. рублей за кв.м.
Во-вторых, при возведении нового здания в пределах ТТК чиновники обязывают девелопера обеспечить бизнес-центр парковочными местами. Учитывая тот факт, что в центре столицы острая нехватка свободных площадей, скорее всего, девелоперу придется строить подземную парковку. Как правило, на нее уходит 20-30% от общего объема расходов на строительство. При этом в дальнейшем подземную парковку крайне сложно реализовать по разумной цене. Как при ее продаже, так и при аренде не окупится даже себестоимость ее возведения.
Самое важное
Каждый инвестор при принятии решения о приобретении объекта с целью реконструкции должен озадачиться тремя ключевыми вопросами:
1) Как в дальнейшем максимально эффективно использовать данный объект? Иными словами, в какой сегмент его можно перевести по закону (жилье, бизнес-центр, МФК и т.д.), физическим характеристикам, качественному состоянию конструктива и инженерных систем? В каком качестве этот объект может принести максимально возможную прибыль?
2) Каким образом произвести перевод объекта: путем реконструкции, перестройки или полного сноса и возведения нового объекта. При этом девелоперу необходимо произвести оценку необходимого объема вложений в строительство.
3) Девелоперу крайне важно правильно оценить ожидаемый доход от объекта, для чего необходимо составить прогноз изменения цен на 1-2 года вперед. Сегодня в ситуации нестабильности на рынке крайне сложно производить такую оценку.
Ошибка при ответе на эти три вопроса может привести к серьезным последствиям, вплоть до убыточности проекта. Правильная оценка наилучшего использования проекта и предполагаемого дохода на 60% является залогом успеха.
Следующая проблема, с которой сталкивается девелопер, - необходимость согласования реконцепции/нового строительства с государственными органами. Однако у крупных девелоперов налажены связи, и данные процедуры выстроены. Поэтому, как правило, крупным девелоперам и инвестиционным компаниям таких проблем удается избежать.
После проведения работ по согласованию проекта, риски могут возникнуть и на этапе проведения строительных работ. Российская практика показывает, что последние 10 лет большинство объектов по ряду причин не были сданы в планируемые сроки. Поэтому при планировании немаловажно учитывать действие третьих сил (макроситуации, подрядных организаций, контролирующих органов и т.д.), которые могут в лучшем случае отсрочить строительство объекта.
Критерии выбора объекта
Ключевым фактором экономической успешности проекта для инвестора выступает местоположение объекта (удаленность от метро, основных транспортных магистралей). Оно влияет как на будущий спрос (арендаторов/покупателей), так и на стоимость (арендные ставки/цена продажи). Учитывая тот факт, что, например, производственное здание будет перепрофилировано в бизнес-центр, объект должен иметь хорошую пешеходную (для сотрудников будущих компаний-арендаторов) и транспортную доступность (для тех из них, кто привык передвигаться по городу на личном автомобиле). Удачное местоположение позволяет девелоперу возвести высококлассный офисный объект. Примерами таких проектов выступают БЦ «Красная роза» (м. Парк Культуры) и «Фабрика Станиславского» (ул. Станиславского, 21c2), где средние арендные ставки составляют от $700 до 1000 за кв.м в год.
В бОльшей удаленности от центра в окружении промышленных объектов находятся проекты «Брэнт Сити» и «Калейдоскоп», где ставки составляют уже $400-500 за кв.м в год. Однако, несмотря на свою удаленность, данные объекты полностью реализованы.
Некоторые проекты, как, например, «Даниловская мануфактура», привлекают в качестве арендаторов творческие компании (рекламной, fashion индустрии) благодаря профилированию под модный лофт-офис.
К важным факторам, влияющим на выбор объекта для реконструкции, также можно отнести объем здания и наличие/отсутствие возможности его увеличения. Доходность здания, в котором можно, например, увеличить количество этажей, пусть и за счет чердака, априори выше, нежели того, с которым ничего сделать нельзя. Например, сейчас вводится в эксплуатацию БЦ «W Plaza-2». Его реконструкция проводилась в рамках существующего объема. За счет изначально высоких потолков девелопер сделал несколько дополнительных уровней, увеличив арендопригодную площадь здания.
Таким образом, реконструкция зданий под офисный бизнес-центр по-прежнему остается прибыльным бизнесом, если девелопер правильно выбрал объект для перепрофилирования, грамотно просчитал возможные пути его реализации, риски и размер предполагаемого дохода.
Фото: vasyagin.com
