Этот вопрос волнует практически всех участников рынка недвижимости. Что будет с ценами? Будут ли они расти или может постепенно начнут снижаться? Каковы перспективы ипотеки? На эти и другие вопросы я попросил ответить специалистов риэлторских компаний:
Елена Валеева, член совета Московской ассоциации риэлторов:
Прогнозировать движение цен на жилье всегда сложно из-за множества факторов, включая экономическую ситуацию не только в нашей стране. Плюс изменения в законодательстве и ряд других факторов. Все это может влиять на стоимость квадратного метра. При отсутствии достаточного спроса и ограниченном доступе к ипотеке цены пытаются держаться на текущем уровне, но они чаще всего снижаются, чтобы привлечь покупателей.
Следует обращать внимание на мнения аналитиков рынка жилья и экспертов, которые имеют более глубокие знания и данные для прогнозирования ситуации на рынке. Причем на мнения не одного и не двух, а максимального количества аналитиков. Внимательно изучаем ситуацию даже в разных регионах нашей страны, ведь иногда в одной и той же ситуации разные руководители в разных регионах страны, разные общественные организации могут найти какое-то нестандартное решение вопроса.
Рассмотреть возможные варианты поддержки, которые могут помочь людям с жилищными проблемами, например, порой помогает обсуждение с банками условий кредитования, ведь их много и у них конкуренция. Или поиск проектов социального жилищного строительства.
Проведя анализ ситуации на рынке, прислушиваясь к мнению экспертов, можем предположить, что ситуация начнет исправляться примерно через год-два, то есть к концу 2027-го года.
Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»:
Март прошел в относительной стабильности. Субъективно и по результатам опросов среди профессионалов, активность далека от ажиотажа весны 2022 года, однако количество заключенных сделок сопоставимо с июнем того же года.
При этом по статистике Росреестра в Москве был рост операций на вторичном рынке не только относительно января, но и в сравнении с февралем 2023 и 2024 годов. Однако на практике этот подъем остался незамеченным.
Рекордные показатели января и февраля, вероятно, связаны с недавно сданными новостройками, которые теперь учитываются как вторичное жилье. Эти объекты не видны в открытых источниках, но фиксируются официальной статистикой.
Тихий март на рынке объясняется декабрьским всплеском спроса, который исчерпал ресурсы рынка. Январь завершил этот цикл. Новых предложений мало, а продавцы, ожидая рост цен, завышают стоимость объектов. Повлияет ли это на реальные сделки? Пока маловероятно.
Покупатели сталкиваются с двумя проблемами:
- Несоответствие ожиданий и реальности: многие ждут более логичных ценовых предложений.
- Финансовые барьеры: высокие ставки по ипотеке делают ее недоступной для значительной части населения.
При этом нужно отметить смену настроений покупателей и различных аналитиков. Не дождавшись падения, они начали ссылаться на инфляцию: если цены не растут, но есть инфляция, то в реальном выражении цены снижаются. Это классический пример подмены понятий. Ранее те же аналитики прогнозировали обвал на 30–50%, игнорируя инфляционные факторы. Теперь, столкнувшись с устойчивостью рынка, они ищут альтернативные объяснения.
Почему я говорю про настроения? Потому что психология участников рынка сейчас играет ключевую роль в дальнейшем движении цен. И именно психология сдернет цены вверх.
Как я отметил выше, уже мало кто говорит, про падение цен. То есть рынок в целом ждёт, что цены вырастут. И, на мой взгляд, это справедливое ожидание. Вторичное жилье имеет потенциал роста на 30–40%. Поэтому вопрос сейчас стоит не в том, вырастут цены или нет, а в том, когда они вырастут.
При этом в массе ожидания роста связывают со снижением ключевой ставки. Что совершенно ошибочно. Так как в этих ожиданиях не учитываются действия ЦБ, который с июля начнет полноценно использовать макропруденциальные лимиты для ограничения выдачи ипотеки. (Кстати, именно поэтому я не жду снижения ключевой до июня-июля).
Регулятор стремится смягчить динамику рынка через ограничение ипотечных программ, чтобы избежать резкого скачка цен. Поэтому, несмотря на озвученный выше потенциал роста, я всё же думаю, что к концу года мы увидим рост реальный цен не более, чем на 10% от текущего уровня.
Прогноз же на ближайшее время ой такой. Апрель–май: вероятность роста цен на вторичном рынке — 35–40%, шансы стабильных цен оцениваю примерно в 60–65%. На снижение цен вероятность не более 1%.
Осень: с вероятностью 75–80% цены начнут расти к октябрю-ноябрю, достигнув +10% к концу года. Вероятность 20–25% - цены без изменений. На снижение цен, так же не более 1%
Первичный рынок. Ожидаю сохранение текущих цен. Хотя застройщики, конечно, будут попытаться повысить цены в пределах инфляции. Посмотрим, насколько у них это получится, так как без поднятия цен на вторичке их отрыв в ценах становится уже совершенно необоснован.
Рекомендации. Покупателям: не торопитесь. Многие объекты переоценены. Цены в объявлениях могут скорректироваться, если продавцы признают отсутствие роста. Продавцам: адекватно оценивайте недвижимость. Если аналогичные объекты долго не продаются (особенно с декабря), это сигнал к снижению цены. Рынок остается непредсказуемым, но гибкость и анализ текущих трендов помогут избежать ошибок.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:
За прошлый год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России выросла на 16%, на вторичном - на 5,5%. При этом на вторичном рынке спрос сместился в сторону бюджетных вариантов жилья, где можно получить максимальный дисконт. В итоге разница между средней ценой предложения за квадратный метр и ценой продажи превысила 30%. Такой перекос оправдан тем, что покупатели сейчас по большей части ищут варианты готового жилья с хорошим дисконтом или улучшают свои жилищные условия, продав имевшуюся недвижимость. Конечно, их интересуют квартиры большей площади, где априори цена квадратного метра ниже. Основной спрос на вторичном рынке сейчас формируют покупатели с большой долей собственных средств. Мало того, с начала года доля сделок без ипотеки при покупке готового жилья превысила 80%.
Собственники начинают предоставлять рассрочки при продаже своих квартир, причём на короткие сроки и на небольшие суммы. Это может быть вариант без процентов. А при сроке от одного года и более - либо с начислением процентов, но ниже, чем по рыночной ипотеке, либо с увеличением стоимости самого объекта.
За первый квартал текущего года средний дисконт при продаже вторичного жилья держится на очень высоком уровне - 6,1-6,2%. Однако средняя цена квадратного метра готового жилья продолжает расти, пусть и не такими темпами как это наблюдалось в прошлые годы. И тому есть несколько основных причин: часть собственников не видят для себя вариантов для улучшения жилищных условий при продаже имеющейся у них недвижимости, поэтому не спешат снижать цену. Вторая причина - это изменение структуры предложения - спрос сконцентрирован на наиболее бюджетных вариантах, они уходят с рынка, что не может не сказываться на росте средних показателей.
На первичном рынке отмечается зарождающийся тренд на сокращение вывода на рынок новых проектов, а это будет сокращать объемы доступного предложения или как минимум удерживать их на нынешних уровнях, переизбытка не будет, а, следовательно, рассчитывать на снижение цены тоже вряд ли стоит, они продолжат расти, стараясь компенсировать инфляцию.
Эльвира Энгель, руководитель Межрегиональной компании «Лидер-Инвест»:
Думаю, что перспективы у рынка хорошие. Все наладится и устаканится. Вполне возможно, что к концу года ставки по ипотеке должны начать снижаться.
Что будет с ценами? Но цены зависят от спроса. Будет спрос, то будут расти и цены. Думаю, что падать они не будут точно, хотя и расти пока некуда, так как основная масса клиентов покупает с помощью ипотечного кредита, а ипотека пока дорогая.
Хотя деньги у людей есть, но не у всех. А те, кто их имеет, пока предпочитают хранить на вкладах, так как процентная ставка по депозитам сейчас очень привлекательная - 18-20% годовых. Но если будет инфляция или дефолт, то люди тут же побегут снимать свои сбережения, вот тогда точно цены вырастут. Но какая ситуация будет в стране, об этом никто не знает, только могут предполагать. В любом случае большие деньги лучше хранить в недвижимости.
Сегодня очень много разговоров о том, что рынок должен пойти вниз. Но я думаю, что в ближайший год цены не упадут. Низкие цены чаще всего бывают на неликвидную недвижимость, либо если горящая ситуация или кто торопится продать, то тот и снижает цену. Тогда как ликвидная недвижимость всегда пользуется спросом.
Так же и с новостройками. Некоторые застройщики идут на рассрочки и снижают цены, если нужно срочно продать. Сейчас покупают квартиры либо те, у кого есть наличные деньги, либо люди с сертификатами по СВО. Они у банков берут небольшие недостающие суммы даже под высокие проценты.
А вот процентные ставки по ипотеке, я уверена, будут потихоньку снижаться.
Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Москва и Санкт-Петербург):
Я остаюсь уверенным оптимистом по поводу перспектив рынка жилья. Недвижимость — это, пожалуй, единственный по-настоящему понятный и устойчивый актив в России. Можно спорить о краткосрочных колебаниях спроса и уровне цен, но в долгосрочной перспективе ценность недвижимости только растёт. Все разговоры о возможном падении цен — на мой взгляд, это попытки собрать клики на тревожных заголовках. Люди по-прежнему выбирают «квадратные метры» как способ сохранить и приумножить капитал.
Поясню на примере. Если пообщаться с людьми, которым сейчас около 60 лет, многие из них в 90-е и нулевые активно вели бизнес, покупали машины, шубы, отдыхали за границей. Но сегодня по-настоящему чем-то серьёзным могут похвастаться лишь те, кто тогда приобрёл квартиры. Бизнесы развалились, машины устарели, а недвижимость осталась. Более того — приносит доход. Те, кто всё время откладывал покупку жилья, сегодня не имеют такой финансовой опоры. А те, кто вложился в квартиры, хотя бы сдают их или обеспечили жильём своих детей.
Это работает и сейчас. В нестабильные времена всё — акции, криптовалюты, бизнесы — может обесцениться. А квартиры останутся. Более того, районы, которые сегодня считаются окраинами, через 15–20 лет оказываются в центре городской жизни — благодаря новым станциям метро, магистралям, реновациям, улучшению городской среды.
Разумеется, если говорить о среднесрочной или краткосрочной перспективе, рынок может вести себя по-разному. Бывают периоды, как в 2020–2021 годах, когда растёт абсолютно всё, что ни предложи клиенту. А бывают времена, когда в цене прибавляет только грамотно подобранный объект. В Москве и Петербурге многое зависит от суммы и потенциала локации. Например, даже если рядом с новым жилым домом сейчас находится старый промышленный объект, но уже известно, что на его месте построят качественное жильё или создадут благоустроенную территорию, — это уже сигнал, что локация будет развиваться и дорожать.
Задача хорошего риэлтора — не просто продать квартиру, а помочь клиенту выбрать такой объект, который со временем может только прибавить в цене. Это требует чуть ли не дара предвидения. И наше агентство «Таймс» на этом буквально «съело собаку». Мы знаем, как отличить временный ажиотаж от настоящего потенциала, и помогаем нашим клиентам вкладываться с умом.
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
Перспективы рынка недвижимости прекрасные. Пружина, которая сжималась, начитает разжиматься. Тот спрос, который был сжат из-за отсутствия ипотеки, скоро начнет обретать реальное воплощение в сделке. И уже первые подвижки видны. Банки начинают понижать ставки как по ипотеке, так и по депозитам. ЦБ еще не снижает, а они уже видят перспективу на понижение. И перспективы на будущее хорошие. Пока же рынок живет, он даже в самые трудные времена не останавливался. Но чтобы рынок зафонтанировал, нужны хорошие условия. Хотя завтра этого фонтана еще не будет, но первые шаги уже видны. Думаю, к концу года рынок недвижимости войдет в свою привычную колею. А в следующем году мы уже увидим полноценный риэлторский бизнес.
Цены потихонечку ползут вниз, но очень медленно, поэтому мы их особо и не замечаем. По конкретным сделкам – реально видно. А вот в рекламе пока слабо заметно.
И в перспективе рынок должен пойти на понижение однозначно. Потому что мы все ждем реальной ипотеки. Цены на жилье резко взлетели вверх из-за льготной ипотеки. Сегодня, когда ее нет, а только адресная, то и рынок начинает перестраиваться. И он войдет в нормальное русло, когда ипотека будет под 10-12%. Тогда у покупателей будет больше выбор квартир, и продавцам придется подстраиваться под те финансовые реалии, которые имеются у покупателя. Соответственно и цены будут понижаться. Предел их снижения сегодня определить невозможно…
