Считается, что земля – самый простой и надежный вид «сбережений». Особенно, — подмосковная земля, которая уж точно дешеветь не будет. Сегодня перед частными инвесторами стоит дилемма: покупать землю «без подряда» или «с подрядом». Кроме того, начинающих земельных бизнесменов ожидают ловушки, которые надо научиться ловко обходить
Несмотря на то, что рынок недвижимости столичного региона переживает спад активности, все сегменты загородного рынка показывают уверенный рост. Коттеджные поселки – наиболее востребованный продукт, и грамотные объекты, которые выводят на рынок крупные компании, раскупаются на начальных стадиях строительства. Это же относится и к земельным участкам.
Без подряда
Земля «без подряда», — та, которая прошла межевание, имеет кадастровый номер, ее можно сразу оформить в собственность. Все коммуникации уже проведены к каждому участку, но никакие проекты и бригады в качестве обязательного условия не фигурируют. Профессионалы земельного рынка отмечают к наделам без подряда устойчивый потребительский интерес.
Так, 60% клиентов, обращающихся в компанию «ТЕРРА-Недвижимость», интересуются землей без подряда. Компания АG Capital поделилась своей статистикой: с июля 2006 г. доля продаж участков без подряда составила 14-18% от общего количества проданных домовладений на первичном рынке в западном Подмосковье (плюс Дмитровское шоссе).
Каковы мотивы приобретения «просто земли»? «Если речь идет о дорогом сегменте (от $ 4-5 млн.), то, как правило, люди хотят строить по собственному проекту, привлекать своих строителей и архитекторов. В эконом-классе клиентами движет желание сэкономить. Они могут за $ 200-300 тыс. купить участок, а еще за $150 тыс. построить дом», — объясняет Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость».
Однако «просто земли» на рынке предлагается немного, — по данным Ларисы Кузьминовой, руководителя департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости «Новое качество», например, по Новой Риге и Рублевке, — порядка 11% от общего предложения.
С подрядом
Сегодня рынок в большей степени ориентирован на предложение земли с подрядом. Компании подводят коммуникации, определяются с архитектурным проектом, нанимают строителей, и уже потом предлагают товар на рынке. Как объясняет Олег Маринин, президент компании ООО «Парк Групп», этот вариант более привлекателен для девелоперов, он дает возможность получить большую прибыль.
К такому решению их побуждают и состоятельные клиенты. Как рассказал Сергей Цивин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость», богатые люди научились оценивать стоимость работ в комплексе – от проверки грунта до получения всех разрешений на подключения коммуникаций. Они понимают, что дом оценивается не только по стоимости возведенной на участке коробки. И перспектива потратить время на освоение роли прораба в случае самостоятельного строительства им не улыбается.
Доля инвесторов
Какова доля инвестиционных покупок земли в общем объеме продаж? Незначительна, считает большинство экспертов, — менее 10%. В основном землю покупают, чтобы строить. Тимур Сайфутдинов («Терра-недвижимость») называет цифру примерно 3-5%, и то она постепенно уменьшается. Почему? Цена земли уже высока и сама по себе она не дает высокого дохода.
Однако заработать на спекуляции землей все-таки можно. Эксперты предлагают следующие варианты заработков от операций с землей.
Первый способ — купить участок земли с подрядом на начальном этапе строительства, построить дом и затем перепродать. Как сообщил Тимур Пестов, вице-президент управляющей компании АG Capital, добавленная стоимость участка от строительства дома составляет при текущем уровне цен не менее 60-70%, что, несомненно, выгодно частным инвесторам. Немудрено, что в этом секторе (земля + дом) доля инвестиционных покупок возрастает. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, говорит, что среди покупателей готовых домов или участков с подрядом в поселках процент инвестиционных покупок достигает 20 -25 %.
Второй способ — приобрести несколько участков, провести минимальный ленд-девелопмент, то есть подвести коммуникации, размежевать участки и затем уже реализовывать. Самый высокий доход – до 80-100% годовых принесут ликвидные участки в элитных районах Подмосковья – в пределах 15 км. по Рублевке и в 30-километровой зоне на Новой Риге. Это, прежде всего, лесные участки, у воды, с удобным подъездом.
Наконец, еще одно «поветрие», вошедшее в моду у покупателей земли: участок используется в качестве залога для получения кредита. Стоимость земли растет, в том числе за счет роста освоения прилегающих территорий – застройки соседних участков, что является привлекательным фактором для банков.
Эксперты обращают внимание на то, что первичный рынок земли для потребителя — физического лица, практически недоступен, так как здесь предлагают очень большие наделы земли. Поэтому, как правило, люди приобретают землю либо у застройщиков, либо у перепродавцов. У застройщиков земля дешевле и они могут помочь с ее оформлением.
Ликвид-неликвид
Каковы потребительские качества участка? Вот на что рекомендуют обратить внимание эксперты в опрошенных нами компаниях.
1. Коммуникации
В организованных коттеджных поселках участки будут обеспечены необходимыми инженерными коммуникациями (газ, электричество, вода, канализация). Сети должны не просто проходить вблизи участка, а быть подведены к нему. Часто продавцы заявляют в продажу участки с коммуникациями, хотя в реальности трубы и провода в лучшем случае проходят по границе коттеджного поселка, мощности не выделены, а технические условия не получены. И для того, чтобы подвести на участок все проходящие «рядом» коммуникации, приходится заплатить столько же, сколько стоил сам земельный участок.
2. Экология
Участок должен находиться в благоприятных экологических зонах Подмосковья. Поэтому понятно, почему дача на северо-западном направлении от столицы стоит дороже в 10 раз, чем на юго-восточном, даже на одном и том же удалении от МКАД. Например, участок со всеми перечисленными удобствами, расположенный на 15-м км по Горьковскому шоссе может стоить 10-12 тыс. долл. за сотку, аналогичный объект на Новой Риге – в несколько раз дороже.
3. Месторасположение и инфраструктура
Желательно, чтобы участки находились вблизи лесных массивов или водных объектов, имели хорошее расположение в поселке, ровный рельеф, инфраструктуру, комфортные дороги, охрану.
4. Вид из окна
Большинству людей не нравится, когда рядом с загородным домом проходит железная дорога, из окон открывается вид на многоэтажки, заброшенный коровник и т.д.
Цены
Разброс цен – от $3000 за сотку в коттеджных поселках с подрядом по непрестижным восточным направлениям до $300 000 по Рублево – Успенскому шоссе в 30-километровой зон от кольца.
Что касается участков без подряда, то даже внутри западного сектора Подмосковья в радиусе 30 км от МКАД разброс приличный — от $10-15 тыс. вблизи Калужского и Минского шоссе до $300 тыс. за сотку в районе санатория Барвиха на Рублевке, — говорит Тимур Пестов (АG Капитал).
Учтите, что земли без подряда могут продаваться дороже, иногда на 30 %. Таким образом, застройщики закладывают в стоимость недополученную за подряд прибыль.
Опасности и ловушки
Какие неприятности могут поджидать покупателей на земельном рынке:
— Опасна покупка земельных участков вне организованных коттеджных поселков. Неправильно оформленные документы, неполучения разрешения на строительство, все неувязки при подводе коммуникаций к участку – юридические, технические. Риски в лучшем случае оборачиваются более высокими затратами в худшем — потерей права собственности.
— Рискованно покупать участки в дачных поселках советских времен. Именно в этом сегменте существует наибольшее количество неоформленной недвижимости. Сделки с неоформленными правами собственности на землю существуют, но заключаются напрямую между продавцом и покупателем, без участия риэлтеров.
— У подмосковных властей есть планы по строительству технопарков, автомагистаралей и даже целых городов. Как выяснить, что именно здесь, по приглянувшемуся живописному земельному наделу пройдет ударная стройка со всеми вытекающими последствиями выселения?
Специалисты рынка ссылаются на федеральный закон №69-ФЗ от 10 мая 2007 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». Но как будет работать свежий закон, еще не совсем понятно. По мнению многих участков рынка, в случае крупномасштабного строительства на частной территории, государство должно выкупать землю, предназначенную для государственных нужд, — строительства дорог, например.
По наблюдениям профессионалов, государство старается достойно решать возникающие спорные моменты. Хотя встречаются и жильцы, желающие воспользоваться складывающейся ситуацией, и запросить за участок цену, значительно завышенную относительно рыночной стоимости. Но чаще всего все-таки удается находить компромиссные решения. Компания Rodex Group приводит конкретный пример: жители частных домовладений, которые находились на пути строительства нового Боровского шоссе, на участке Солнцево–Внуково получили приличные компенсации.
Но все-таки лучше, прежде чем решиться на покупку, обратиться в районную администрацию и узнать план развития территории. Тем более, что и областные власти недавно заявили: схемы территориального развития, генпланы городов Подмосковья уже существуют.
