15 июня в поселке «Киселево» состоялась конференция, посвященная коттеджному строительству в России. Мы публикуем материал, составленный на основе докладов некоторых из участников.
I. Как купить дом в коттеджном поселке
1. Первый аспект, которому нужно уделить внимание, - это, разумеется, место расположения поселка. Дело в том, что сама «полянка» может быть идеальна – красивое место, живописные виды, но если в ста метрах от нее находится болото, всё лето вы будете отбиваться от комаров.
Причем болото – это еще не самое худшее соседство. Таким соседом может оказаться свалка или свиноферма, запахом которой вам придется «наслаждаться». Если поселок находится в низине, необходимо проверить, нет ли на окружающих пригорках кладбища, так как весной они вымываются талыми водами, а это просто опасно для здоровья.
Казалось бы, прекрасно, когда коттеджный поселок находится на берегу реки. Но это тоже чревато, ведь в верховье реки может находиться, к примеру, воинская часть, специализирующаяся на заправке ракет, или, опять же, ферма, с примитивным устройством канализации. Также необходимо убедиться, что из поселка не будет слышно трассу, так как звукопоглощающие щиты, к сожалению, не панацея.
2. Второй аспект – строительство. Необходимо убедиться, что застройщик готов предоставить вам возможность лично следить за ходом работ (если дом еще не построен). Это поможет Вам избежать некачественных стройматериалов, отследить качество и сроки строительства. Если же дом готов, то необходимо ознакомится с тем, какие материалы были использованы, а еще лучше подключить к осмотру дома профессиональных строителей.
3. Инфраструктура. С одной стороны, развитая внутрипоселковая инфраструктура – это удобно, но и в этом есть свой нюанс. Чем шире инфраструктура поселка, тем выше ваши ежемесячные платежи, в которые будут включены и зарплата сотрудников, и амортизация, и снабжение коммуникациями. Поэтому есть смысл настаивать на закреплении верхней планки ежемесячных платежей в договоре.
Также желательно попросить у застройщика изображение планируемых объектов инфраструктуры и, по возможности, включить описание основных параметров этих объектов в договор. Поскольку видение, скажем, спортивного комплекса или спа-салона у всех разное.
4. Планировка поселка, общественные территории. Следует обязательно выяснить, соблюдаются ли ГОСТы и СНИПы в процессе прокладки дорог, размещении пожарных гидрантов, проложена ли ливневая канализация, как сделаны подъезды к участкам. В противном случае надзорные органы (пожарные, СЭС и т.п.) будут предъявлять претензии не к застройщикам, а к дачному кооперативу, членом которого будете являться и вы.
5. Коммуникации. Необходимо, чтобы все коммуникации и данные по ним были прописаны в договоре. Также нужно выяснить, получены ли все технические условия, а если не получены, то какова стадия получения. Отдельным пунктом в договор следует внести количество выделяемой электроэнергии.
6. Документы на землю. Важно выяснить, в собственности ли земля у застройщика? По возможности нужно узнать, в какой категории находится земля на момент покупки, будет ли осуществляться перевод в другую категорию и с каким разрешенным видом использования? Утвержден ли генплан? Если нет, надо узнать стадию согласования. При этом все, даже малейшие нюансы желательно вносить в договор.
7. Риск долгостроя. Такой риск возникает, когда нет средств на продолжение строительства, поэтому перед покупкой стоит выяснить, кто финансирует строительство. Важно знать историю компании, первых лиц компании застройщика, историю проектов компании. Хорошо, если компания-застройщик сама управляет своими поселками, потому что тогда все недочеты ложатся на её плечи, что упрощает процесс общения с эксплуатирующей организацией.
II. Как продаются дома в коттеджных поселках
Сколько застройщиков – столько схем продаж домов в поселках. Но основных и наиболее распространенных – пять.
Как правило, в строительстве и реализации коттеджного поселка участвует несколько юридических лиц. У истоков стоит инвестор (инвесторы), который либо участвует в управлении проектом и создает для этого специальную структуру – управляющую компанию, после чего начинает именоваться девелопером, либо не участвует и нанимает подотчетных ему управленцев со стороны.
Девелопер или управляющая компания принимают решение о выборе генподрядчика для ведения непосредственно строительства на площадке. Генподрядчик может строить своими силами или нанимать подрядчиков и субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Решение о выборе схемы продаж также принимает управляющая компания.
Если ресурс девелопера позволяет, он создает собственный отдел продаж, который берет на себя все мероприятия, связанные с реализацией домов в поселке и последующим клиентским обслуживанием. Сотрудники такого отдела могут называться брокерами, агентами или менеджерами по работе с клиентами. Но независимо от названия, функции у них сходные: показы поселка потенциальным клиентам, телефонные консультации и, в случае продажи, сопровождением клиента в процессе совершения сделки.
Менеджеры отдела продаж получают небольшой оклад и солидный процент с проведенных сделок. Иногда, в целях сохранения качества обслуживания клиента и после подписания договора, процент каждого менеджера делится пополам: половина выплачивается в момент подписания договора, а вторая часть – по окончании сделки и завершению всех выплат со стороны покупателя. Это дисциплинирует сотрудника и, что приятно для клиента, делает его более внимательным и чутким.
Абсолютное большинство застройщиков предпочитают совмещать собственный отдел продаж и сотрудничество с несколькими агентствами недвижимости – риэлторами. Такая схема позволяет осуществить больший охват потенциальных покупателей, как вниманием продавцов, так и рекламой, так как агентства самостоятельно рекламируют наиболее ликвидные проекты. Риэлторы зарабатывают определенный процент с каждой своей продажи. В зависимости от условий соглашения, ставка варьируется в среднем от 2,5% до 6%.
Еще один способ продавать свои объекты – заключить несколько договоров с риэлторами и не тратить средств и времени на организацию своей структуры продаж. Такое решение имеет ряд недостатков. Во-первых, «свои» менеджеры, имеют возможность более подробно изучить объект продажи и, соответственно, могут гораздо лучше его описать.
Во-вторых, полностью полагаясь на отдачу от агентств, инвестор и девелопер оказывается опять же в зависимости от них, и выбор рычагов управления продажами и их активизации становится ограничен. Кроме того, надо понимать, что брокеры из агентств работают одновременно со многими объектами, и запомнить все нюансы каждого из них не всегда получается. Так что клиент часто получает в лучшем случае неполную информацию, в худшем – устаревшую либо вообще некорректную.
Использованы доклады Ивана Гурьева и Юлии Калининой, сотрудников инвестиционной группы «Жилторг».
