Покупка квартиры на вторичном рынке влечет риски, связанные с тем, что у этого жилья уже накопилась некая история, и из нее могут потом возникнуть разного рода проблемы.
Одной из них являются жильцы, которых невозможно выселить даже в судебном порядке. Разберем пять случаев, когда собственнику не удастся выселить жильцов из купленной квартиры.
1. Жилец-наследник
Если купленное жилье раньше переходило по наследству, оставшиеся наследники могут неожиданно заявить о себе и получить часть квартиры. Например: куплена квартира, где на регучете числился жилец, продавец обязался, что он выселится в такой-то срок. Но жилец не выселяется, а подает в суд иск о признании за ним права собственности на долю в квартире.
Выясняется, что он был членом семьи покойного собственника. Его не указали в завещании, но по закону ему полагается обязательная доля в наследстве — и он фактически принял ее, проживая в квартире наследодателя на дату его смерти. В такой ситуации у покупателя нет шансов: иск удовлетворят (ст. 1149 ГК РФ).
Чтобы избежать ситуации с проблемными жильцами, нужно еще до заключения сделки по покупке жилья внимательно проверить, кто там жил и на каких основаниях.
2. Жилец упомянут в завещании
Человек может получить право пожизненного пользования квартирой на основании завещательного отказа (когда на наследника возлагается обязанность предоставить жилье такому-то лицу).
Такой жилец в силу закона вправе проживать в квартире столько, сколько указано в завещании, и никто не может выселить его досрочно (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ).
3. Жилец вселен по договору
Если предыдущий собственник вселил жильцов по договору (найма или безвозмездного пользования), это соглашение сохраняет силу даже в том случае, если собственник жилья сменится (ст. 617 ГК РФ).
Новый собственник автоматически становится на место наймодателя и должен нести его обязанности в течение всего срока действия соглашения. Выселить жильцов досрочно можно только через суд и лишь доказав, что они существенно нарушили условия договора.
4. Жилец, который отказался от приватизации
Закон наделяет таких жильцов правом пожизненно пользоваться жилым помещением (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Поэтому новому собственнику не удастся их выселить до тех пор, пока они сами, добровольно не съедут в другое место жительства.
5. Жилец, который был вселен по ордеру в кооперативную квартиру
Для таких жильцов действует то же правило, что и для отказавшихся от приватизации. В свое время это подтвердил Конституционный суд РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П). Поэтому бесполезно обращаться в суд, требуя, чтобы их выселили.
