Борьба с незаконными сделками с недвижимостью может усложнить жизнь и законопослушным гражданам. Разбираемся, когда участникам сделки грозит повышенное внимание Федеральной налоговой службы и Росфинмониторинга.
Кто и почему отслеживает сделки с недвижимостью в России
Все сделки фиксируются в Росреестре — исполнительном органе, который регистрирует права на недвижимость. Специальных органов, которые бы именно контролировали сделки с недвижимостью, нет. Их мониторят, как и любые крупные операции с деньгами.
Государство интересует, не уклоняетесь ли вы от налогов и не отмываете ли деньги при помощи операций с недвижимостью. Это отслеживают:
- Федеральная служба по финансовому мониторингу РФ (Росфинмониторинг) — на основании Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».
- Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) — на основании статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Как Росфинмониторинг контролирует сделки с недвижимостью
Росфинмониторинг борется с отмыванием денег и финансированием терроризма. Эта организация отслеживает покупателей и источник их наличных денег.
По закону банки должны сообщать обо всех сделках дороже 5 млн рублей, даже если часть из них оплачена наличными. К примеру, если покупатель переводит 4 млн через банк, а ещё 2 млн отдаёт наличными, информация всё равно попадёт в Росфинмониторинг для проверки источника средств.
Данные передают не только банки, но и риелторы и нотариусы. Они сообщают обо всех переходах прав собственности стоимостью свыше 5 млн рублей — независимо от способа оплаты.
Как налоговая мониторит сделки с недвижимостью
В основном ФНС отслеживает продавцов недвижимости на предмет того, оплатили ли они НДФЛ с дохода от продажи. Но могут проверять и покупателей: откуда у них взялись деньги на покупку и уплачены ли налоги при получении этих средств.
Росфинмониторинг передаёт данные в налоговую для проверки независимо от того, нашли они нарушение или нет.
Также ФНС получает данные от Росреестра, который заполняет специальную форму по всем заключённым сделкам c недвижимым имуществом.
Если у налоговиков возникнут подозрения в уклонении от налогов, сначала они направят запрос в банк, а потом уже продавцу или покупателю. Могут попросить подтвердить источник средств, спросить, кто проживает в квартире, и не только. Граждане не обязаны пояснять происхождение денег, но если стоимость сделки свыше обозначенного лимита в 5 млн рублей, лучше пойти государственным органам навстречу — так проверка пройдёт быстрее.
Какие операции с недвижимостью вызывают вопросы
Даже если сделка свыше 5 млн рублей, это не значит, что от её участников что-то обязательно потребуют. Росфинмониторинг определил конкретные признаки необычных — сомнительных — операций при купле-продаже недвижимости.
Что отслеживают нотариусы и риелторы: ключевые признаки
Поведение клиентов
- Чрезмерная скрытность покупателей или продавцов — о проживающих в квартире людях, об условиях купли-продажи и так далее.
- Отказ отвечать на вопросы об источнике денег или выбранном формате сделки — например, без нотариуса.
- Стороны сделки интересуются, планирует ли риелтор передавать куда-либо полученные данные.
- Запрос на упрощённую или ускоренную процедуру купли-продажи без объяснения спешки.
- Продавец настаивает на оплате наличными.
- Решения по сделке могут измениться на последнем этапе. Например, это касается формы расчётов или необходимости участия нотариуса.
- Риелтору не хотят сообщать, кто будет будущим собственником или сообщать иную важную информацию о сделке.
Проведение расчётов
- У покупателя много наличных, что не соответствует его видимому социально-экономическому статусу. К примеру, квартиру покупает студент.
- Деньги поступают из-за рубежа.
- Стороны сделки затягивают с выбором способа оплаты.
- Необычные методы расчёта — например, ценными бумагами.
Условия сделки
- Цена недвижимости ниже или выше рыночной в 2 и более раз.
- Недвижимость продали несколько раз за короткое время, последовательно снижая или повышая цену.
- Сделка между аффилированными лицами, родственниками, коллегами, сослуживцами.
- Между этими же участниками уже несколько раз заключались сделки.
- Происходит обмен недвижимости при минимальных ценах.
Все эти признаки могут стать для нотариуса поводом отказаться оформлять сделку или передать данные о ней в Росфинмониторинг.
Что ещё вызывает подозрения
Список ситуаций, в которых к сделке будет приковано особое внимание, регулярно обновляется. Например, в 2022 году запретили продавать доли менее 6 кв. м., и для обхода этого запрета стали использовать фиктивное дарение доли. Теперь сделки с долями под наблюдением.
Рассмотрим, какие ещё случаи отслеживаются.
У продавца несколько квартир
Это может вызвать подозрения в незаконной предпринимательской деятельности. Перепродажа имущества — популярный тип инвестиций, и не все занимаются им по правилам.
Что делать: доказать, что сделки не носят систематического характера и продавец до сих пор владеет ранее купленной недвижимостью, а не перепродаёт её.
Частые сделки с одним объектом недвижимости
Это может указывать на уход от налогов или попытку скрыть настоящего собственника.
Что делать: хранить документы обо всех сделках, а покупателю — узнавать их историю и тщательно проверять всех участников сделки.
Сделка между родственниками и партнёрами
Это может означать, что сделку используют для получения налоговых льгот, налоговых вычетов или обналичивания маткапитала.
Что делать: сразу оформлять бумаги, которые докажут, что у квартиры действительно изменился собственник и проживающие. Например, договор с новыми поставщиками коммунальных услуг.
Сделка с нерезидентом
Может вызвать подозрения сразу по нескольким областям: в нарушении валютного контроля, отмывании денег и уходе от налогов.
Что ещё важно знать
Как налоговая считает доходы и расходы
ФНС не имеет права фиксировать нарушение только на основании того, что доходы гражданина не сопоставляются с расходами. Граждане не обязаны декларировать свои накопления.
Чтобы зафиксировать нарушение и доначислить НДФЛ, налоговая должна выявить скрытые доходы.
Какие документы следует хранить
- Бумаги, которые подтверждают доход, и документы по сделке.
- Если деньги были получены от продажи другой квартиры — все документы по этой сделке тоже, включая правоустанавливающие.
- Если сделка проводится между родственниками — бумаги, которые подтвердят её законность и необходимость.
- Если вся сумма или её часть оплачивается наличными, следует составить расписку. Но лучше использовать банковский перевод.
Формально мы не обязаны объясняться перед инстанциями, но будет проще, если написать пояснительную и приложить имеющиеся документы.
Как провести безопасную сделку
Важно проверить всех участников сделки, а ещё лучше — использовать специальные сервисы с юридической поддержкой.
Резюмируем
Росфинмониторинг проверяет покупателей недвижимости по части того, не отмывают ли они деньги.
ФНС проверяет продавцов на предмет того, платят ли они налоги по сделкам и не занижают ли стоимость жилья.
Автоматически проверку проходят все сделки с недвижимостью на сумму более 5 млн рублей.
Есть перечень признаков сомнительных сделок, которым должны руководствоваться риелторы и нотариусы. Они касаются в том числе поведения клиентов.
Если вы можете подтвердить свои доходы и не занижаете цену недвижимости, проблем возникнуть не должно.
