«Два года назад умер дедушка. Мы все думали, что у него нет никакого наследства. Квартира, которую они покупали вместе с бабушкой, по документам принадлежит ей одной. Сейчас бабушка решила квартиру продать, нашла покупателей, собрали необходимые документы, все оформили, отнесли в регистрационную службу, а в регистрации …отказали. Сказали, что нужно, прежде чем продавать квартиру, вступить в наследство. Какое наследство? Единственная собственница квартиры – бабушка. Почему отказали в регистрации?»
«Будучи в браке, купили квартиру. Право собственности оформили на жену. Сейчас развелись. Я оставил квартиру ей. Она надумала жилье продать. Но в регистрации сделки отказывают, говорят, что ей принадлежит только половина квартиры. Почему половина? Документы на квартиру оформлены на ее имя. Я ни на что не претендую. Посоветуйте, что делать?»
«Собрали документы для регистрации дома, доставшегося по наследству. С момента постройки дом несколько раз достраивался и перестраивался. В «Ростехинвентаризаци» выдали современный план здания. Из ФРС документы вернули. Оказалось, что все пристрои не были узаконены. Как быстрее оформить изменения в постройке и зарегистрировать дом?»
Это реальные ситуации реальных клиентов агентств недвижимости. Казалось бы, какие могут быть проблемы у собственника в плане распоряжения своим недвижимым имуществом? Оказывается, есть.
Какие препятствия на пути продажи квартиры, дома, дарения недвижимости или вступления в наследство могут встретиться нашим соотечественникам, и как их преодолеть, мы спросили у начальника юридического отдела ООО «Вереск консалт групп» Михаила Сергеевича Барсукова.
Самое сложное и довольно часто встречающееся препятствие на пути продажи квартиры - неузаконенные перепланировки, сделанные собственником или нанятыми им людьми без разрешения соответствующих органов. Такие действия вызваны стремлением улучшить условия проживания, сделать их более комфортными. Перепланировки делают и в новостройках, и в квартирах старых домов. Некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения этих действий, требующий соответствующего согласования. Логика в действиях собственника проста: «Квартира моя – значит, могу делать с ней, что хочу!» Но следует помнить, что перепланировка, осуществленная без соблюдения определенных технических правил, создает реальную угрозу жизни и здоровью других жильцов. За это на нарушителей возлагается юридическая ответственность.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, в том числе перенос перегородок, дверных и/или оконных проемов, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В идеале, прежде чем что-то перестраивать и пристраивать, нужно получить разрешение в районной администрации. Для этого необходимо сделать проект перепланировки (можно самому, если вы умеете это делать, или заказать в архитектурно-проектной мастерской) и обратиться с ним к районным архитекторам для утверждения. После получения разрешения можно двигать стены.
Если вы уже сделали перепланировку без соответствующего разрешения, то необходимо написать заявление в суд для признания права самовольной застройки (ст. 222 ГК РФ).
До обращения в суд следует вызвать специалистов из ФГУП «Ростехинвентаризация» для проведения обмеров и внесения изменений в стандартный план квартиры. Стоимость услуги специалистов «Ростехинвентризации» зависит от площади и объема работы. Прейскурант цен утвержден губернатором Нижегородской области. Применяются коэффициенты за срочность и сложность. Физическое лицо вправе затребовать смету на каждый вид работ.
Отказать в регистрации могут лицу, действующему по доверенности. Генеральная доверенность включает в себя весь объем доверяемых действий. Вопросов при регистрации (при наличии полного пакета документов), обычно, не возникает. Если же в простую доверенность не включено какое-либо действие, то документы могут вернуть. Как говорится в законе, «если действие не доверено доверителем доверяемому лицу». Например, если доверенное лицо получило разрешение только на приватизацию квартиры, то оно не сможет эту недвижимость продать.
Отказывают в регистрации, если нет нотариально заверенного разрешения одного из супругов на действия с объектом недвижимости. Примеры подобных отказов приведены в рассказах читателей.
Препятствие от соседей по коммуналке может получить собственник комнаты, если вовремя не соберет с них отказы от преимущественного права покупки. Известно, что если объект недвижимости находится в коммунальной квартире, то с предложением о покупке комнаты ее владелец должен сначала обратиться к другим собственникам комнат. Не захочет никто из них приобрести продаваемый объект по установленной продавцом цене, можно продавать данную комнату третьим лицам. Главное условие – цена не должна быть ниже той, по которой комнату предложено было купить другим собственникам в коммунальной квартире. В Федеральную регистрационную службу к пакету документов для продажи комнаты прикладываются письменные отказы от других собственников.
Дом и земельный участок, на котором он расположен, рассматриваются как единое целое. В отношении многоквартирных домов оформление земельного участка для продажи квартиры не требуется. Если продается частный дом, то на регистрацию предоставляется два пакета документов: на дом и на землю. Обязанность по сбору документов и оформлению земельного участка лежит на собственнике.
Если происходит отчуждение половины дома, то и документы должны быть на эти полдома и на часть земельного участка.
В случае, когда дом или полдома находятся в долевой собственности, каждый сособственник принимает участие в сделке или все они оформляют доверенность на какое-либо доверенное лицо или агентство недвижимости. При продаже доли недвижимого имущества в индивидуальном доме другие сособственники также имеют преимущественное право покупки. Поэтому совершается та же процедура, что и при продаже доли собственности в квартире: письменное уведомление сособственников за месяц до продажи с указанием цены, получение согласия или отказа, приложение отказов к пакету документов на регистрацию.
Чтобы не возникло препятствий во время регистрации сделок с недвижимостью, предоставляемые документы должны соответствовать существующему законодательству. Договор купли-продажи может быть оформлен даже в простой письменной форме (закон не делает разграничений между формами таких договоров), а вот свидетельство на право собственности должно быть только установленного образца. Если у вас на руках старое свидетельство, то переоформление документов и переход права собственности к другому лицу можно сделать одновременно, подав соответствующие заявления в ФРС. Сроки рассмотрения документов и регистрации при этом сокращаются.
Следует помнить, что регистрация пройдет спокойно, если все документы соответствуют действующему законодательству и нормативно-правовым актам субъекта Российской Федерации.
Благодарим за идею менеджера агентства недвижимости «Альтернатива» Татьяну Розенталь.
Основания для отказа в государственной регистрации прав
В каких случаях может быть отказано заявителю в государственной регистрации? Об этом статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон).
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9. не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
10. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
11. осуществление государственной регистрации права собственности не допускается на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Закон предусмотрел право заявителя обжаловать отказ в регистрации прав в судебном порядке.
По статистике, которая ведется в УФРС НО в 2007 году всего по Нижегородской области отказано в регистрации в 2368 случаях на основания статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Наиболее часто встречается нарушение заявителями абзацев 2, 3 и 10 пункта 1 названной выше статьи закона: за регистрацией обращаются граждане, которые не могут подтвердить свои полномочия (не оформлена доверенность); чаще всего по причине противоречий и несоответствия данных в самих документах, предоставленных на регистрацию.
По всем возникшим вопросам в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно обратиться в Общественную приемную при Управлении.
Ольга Милюткина
Помощник руководителя
