Рассказывает директор юридической компании «Прецедент» Елена Валерьевна Никоненкова.
Перечень распространенных ситуаций, при условии которых есть риск потерять и квартиру, и деньги, или получить некоторое количество сложностей, связанных с судебными тяжбами:
• квартира была приобретена продавцом мошенническим путем.
• квартира продается по поддельным и нелегитимным документам
• квартира продается по отозванной или фиктивной доверенности.
• квартира продается лицом, являющимся недееспособным, либо имеющим психическое расстройство или наркотическую/игровую/алкогольнуюзависимость (создающую порок воли).
• квартира продается ненадлежащим лицом.
• квартира продается, при наличии прописанных в ней несовершеннолетних детей или лиц имеющих право пожизненного бессрочного пользования.
• квартира продается при наличии прописанных в ней безвестно отсутствующих лиц, либо находящихся в местах лишения свободы;
• квартира продается без нотариально заверенного согласия одного из супругов, в случае приобретения квартиры во время брака (даже если супруги находятся в разводе).
Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо собрать следующие документы:
1. Свидетельство и правоустанавливающие документы, то есть те документы, на основании которых право собственности на квартиру перешло нынешнему собственнику.
Следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства о государственной регистрации права. Насторожить может как получение дубликатов (возможно, мошенничество), так и просто быстрая перепродажа после оформления права на собственника. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин.
Необходимо внимательно посмотреть на документы–правооснования: надлежащим ли образом они оформлены, вступили ли в законную силу решения суда (если право установлено судом), не оспариваются ли они. Если право собственности возникло по договору дарения, либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет – выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать, поскольку возможны судебные тяжбы по оспариванию.
В любом случае, необходимо выяснять состоял ли продавец в браке на момент приобретения прав на квартиру (причем моментом приобретения прав совсем не является дата оформления свидетельства или вынесения решения суда, необходимо понимать начало правоотношения). Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.
2. Документы из государственных органов:
• технический паспорт с экспликацией на квартиру. Необходимо проверить наличие перепланировок и переустройств в квартире.
• Выписка из ЕГРП по квартире не старше 5 дней. За столько короткий срок могут быть внесены изменения в сведения о правах, а также зарегистрированы некоторые сделки, например, залог.
• Выписка с лицевого счета и домовой книги.
Необходимо проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные по месту жительства должны сняться с учета. Важно осознавать, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире по постоянному месту жительства, могут сохранять право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право пожизненного бессрочного пользования этим помещением. Это право сохраняется и за гражданами, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу, вынесения приговора, связанного с лишением свободы и т.п.
Также с осторожностью нужно отнестись к зарегистрированным по постоянному месту жительства несовершеннолетним гражданам. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком», если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства, а вот в дальнейшем, если окажется, что ребенку негде жить могут возникнуть сложности с его «выпиской».
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Данный документ не является обязательным, однако следует учитывать, что задолженность по коммунальным платежам считаю нарастающим итогом и, не разобравшись в смене собственника, может зачислить его деньги в погашение или предъявить какие – то претензии, создав препятствия в пользовании помещение. Все это не является существенной проблемой и может быть своевременно решено, но лучше такие вещи купировать на стадии сделки.
3. Документы продавца квартиры:
• паспорт (копию покупателю рекомендуем оставить у себя) продавца.
• Доверенность от собственника квартиры. Если сделка осуществляется по доверенности, то она должна содержать все необходимые полномочия по подписания договора, совершению сделки на условиях и получению материальных ценностей, а также являться безотзывной.
• Справка из психоневрологического / наркологического диспансера на собственника квартиры. Мало кто запрашивает такие документы, однако они могут сыграть роль. Зачастую определить лицо с пороком воли сложно и специалисту с первого взгляда, а если сделка оформляется по доверенности, риск существенно возрастает.
• Нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение квартиры. Либо свидетельства о расторжении брака и заявление об отсутствии лиц, имеющих право претендовать на квартиру.
