Развитие цивилизации неразрывно связано с ростом городов, высокой концентрацией населения, увеличением количества высотных и многофункциональных зданий. Открываются новые возможности для бизнеса, но параллельно этому процессу растут риски: сбоев все более сложного оборудования и террористических угроз.
Теперь безопасность - это целая наука, но в этой статье мы, не углубляясь в дебри теории, попробуем разобраться в ее практических аспектах.
О времена! О риски!
Традиционные риски, такие как: пожар, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия и др. грозят все большими человеческими жертвами и неприятностями. Если 200 лет назад при пожаре основной массе населения надо было просто выскочить в окошко из одноэтажной избы, то теперь при пожаре в 10-этажном бизнес центре надо с большой высоты оперативно эвакуировать сотни людей. Этот простой пример показывает, насколько возросла роль различных аспектов обеспечения безопасности современных зданий.
Коротко перечислим важнейшие из них: противопожарные системы, средства мониторинга систем жизнеобеспечения, организация охраны зданий. Для многофункциональных зданий, где находится большое количество людей, также применяют системы радио- и видеосвязи. При чрезвычайных ситуациях быстрое оповещение людей об опасности приобретает крайне важное значение.
Поднимая вопрос безопасности офисов, следует выделить несколько категорий таких помещений. Так, существуют специальные деловые центры, которые изначально планировались и возводились в качестве офисных зданий и постройки, позднее перепрофилированные под офисы. При этом в особую категорию, требующую повышенного внимания к безопасности, можно выделить высотные здания.
Высотки - группа риска
Новые виды угроз особенно опасны для высотных зданий в виду их уникальности и привлекательности для террористов. Каждое высотное здание представляет собой конструктивную систему с большим количеством инженерных коммуникаций повышенной сложности.
В Москве для зданий высотой более 75 м действует ряд нормативных актов, регламентирующих проектирование, экспертизу и разработку технических условий. Требования этих документов представляют интерес и для управляющих обычными зданиями, ведь реализация отдельных положений этих документов будет способствовать снижению рисков.
Согласно нормативной базе действующей в Москве относительно высотных зданий системы безопасности, помимо выполнения основных функций, должны обеспечивать функционирование в нормальных условиях, при чрезвычайных ситуациях и ликвидации их последствий.
При чрезвычайных ситуациях система эвакуации людей должна включать блоки оповещения и управления эвакуацией, контроля и управления доступом, охранной и пожарной сигнализации, охранного телевидения и аварийного освещения. Заранее необходимо просчитать варианты спасения людей с различных точек объекта. Для каждого варианта необходимо производить расчеты для проверки выполнения условий своевременной и беспрепятственной эвакуации. Повышение "живучести" систем обеспечения безопасности и систему коммуникаций следует проектировать с учетом деления объекта на отсеки и зоны доступа с организацией локальных пунктов управления и с возможностью автономной работы. Линии связи между отдельными устройствами должны предусматривать варианты дублирования.
Необходимо обеспечить особый режим доступа на следующие объекты высотных зданий: центральный пункт управления системой обеспечения безопасности, помещения, где расположены узлы управления системами безопасности и системами жизнеобеспечения, в т.ч. насосные, вентиляционные камеры, станции пожаротушения, электрощитовые и т.п.
Антитеррористическая составляющая также требует повышенного внимания. Так, прилегающая территория должна быть оборудована барьерами, предотвращающими автомобильный таран, на входах в здание и зоны доступа необходимо оборудовать контрольно-пропускные пункты или посты службы безопасности.
Труба пониже - дым пожиже
В зданиях, которые первоначально не выполняли функции офисов и позже были перепрофилированы под деловые центры, ситуация с обеспечением безопасности складывается значительно хуже. Как рассказал Технический директор управляющей компании "Placon property management" Алексей Коноплев, обычно в них практикуется проходная система по принципу "узнавания в лицо". "По периметру здания устанавливается видео-мониторинговая система, ограничивающая доступ нежелательных посетителей. Пропуск посетителей в здание осуществляется по записи, либо по звонку. Охранная же сигнализация обычно устанавливается по желанию арендатора - необходимость в ней зависит от "наполнения" офиса. Например, некоторые компании хранят в офисах редкие произведения искусства, ценные документы, дорогостоящую аппаратуру и т. д. А у других фирм (например, IT) от сохранности компьютеров зависит весь бизнес. Поэтому, стремясь обеспечить безопасность своего имущества, многие компании не только устанавливают сигнализацию, но и активно страхуют свои офисы", - подчеркнул Алексей Коноплев.
Но есть такие нестандартные риски, которые никакой полис не предусмотрит. Так, в столичном здании бывшего завода на Лужнецкой набережной, перепрофилированном под офисы арендовали помещения несколько небольших организаций. Но случилась беда. На офисных работников однажды напали… блохи. Видимо, гнусные насекомые пресытились жизнью в подвале, и перебрались на первый этаж. В результате несчастные сотрудники были вынуждены срочно вызывать службу дезинфекции, а потом в спешном порядке переезжать на новое место.
Для того чтобы избежать многих незапланированных напастей арендаторам можно посоветовать выбирать здания, которые изначально возводились для людей, а не бывшие цеха, склады и т.п. Либо тщательно проверять степень их перепрофилирования - так, чтобы переделка не являлась простым выносом заводского оборудования и косметическим ремонтом. Помимо экзотических проблем в промышленных постройках изначально не предусмотрена вентиляция и правильно спроектированное отопление. Результатом этого становится то, что одни сотрудники работают в условиях приближенных к сауне, а другие - к холодильнику. Очевидно, что это не способствует производительности их труда.
Домашний офис
Сегодня строится большое количество жилых многоквартирных домов, первые этажи которых сдаются либо под магазины, либо под офисы. В таких домах на жильцов ложится довольно серьезная моральная нагрузка, создающая определенный дискомфорт. "В офисах часто находится дорогостоящее имущество, и в случае, например, залива жильцом низлежащего офиса, размер ущерба может быть очень серьезным", - говорит Заместитель генерального директора СГ "Региональный Альянс" Дарюс Балионис. Возмещать убытки придётся, соответственно, жильцу, по вине которого пострадало офисное имущество. Возможности в проведении эффективных судебных тяжб у юридического лица определенно выше, нежели у частного лица. "Поэтому, в случае такого "соседства", для жильцов домов, на первых этажах которых расположены офисы, особенно актуально страхование гражданской ответственности на серьезные суммы за причинение вреда третьим лицам. Наличие такого полиса позволяет обезопасить частное лицо от серьезных непредвиденных расходов по компенсации ущерба офисному имуществу", - советует Алексей Коноплев из УК "Placon property management".
В таких ситуациях управляющим компаниям также приходится не легко. Например, известен случай, когда в старом доме в центре Москвы большинство бывших жилых помещений было занято под офисы. Но в нескольких квартирах продолжали жить люди. В этом здании было два входа - парадный и черный. Ключи от парадного входа хранились в ДЭЗе, а управляющая компания таких ключей не имела. Видеонаблюдения в здании также не велось, поэтому в офис легко проникли злоумышленники и вынесли оттуда всё ценное имущество. Вообще специализированные офисные здания в плане безопасности гораздо надёжнее, нежели перепрофилированные жилые дома и прочие подобные постройки.
Для "офисов" существует несколько видов страхования. Застраховать можно - недвижимое имущество - т.е. конструктивные элементы офисного здания и все системы жизнеобеспечения, а также произведенные арендатором улучшения в офисном помещении, движимое имущество т.е. мебель, компьютеры, принтеры и другая оргтехника, канцелярские товары, техническое оборудование, профессиональное оборудование и инструменты, а также гражданскую ответственность перед третьими лицами. Как объяснил заместитель директора компании "Межрегионгарант" Александр Варенцов, при приобретении полиса арендатор избегает материальных потерь в случае: пожара, взрыва, удара молнии, повреждения имущества в результате тушения пожара и из-за задымления, а также расходов по уменьшению ущерба от страхового случая и уборке помещения после него. Ущерб от залива водой, хулиганских (противоправных) действий третьих лиц, кражи со взломом и/или грабежа. Также возмещаются потери при повреждении имущества в результате стихийных бедствий, боя стекол, при самовозгорании. В полис можно включить дополнительную защиту: оплата аренды временного помещения или склада, пока производится ремонт из-за страхового случая, а также возмещение расходов на ремонт взломанной двери, замену замка, изготовление новых ключей и ремонт двери в случае утраты ключей от входной двери.
Береженного - Бог бережет
Многие компании, большие и маленькие, арендуя помещение под офис, зачастую не задумываются о степени его безопасности (наличие охраны, противопожарной системы и т.д.). Такая халатность может негативно сказаться на эффективности работы компании и стать угрозой её бизнесу. Любая непредвиденная потребность в ремонте помещения грозит остановкой рабочего процесса, убытки от которого едва ли будут покрыты за счет компании-арендодателя. В наш век высоких технологий уже нельзя выбирать офис, думая только о дешевизне и удаленности от центра. Настало время всерьез задуматься о безопасности.
