Цены на московские квартиры за год выросли почти на 100%. Теперь только самый недальновидный покупатель ищет в столице жилье, просто чтобы жить. Большинство - чтобы, использовав какое-то время это имущество по назначению, в будущем перепродать его с большой выгодой.
Впрочем, по экспертным оценкам, не более 20% покупателей подыскивают квартиры и земельные участки исключительно с инвестиционными целями. Они, можно сказать, уже профессионалы. Путь же инвестора, неискушенного в хитросплетениях рынка, тернист и опасен. В пятницу "Известия" предлагают что-то вроде лоции, которая поможет не оказаться на мели в финале этого непростого плавания. В понедельник читайте продолжение темы.
За год московские квартиры стали вдвое дороже
Несмотря на вдохновляющую динамику роста цен на московскую недвижимость, нужно иметь в виду, что этот рынок достаточно неоднороден. Любая квартира достойна своего покупателя, но тому, кто планирует приобрести жилье с максимальной выгодой, подойдет не каждая.
Панель взлетает и падает
За год объем предложения на вторичном рынке (а это около 80% всего "квартирного товара") упал на четверть. В результате панельное жилье (63% всех выставленных на продажу квартир) подорожало в среднем на 105%, кирпично-монолитное (37% ) - на 87%.
При этом эксперты утверждают, что если чему и грозит удешевление, то именно панельному жилью. Однако случится это только тогда, когда изменится структура спроса. Сегодня почти 2/3 сделок - так называемые "альтернативные", то есть обмены с доплатой. Другими словами, основные субъекты квартирного рынка Москвы - это люди небогатые, которым хватает денег лишь на докупку метров в наиболее дешевых домах. Оттого те и дорожают быстрее, чем квартиры в домах более высокого качества и с более высокой стоимостью квадратного метра. Статистика такова: квадратный метр в кирпичных домах 6-8 этажей разного "возраста" за год вырос в цене всего на 77%. Панельные хрущевки - на 108%.
Динамика цен по районам Москвы говорит о том же. 120 и более процентов за год набрали Западное Дегунино, Кузьминки, Вешняки и - рекорд 136% - Капотня. В "хвосте" (около 70% роста) весь центр и некоторые "элитные" районы других округов. Однако это не означает, что выгоднее покупать панель в Капотне.
Поскольку цена метра в хорошем доме и в хорошем районе выше, в абсолютных суммах выигрывают покупатели качественной недвижимости. К тому же никто из специалистов не рассматривает возможности ее удешевления, если, конечно, не рухнет цена нефти, не случится дефолта - тогда "накроет" всех.
Беспроигрышный вариант - купить квартиру в элитной новостройке где-нибудь на Арбате или Остоженке. 136 "капотнинских" процентов она вряд ли даст, но в денежном выражении прибыль будет вне конкуренции.
Есть ли будущее у домов "с прошлым"?
На вопрос - что предпочтительнее: новостройка или старый дом "с историей" - эксперты дают однозначный ответ. То, как в последние годы власти и застройщики обращаются даже с предвоенными домами, однозначно свидетельствует: покупать квартиру в старом доме в центре - большой риск. Каждое жилое здание в Центральном округе Москвы старше 60 лет присутствует хотя бы в одном из многочисленных списков "на проверку технического состояния и степени износа". Последствия этого многократно описаны в "Известиях".
Та же проблема с видом из окна, парком по соседству и другими важными "мелочами". Район Крылатское за год набрал всего 87%. Соседнее Строгино - 112%. Оба из разряда "престижных окраин", жилфонд однотипен - что старые дома, что новостройки. Однако в Строгине строят метро и не вырубают парки. А в Крылатском огромный кусок леса уже вырубили, прокладывается сдвоенный автометротоннель на Новорижское шоссе, застраиваются дворы. (Зато метро там уже есть.) Отсюда - еще одна рекомендация: выбирая район, следите за новостями из Москомархитектуры.
Каким должен быть идеальный коттедж
Наиболее перспективным видом домовладений за городом считаются коттеджи в охраняемых поселках. Начиная с 2006 года спрос на них стабильно растет, а стоимость увеличивается более высокими темпами, чем в других сегментах. Так, "метры" в поселках ближнего Подмосковья за полгода подорожали примерно на 30%. Это самый предсказуемый сегмент подмосковного рынка. В нем выработался круг основных запросов со стороны покупателей. Зная о них, продавец может рассчитывать на максимальный интерес к своему товару.
Коттеджный поселок полностью построен, огражден и заселен
Дом достроен и готов к заселению
В доме сетевой газ, централизованная канализация и водоснабжение, автономное отопление и охранные системы
Архитектурный стиль дома - нейтральный европейский
Площадь коттеджа 250-350 кв. метров
Площадь участка 20 соток
Лесные деревья на участке
Вблизи от поселка лес
СПРАВКА "ИЗВЕСТИЙ"
Почему удельная цена важнее номинальной
Цены на недвижимость традиционно объявляются в долларах. Соответственно индекс роста рассчитывается исходя из изменения долларовой цены. Однако доллар в нашей стране в целом дешевеет, к тому же идет рублевая инфляция. Два этих фактора снижают товарное наполнение доллара и рубля. Другими словами, за одну и ту же рублевую зарплату сегодня можно купить "квадратных метров" и любого другого товара меньше, чем год назад. А за долларовую зарплату - еще меньше. Это означает, что номинальный индекс роста цен отражает доходность вложений в недвижимость очень приблизительно. Удельная цена, учитывающая изменение курса доллара и инфляцию рубля, показывает реальную цену недвижимости.
Пример. Трехкомнатная квартира в 9-этажном кирпичном доме в районе Арбата площадью 72 кв. метров в 1997 году была куплена за 120 тысяч долларов. Сегодня она стоит 580 тысяч. Владелец, продав эту квартиру, вроде бы заработает 460 тысяч. Но "в метрах", автомобилях, продуктах питания - любом товаре, который ему предстоит приобрести на вырученные деньги, - его прибыль будет гораздо меньше. Сегодня за ту же сумму он купит вдвое меньше товара, чем мог бы в 1997 году.
Покупатели загородного жилья исходят из принципа "нравится - не нравится"
В отличие от жилья в многоквартирных домах загородная недвижимость в последние годы дорожает не так стабильно. Есть объекты, которые не продаются годами и теряют в цене - как, например, пресловутые кирпичные замки на 6 сотках, недостроенные и брошенные. Инвестиционные игры на подмосковном поле гораздо сложнее, затратнее и рискованнее. Чего стоит хотя бы статистика легальности земельных сделок: по данным риэлторов, полноценные документы имеют не больше 10% продавцов. Однако при здравом подходе к делу и здесь можно находить верные решения.
Риэлторы утверждают, что реальный выбор есть только у тех, кто обладает суммами порядка миллиона долларов. Остальным приходится идти на серьезные компромиссы. Сложнее тем, чьи возможности располагаются в дельте от 150 до 400 тысяч долларов. Их доля на рынке - почти 40%. А доля подобающего товара не больше 25%. К этой категории принадлежит большинство покупателей домов в коттеджных поселках. Вложив деньги на стадии котлована, через год-другой домовладелец получает высоколиквидное имущество, поскольку интерес потребителей к этому сегменту недвижимости с годами только растет.
В границах Московской области встречается всякое, и при желании свой "кусочек родины" найдет почти любой. (Крайние случаи вроде домика в глухомани, купленного у неразумной старушки за смешные деньги, оставим в стороне.) В закоулках Подмосковья реально найти землю по цене в тысячу долларов за сотку и подрядчиков, готовых построить сносный коттедж за 10-20 тысяч. Но это будет кусок дикого поля. На коммуникации небольшого участка придется потратить еще тысяч 50 - в лучшем случае, а также уйму времени и нервов - а это уж наверняка. (Впрочем, в чисто спекулянтских целях можно вообще ничего не строить, а ждать, пока подорожает.) И в результате рынок подмосковной земли осваивают либо девелоперы, которым по силам осуществить многомиллионные вложения в строительство коттеджных поселков, либо "физики", способные на подвиг.
Поэтому неискушенным игрокам имеет смысл сосредоточиться на поиске "правильного" домовладения. Руководитель департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанна Щербакова обрисовала основные "приметы" выгодной покупки:
- При выборе инвестиционно привлекательного объекта нужно обращать внимание на три фактора. Первый - географический. С какой бы целью ни приобреталась недвижимость (для постоянного или временного проживания), очень важен рельеф местности. Так, на Симферопольском шоссе, о котором совсем недавно никто и слышать не хотел, сегодня с успехом раскупаются дома и в 60-80 км: там живописные места, богатые леса. Та же Дмитровка отчасти обязана своей популярностью близостью к большой воде, холмистым рельефом. С годами все большее значение придается экологии. А в 25-километровой зоне нельзя рассчитывать на чистый воздух. И достаточно далеко - на Рузском водохранилище - уже строят дома по цене от 200 до 500 тысяч долларов. Потом шагнут еще дальше - в район "голубых озер", Луховиц. Второй фактор - социально-инфраструктурный. Обычно строительство дороги или развитие магистральной трассы сказывается на спросе. Например, как только начали расширять Киевское шоссе, цены на этом направлении выросли. Но "дорожный фактор" не абсолютен. Например, после того как построят дублера Ленинградки, не стоит ждать автоматического повышения цен на этом направлении из-за обширной зоны аэропорта, приносящей ощутимый шумовой дискомфорт. Искать высоколиквидную недвижимость ближе чем в 4 км от многополосной магистрали не имеет смысла. Социальный аспект также крайне важен. Так, можно купить задешево участок или даже несколько соседних участков в старом дачном кооперативе, построить замечательный дом, провести газ. Но заасфальтировать дорогу, огородить поселок, обеспечить охрану в одиночку невозможно. А коренные обитатели, как правило, отказываются принимать участие в развитии таких поселений. И со временем недвижимость теряет в цене. В этом одна из причин растущей актуальности коттеджных поселков. Третий фактор - индивидуальные особенности объекта. Например, соразмерность участка и дома, расположение дома и т.д. Люди мыслят категорией "нравится - не нравится". Поэтому очень важно визуальное восприятие. Что касается престижности, Рублевки в первую очередь, то это искусственно раскрученный бренд. Жить там неудобно и крайне дорого. Тогда как другие направления развиваются без всякой рекламы, в силу объективных обстоятельств. Вообще, если покупателя интересуют перспективы места, он должен проявлять разумную осмотрительность, например, поинтересоваться у районного архитектора планами развития территории.
Организация загородных промзон, развитие сети энергетических мощностей не лучшим образом скажется на ликвидности домовладений. Но при желании об этих планах можно узнать за несколько лет до начала их реализации. Не помешает следить и за новостями законодательства.
- С 1 января 2007 года вступает в силу новый Водный кодекс, - напоминает главный юрист группы отделов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Светлана Матвеева. - Это существенно отразится на рынке загородной недвижимости. Можно будет строиться в водоохранных зонах, но при наличии водоочистных сооружений. Особо предприимчивые граждане, построившие дома вблизи водоемов до вступления в силу нового кодекса, смогут легализовать свои хозяйства, доказав, что они якобы построили дом уже в правовом пространстве нового кодекса.
И последнее. Пытаться выгадать момент для покупки вряд ли имеет смысл. Поиски подходящего по цене и другим характеристикам загородного владения обычно отнимают долгие месяцы.
