Сегодня многих интересует вопрос: по-прежнему ли выгодно вкладывать деньги в столичную недвижимость? Разговоры о стагнации цен в прошлом году порядком подорвали доверие к этому рынку. Как говорят эксперты, инвестировать можно почти всегда и во все, главное подойти к вопросу подготовленным...
Как, куда и почему
Какие же сегменты российского рынка недвижимости являются наиболее привлекательными для частных лиц? Отвечая на этот вопрос, надо учесть, что, как правило, частный инвестор обладает ограниченным объемом денежных средств. Важно, чтобы имеющихся в распоряжении частного инвестора средств было достаточно для того, чтобы профинансировать создание довольно значительной строительной единицы. Под такой единицей в минимальном случае мы понимаем квартиру, офис и т.д.
Хотя существует и вариант опосредованного инвестирования в недвижимость. Это участие в пае соответствующих инвестиционных и паевых фондов, однако, в этом случае инвестор разделит прибыль, а значит и риски, с управляющей компанией, и не сможет влиять напрямую ни на объект вложений, ни на их доходность.
Кроме указанных способов существует ещё частная инициатива образования простого товарищества, в целях деятельности которого будет инвестирование в недвижимость. Это тип советских кооперативов.
Что касается минимальной суммы свободных денежных средств, которой должен располагать потенциальный инвестор, то для столицы эта сумма начинается от 200 тысяч долларов. Если же объектом инвестиций являются удаленные от столицы объекты, то сумма уменьшается и порой довольно существенно. Причем, если речь идет не о столице, то помимо жилья может быть довольно интересен вариант покупки/аренды земельного участка, предназначенного для жилого строительства.
Инвестиция в кредит
Очевидно, что для инвесторов интересны объекты недвижимости, доход по которым значительно превышает среднюю банковскую ставку процента по аналогичным срокам и суммам депозита. Это значит, что годовая процентная ставка должна быть не меньше 15% за вычетом всех накладных расходов.
Одна из интересных схем для начинающих инвесторов подразумевает инвестирование заемных средств. Насколько же выгодна схема, когда на ипотечный кредит покупается квартира и сдается в наем? По мнению экспертов, в зависимости от исходных экономических условий такая схема вполне возможна. Некоторое время назад аналогичных операций на российском рынке недвижимости было довольно много. Однако для завершения такой сделки «в ноль» в оговоренный в ипотечном договоре срок необходимо одновременное сочетание следующих основных факторов:
— Покупка квартиры должна быть осуществлена по минимальной цене;
— Срок ипотечного кредитования должен быть не менее 25 лет, или же должна быть возможность либо продления этого срока, либо заключения «дутой» ипотеки;
— Погашение ипотечного кредита должно проходить по схеме, наиболее приближенной к той, при которой проценты и основное тело кредита гасятся равными долями;
— Первоначальный взнос должен составлять от 10% до 20%.
Естественно, что самой квартире следует обладать конкурентными рыночными свойствами, чтобы быть сданной в аренду без каких-либо проблем по максимальной ставке. В настоящее время в условиях высокой средней цены на московскую недвижимость такого рода сделки стали более проблематичными, но они не исключены для регионов. Так, инвестиционно привлекательными регионами, на наш взгляд, являются Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, города Московской области и др.
Вообще, в настоящее время любая инвестиционная покупка квартиры с использованием любой кредитной схемы, в том числе и ипотеки, является эффективной с точки зрения доходности на вложенный капитал. При условии, конечно, что заемщик изначально финансово состоятелен. «В случае если ипотека — единственный способ улучшить жилищные условия при отсутствии стоимости, которую можно заложить, или есть гарантированная обеспеченность дохода в будущем, такая сделка неизбежно приведет к банкротству инвестора», — считает ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. Что касается того, какие районы Москвы являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиционной покупки квартиры, эксперт считает, что в случае соблюдения условий, указанных выше, им может быть любой московский район.
Вместо резюме
Что же является определяющим для успешного инвестирования в недвижимость? Люди, которым удается зарабатывать на недвижимости серьезные деньги, прежде всего, превосходно знают рынок. Они знают его историю, динамику, тенденции. Они информированы о планируемых девелоперских проектах. И конечно, они знакомы со многими участниками рынка и располагают некой инсайдерской информацией. Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, скорее всего, никаких сверхприбылей в первое время вы не заработаете. Однако грамотные действия начинающему инвестору вполне могут подсказать профессиональные консультанты в этой сфере.
Стоит четко осознавать, что для любого инвестора на любом рынке, если он не пользуется услугами профессионального посредника для наибольшей эффективности действий, необходимо быть не просто в курсе событий рынка, но и довольно полно знать его особенности. Понимание и чувствование рынка дадут возможность инвестору верно определить время вхождения на рынок при известных рисках, а также время выхода с рынка и фиксации прибыли.
Фото: raion-saratov.ru
