Покупка квартиры для нижегородцев - зачастую, событие всей жизни. К нему долго и тщательно готовятся, подбирают варианты. Но главная забота - как не ошибиться и все сделать юридически грамотно, чтобы не попасть впросак. И каждый год в законодательстве происходят изменения, которые могут повлиять на проведение сделки с недвижимостью. Какие нововведения повлияют на сделки в наступившем году – это обсудили участники круглого стола, организатором которого стал еженедельник «Полезная площадь».
Глобальные изменения оказались слухами
Анна Покровская, директор юридической компании «Прецедент», отметила, что реально действующих изменений на данный момент немного, несмотря на все разговоры о том, что произошли глобальные перемены. В частности, это регистрация не договора купли-продажи, а права. Так, собственно, и должно быть. Если до этого можно было подписать договор купли-продажи, а до момента регистрации права та или иная сторона сделки по разным причинам, надуманным или реальным, и не дойти, то теперь этого сделать не получится.
- Раньше было сложно защищать интересы добросовестной стороны в судебном порядке, подчеркнула Анна Покровская.- Покупатель мог даже передать деньги за жилье, и все равно доказать, что он имеет право на данное жилье было непросто. Сейчас сделать это будет гораздо легче.
Еще одно из действующих изменений - возвращение регистрации договора аренды на срок более одного года. Также сохранилась регистрация договоров ипотеки, ренты, долевого участия, сервитутов, залогов, а также соглашения о разделе имущества (сейчас это популярная практика).
Важное новшество коснулось доверенностей. «Лично мне изменения в плане составления доверенностей нравятся, я собираюсь их активно использовать в своей практике, - отметила Анна Юрьевна».
Итак, теперь у доверенностей нет максимального срока действия в три года. Если вы планируете длительное сотрудничество с неким юридическим или физическим лицом на основе доверенности, то можно подписать ее на 5, 10, 15 лет. В итоге не придется больше платить каждый раз за составление доверенности (а услуга эта у нотариусов недавно подорожала – в районе 3 тыс.руб.).
Можно сделать доверенность безотзывной. Это на руку добросовестным покупателям: если они столкнуться с нечестным продавцом, то он не сможет отозвать доверенность до момента перехода права собственности (это необходимо прописать в доверенности).
Особо Покровская остановилась на нотариальном удостоверении сделок. Несмотря на ходившие слухи, пилотный проект по обязательному нотариальному удостоверению всех сделок, подлежащих госрегистрации, не был запущен в Нижегородском регионе. «Сейчас роль нотариусов глобально не изменилась, к счастью, - поделилась Анна Покровская. - У нотариуса регистрируются только те сделки, которые и раньше подлежали обязательному нотариальному удостоверению: ипотека, рента, договор пожизненного содержания с иждивением, брачный договор и завещание. Все остальные договоры могут удостоверяться нотариусом по желанию сторон».
Среди минусов нотариального удостоверения сделок юрист выделила то, что в этом случае полную сумму покупки придется прописывать в договоре. Нотариус исчисляет свое вознаграждение от сумы сделки, и вряд ли согласиться получать меньший гонорар. Ну а для участников сделки это будет означать увеличение налоговых выплат. Также среди минусов Покровская выделила вопрос передачи и хранения денег. Сейчас этот момент регулируется агентствами недвижимости: они помогают передать деньги прямо в агентстве или с помощью банковской ячейки. И даже берут деньги на хранение. «Мне сложно представить, что нотариус будет заниматься такой мелочью, как банковская ячейка, - рассказала Анна Покровская. – Нотариус может предложить положитьденьги на свой депозит. Хороший вариант, но дорогой – стоит 0,5 от суммы. Поэтому вряд ли это будет практиковаться. Скорее всего, стороны будут сами заниматься этими вопросами».
«Главное, что пока непонятно, во сколько будут обходиться услуги нотариуса. Я своим клиентам не могу пока декларировать размер нотариального вознаграждения, - подытожила Анна Покровская. - И еще один существенный момент – пока неясно, как будут регистрироваться через нотариусов договора, связанные с материнским капиталом, ипотекой, получением жилья по госпрограммам. Сил и времени такие сделки отнимают много. Но станут ли нотариусы тратить свои силы на поддержание подобных сделок? Сомневаюсь. И сейчас людям, которые при покупке жилья используют частично не свои деньги, вряд ли стоит действовать через нотариуса».
Среди плюсов нотариального удостоверения сделок Анна Покровская отметила сроки. Если заверения происходит через нотариуса, то предусмотрен ускоренный порядок регистрации. Росреестр не производит по таким сделкам правовую экспертизу и процесс регистрации занимает 5 дней. Это выход для тех, кому регистрация необходима срочно.
Но и здесь существуют тонкости: в законе не сказано, в течение какого срока нотариуса и его помощник обязан отнести документы на регистрацию. Получается, что все зависит от того, как о сроках вы договоритесь с нотариусом, или когда у него на это будет время, - предостерегла Анна Покровская.
И еще один вопрос – к какому нотариусу обратиться. Оформить доверенность или сделать копии документов можно у любого нотариуса, это все знают. Но если речь идет об отчуждении объекта недвижимости, то придется идти к нотариусу по месту нахождения данного имущества. Это неудобно. Ну и встает вопрос с расценками. Анна Покровская привела конкретные примеры. Если, например, вы продаете участок за 500 тыс.руб, то цена услуг нотариуса составит 5 тыс. Если квартиру за 2,5 млн.руб., то 21 250 руб. если офис за 12 млн.руб., то 87500 руб. За предоставление документов на госрегистрацию придется заплатить еще 1 тыс.руб. И это только официальный тариф! Остальные цифры останутся за кадром: у нотариуса придется оплатить еще и услуги технического и правового характера, которые нигде не регистрируются. Существуют рекомендации нотариальной палаты, как устанавливать эти расценки, а фактически каждый нотариус устанавливает собственные цены.
«Я предвижу, что эти услуги будут стоить немало, - предостерегла Анна Покровская. – Если судить по доверенностям, которые у нотариусов ощутимо выросли в цене, то ведь официальный тариф не менялся: он и сейчас находится в районе 400-600 рублей применительно к недвижимости! Зато менялась именно стоимость услуг правового и технического характера. Поэтому нужно обговаривать с нотариусом, сколько будут стоить его услуги».
Анна Покровская выразила уверенность, что обязательное нотариальное удостоверение сделок вряд ли сделает их более проработанными в правовом плане, нежели в агентстве недвижимости или через юриста. Возможно, психологически для кого-то это будет более спокойно, но не более того.
Дарья Зотина, заместитель начальника отдела правового обеспечения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, рассказала, что с 1 сентября 2013 года в ГК РФ была введена статья 185.1, которая четко регламентирует, что доверенность на обращение с заявлениями на государственную регистрацию прав и на распоряжение уже зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена.
Еще один способ защиты правообладателя заключается в том, что теперь бывшие правообладатели, которые не согласны с произведенной госрегистрацией прав, могут прийти в Управление Росреестра и подать заявление о внесении в ЕГРП отметки о возражении. Она актуальна три месяца и не является основанием для приостановления госрегистрации прав. Но она отражается в выписках из ЕГРП. И лица, которые захотят купить «спорную» квартиру, будут осведомлены о том, что их права на данный объект недвижимости в дальнейшем могут быть оспорены в судебном порядке.
Еще один способ защита - внесение отметки в ЕГРП о невозможности регистрации прав без личного участия правообладателя. «Если вы не хотите, чтобы кто-то пытался без вас распорядиться вашим имуществом, можете внести в ЕГРП такую отметку. Данная отметка является бессрочной, т.е. действует до перехода прав на объект недвижимости. Для этого нужно обратиться в Управление Росреестра с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность. Данная отметка может быть в последующем исключена из ЕГРП по личному заявлению правообладателя», - рассказала Дарья Зотина.
Дарья Зотина также напомнила, что общий срок регистрации был сокращен до 15 календарных дней. И введен экстерриториальный прием на госрегистрацию прав: если дача у вас на Бору, то подать документы на регистрацию можно и в Нижнем Новгороде. А вот подать заявление на регистрацию прав в отношении недвижимости, расположенной в ином субъекте Российской Федерации (например, в Московской области), в настоящее время невозможно.
Более открытой стала и информация из ЕГРП. Теперь выписка о переходе прав на недвижимое имущество из ЕГРП выдается Управлением Росреестра по запросу любых лиц. Но персональные данные правообладателя указываются полностью только для лиц, обладающих правом на получение сведений ограниченного доступа.
