Сегодня в лапы мошенников попадают не только люди из «группы риска» (пожилые, одинокие, выпивающие), но и успешные, богатые, известные, которым вполне под силу нанять отряды юристов и даже привлечь «административный ресурс» - влиятельных знакомых из властных структур. Тем не менее их тоже обводят вокруг пальца и оставляют без квартир и без денег. Можно ли защитить себя и помогают ли риелторы потенциальным жертвам сохранить имущество?
Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами рынка о том, как распознать злоумышленников и что делать, чтобы обезопасить себя от их действий.
Все, наверное, читали бесконечные сообщения о том, как несчастные люди отдают мошенникам свои сбережения и теряют недвижимость. «Яркий пример - случай с певицей Ларисой Долиной, которую мошенники обрабатывали на протяжении нескольких лет, и в итоге она перевела деньги от продажи недвижимого имущества на «безопасный счёт» аферистов», - напоминает Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр». Как поделились эксперты, среди жертв оказывались и молодой топ-менеджер известной компании, и академик, и даже нотариус, и много еще кто.
Все они попались благодаря отработанному сценарию: мошенники втирались в доверие, представляясь высокопоставленными офицерами спецслужб, занимающимися поиском преступников, якобы покусившихся на имущество жертвы. Они рассказывали бедному человеку о том, что у него пытаются украсть сбережения, хотят оформить кредит и уже приступили к продаже квартиры. И чтобы этого не допустить, нужно перевести деньги с вклада на «безопасный счет» или отдать курьеру; аналогично поступить с взятыми в банках кредитами. А также «фиктивно» продать квартиру и деньги тоже отправить на указанные счета или передать курьерам.
Как удается мошенникам подвигнуть вполне нормальных, образованных людей на безумные действия? Да еще руководя своей жертвой дистанционно, по телефону и мессенджерам, практически не выходя в офлайн… Эксперты объясняют, что телефонные «разводилы» - отменные психологи и даже могут обладать гипнотическими способностями. Они много чего знают о своей жертве и у них железное терпение: вцепившись в человека, они могут «опекать» его сколь угодно долго!
Поэтому самый универсальный совет для граждан – сразу прекратить разговор и не отвечать на звонки с незнакомых номеров.
Если собеседники представляются сотрудниками Центробанка, МВД, ФСБ и «предупреждают», что кто-то пытается взять на человека кредит либо продать недвижимость, то это уже и есть сигнал, что на связи мошенники, предупреждает Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный департамент недвижимости»), юрист. Ни силовики, ни банкиры, ни чиновники никогда не звонят людям по подобным поводам.
При этом мошенники, подчеркивает эксперт, стараются погрузить человека в информационный вакуум: «Его убеждают, уговаривают или запугивают уголовной ответственностью, которая якобы грозит за разглашение информации, когда в схеме участвуют псевдосотрудники силовых ведомств, никому ничего не рассказывать. Делается это с единственной целью: чтобы родственники, дети, друзья не объяснили человеку, что его пытаются обмануть». Поэтому наши комментаторы советуют немедленно выйти из этого «вакуума» и рассказать о подозрительном звонке близким людям.
Но что делать, если, услышав по телефону слова: «вашу квартиру пытаются продать», вы потеряли покой? Как проверить эту ужасную информацию? Разберемся в тезисах мошенников.
Могут ли продать квартиру без ведома хозяина?
Действительно бывает, что жулики крадут документы хозяина квартиры (или подделывают их) и продают недвижимость сами, хозяин об этом может и не подозревать. Так, Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», обращает внимание на сделки по фальшивым доверенностям. «Несмотря на существующие базы данных, позволяющие проверить их подлинность, в ряде случаев мошенникам удаётся обойти системы». Эксперт вспоминает случай, когда при продаже квартиры все документы выглядели идеально, но подпись продавца на договоре купли-продажи вызвала сомнения. При детальной проверке выяснилось, что реальный собственник квартиры о сделке даже не знал.
«Если у человека есть квалифицированная электронная подпись, то передав данные, с помощью которых мошенники могут получить доступ к его профилю на «Госуслугах», а иногда для этого достаточно кода подтверждения из СМС, можно остаться без недвижимости, не принимая участия в сделке», - предупреждает Анатолий Пысин (ЦДН). Если же у собственника нет подтвержденной электронной цифровой подписи и он не передавал мошенникам никаких данных, продать его квартиру невозможно, утверждает эксперт.
Но если вдруг попытка незаконной продажи обнаружится, то «каждая задействованная в процессе оформления инстанция (нотариус, Росреестр, банк), в первую очередь, заблокирует проведение такой сделки и сообщит об этом в полицию. Полиция не будет звонить человеку и предлагать ему понарошку продать квартиру для поимки мошенников «на живца», а вызовет собственника в отделение полиции», - объясняет Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость».
Чтобы обезопасить себя от такой неприятности, никаким незнакомым собеседникам, кем бы они не представлялись, нельзя сообщать коды подтверждения из СМС.
А также необходимо подать заявление в Росреестр о том, что сделки с недвижимостью могут проходить только при личном участии собственника. При таком запрете невозможны ни сделки по доверенности, ни в электронном виде, снять его может лично сам собственник. Этот совет единодушно дали все наши эксперты.
Обращение в полицию и документы в сейфе
Если вас сильно напряг звонок от мошенников и вы чувствуете, что нужно себя как-то защитить, то, по мнению Светланы Красновой, необходимо как можно быстрее написать заявление в полицию, которая проверит факт совершения сделки с квартирой и одновременно может установить запрет на дальнейшие операции с ней на время проведения проверки.
Правда, не все эксперты уверены в том, что полиция только по факту звонка начнет действовать. Но стоит хотя бы попытаться, и хорошо, если удастся предоставить полицейским запись звонка.
Также (если вы не сделали это раньше) можно обратиться в Росреестр: Светлана Краснова рекомендует подать заявление о запрете на регистрацию перехода права собственности на квартиру с указанием, что вы никаких договоров, направленных на отчуждение квартиры, не подписывали.
Юлия Усачева («Городской риелторский центр») советует заказать сведения из ЕГРН по объекту недвижимости, а также позвонить на горячую линию Росреестра.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», рекомендует проверить объявления о продаже квартиры на ведущих агрегаторах. Если объявление в интернете нашлось, уже точно следует идти в полицию.
На будущее, как считает Вера Гепнер, эксперт по рынку недвижимости, нужно регулярно проверять информацию в Росреестре, заказывая выписку из ЕГРН. А документы на квартиру - хранить в надежном месте. Например, как советует Руслан Сырцов, - в банковском сейфе.
Можно ли продать квартиру понарошку
На самом деле, дистанционные мошенники, пугая жертву мнимой продажей жилья преступниками, добиваются, чтобы человек сам дошел до риелторского агентства и продал квартиру. Якобы для того, чтобы опередить злоумышленников. Кроме того, людям обещают, что продав квартиру, они останутся в ней жить. Бред? Конечно, но граждане верят. Но ведь если вы продали жилье, то оно больше не ваше.
Надо понимать, что подписанный вами договор купли-продажи не формальный, а «юридически обязывающий документ, который передает права собственности на квартиру другому лицу, - комментирует Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки «Миэль». - Даже если вам обещают, что вы сможете продолжать жить в квартире, закон не признает такие сделки «понарошку». Человек фактически лишается права собственности. Практика показывает, что в случае возникновения спора в будущем суд в 99,9% случаев встает на сторону нового владельца, который добросовестно приобрел недвижимость. И, конечно, ни один вменяемый юрист, риелтор, сотрудник органов власти не посоветует продать квартиру ради ее якобы сохранения. Я уже не говорю о передаче наличных в сумках, да еще через каких-то курьеров – это просто нонсенс».
Кстати, как напоминает Светлана Краснова («Инком-Недвижимость»), в период расцвета деятельности микрофинансовых организаций (МФО) заемщикам часто предлагали в обмен на денежный заем переоформить квартиру на сотрудника МФО, обещая ее вернуть после возврата долга. На деле МФО продавала эту квартиру, а заемщик оставался ни с чем, даже если выплачивал свой долг.
Обманывают покупателей и риелторов
Еще один характерный признак дистанционной мошеннической схемы – как правило, преступники направляют людей именно в известные агентства недвижимости. Обычно у них нет сообщников среди риелторов, им не нужны лишние свидетели.
«Чем авторитетнее компания, тем меньше вероятность, что покупатель заподозрит неладное. В таких ситуациях мошенники вводят в заблуждение как риелтора, так и покупателя», - отмечает Ольга Балбек («Миэль»).
К тому же аферисты готовят людей к визиту к риелторам, часто придумают им правдоподобные легенды и рассказывают, что необходимо отвечать. И получается, что собственник сознательно вводит агента по недвижимости в заблуждение, дополняет Анатолий Пысин (ЦДН).
По наблюдениям Ольги Балбек («Миэль»), «обработанная» жертва искренне убеждена в благих намерениях — «помогает в борьбе с террористами или участвует в тайной операции спецслужб по поимке преступников».
Раскусить такого продавца непросто, но возможно – риелторы тоже кое-чему научились за последнее время.
Могут ли риелторы предотвратить мошенничество?
Зачастую, по наблюдениям Валерия Летенкова («Агентство инвестиций в недвижимость Москвы») обманутые граждане даже не осознают, что стали жертвами. Они не выглядят напуганными, напротив, такие люди демонстрируют уверенность, рассудительность и полное понимание того, что делают. Они детально объясняют свои планы, рассказывают, куда собираются переехать и зачем им нужны деньги.
Впрочем, не всем обманутым клиентам хватает выдержки, и случается, они себя выдают. Как замечает Юлия Усачева («Городской риелторский центр»), такие клиенты торопятся, нервничают и настаивают на быстрой сделке.
При этом документы на квартиру у «ведомых» продавцов в основном всегда в порядке, да и все этапы сделки проходят по стандартным процедурам, в соответствии с законом.
И все же риелторы определили для себя основные «красные флажки», указывающие на опасность.
Первый – клиент хочет продать недвижимость срочно и по заниженной цене. Причины могут звучать убедительно: болезнь родственников, переезд, необходимость срочной покупки другой недвижимости, говорит Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор». Поэтому в агентстве решили не принимать к продаже объекты с подозрительно заниженной ценой.
Странно, когда человек продает свою единственную квартиру без приобретения альтернативного жилья. Светлана Краснова («Инком-Недвижимость») приводит в пример случай, когда ведомый продавец пытался усыпить бдительность риелтора и дал согласие на покупку самой дешевой альтернативы, за которую даже внес аванс, а накануне сделки покупать эту альтернативу передумал.
Если человек за последние полгода оформил несколько потребительских кредитов и теперь продает квартиру, то это тоже тревожный признак. «На самом деле цель мошенников — все деньги жертвы, - комментирует Ольга Балбек («Миэль»). - Сначала у человека забирают средства на счетах в банках, потом его вынуждают брать потребительские кредиты и, наконец, заставляют продать недвижимость».
Также риелторы обращают внимание на изолированность «обработанных» клиентов - они не общаются с близкими родственниками. Светлана Краснова описывает случай, когда продавец инсценировал телефонный разговор якобы со своей дочерью, а в реальности он в этот момент озвучивал мошеннику согласованные с риелтором условия сделки.
Со своей стороны риелторы попробуют такого клиента разговорить, связаться с родственниками и, если их подозрения не развеются, сами обратятся в полицию, сообщает Вера Гепнер, эксперт по рынку недвижимости.
Чтобы отговорить человека от мошеннической сделки, по словам Анатолия Пысина, иногда нужно потратить 3 часа, иногда 5 часов, а иногда люди так и не могут в это поверить. Убедить помогают печальные истории с известными людьми, о которых пишут СМИ.
Кроме того, крупные агентства стали разрабатывать специальные регламенты для работы с «ведомыми» продавцами. У риелторов имеется набор необходимых вопросов, которые надо задать продавцам, клиенты проходят собеседования и с начальниками отделов, и с руководителями юридических служб, им подробно рассказывают о мошеннических схемах, у агентств налажены контакты с полицией и прокуратурой.
Например уже через час, после того как риелторы «Миэль» отправили заявление в полицию, вежливые сотрудники были в офисе и вели переговоры с потенциальной жертвой. Рассказали о том, что на самом деле происходит, проверили телефон, просмотрели сообщения в мессенджерах и доказали человеку, что его ведут мошенники.
А в компании «Инком-Недвижимость» за прошлый год удалось вывести на чистую воду более 40 ведомых продавцов. Кого-то риелторы сами смогли отговорить от сделки, в каких-то случаях привлекали сотрудников полиции, в каких-то - помогло содействие родственников.
Риелторы поделились историями «спасения» обманутых клиентов. Как рассказал Анатолий Пысин (ЦДН), в агентство обратилась женщина в возрасте чуть более 60 лет. Ей сначала позвонили, подделав номер телефона и фотографию бывшего руководителя, сообщив, что вскоре с ней свяжутся представители ФСБ. Затем с перепуганной пенсионеркой пообщались как бы представители силовых ведомств, которые рассказали, что с ее счета был произведен перевод в пользу запрещенной организации и ей грозит статья за спонсирование терроризма.
Мошенники убедили женщину перевести все имеющиеся деньги, лежащие в банках, на «безопасный» счет. Таким образом она передала имеющиеся 7 млн рублей. Естественно, ее запугали уголовной ответственностью за разглашение своих разговоров с «сотрудниками ФСБ». Затем мошенники потребовали продать квартиру. Риелторам удалось переубедить женщину и обратиться в полицию.
В агентство «Невский простор» пришла женщина, которая собиралась продать единственную квартиру под предлогом переезда к сестре. «Несмотря на уверения, что всё в порядке, оказалось, что она находилась под влиянием мошенников. Нам удалось найти её дочь через социальные сети, и она успела остановить сделку», - говорит Алла Шинкевич.
Другой случай в этом же агентстве касался мужчины, который взял крупный кредит под давлением мошенников и планировал продать квартиру, чтобы якобы обезопасить свои активы. Риелторам удалось встретиться с женой клиента и отменить продажу.
Две пожилые женщины обратились в «Миэль» с просьбой продать их квартиру. У них была легенда о том, что они хотят переехать к морю, так как морской воздух полезен для здоровья, приводит подробности Ольга Балбек. Они четко отвечали на вопросы про продаваемую квартиру, но путались в показаниях о переезде. Так, в качестве пункта назначения называли то Краснодар, то Ставрополь, где моря нет. Потом появился некий племянник, который якобы должен был помочь им с продажей. Риелторы обратились в прокуратуру, после долгих бесед женщины рассказали правду и остались в своей квартире.
Закон мошенников не поймает
Государство со своей стороны тоже пытается защитить клиентов рынка недвижимости. В Государственной думе обсуждается очередной проект о регулировании риелторской деятельности. Если документ будет принят, сможет ли он уберечь клиентов от мошенников, и в частности, - дистанционных? Эксперты в этом не уверены.
Валерий Летенков («Агентство инвестиций в недвижимость Москвы») считает, что при осознанном желании человека продать недвижимость и передать деньги мошенникам никакой закон не может этому воспрепятствовать. «Здесь требуется более глубокий подход, возможно, связанный с повышением финансовой грамотности населения, ужесточением контроля за процессами проверки документов и разработкой новых технологий защиты».
Регулирование риелторской деятельности может сделать рынок более прозрачным, полагает Руслан Сырцов («Метриум»). Однако инициатива по его внедрению связана еще и со стремлением властей собирать больше налогов. «Именно поэтому скрупулезным проверкам и аттестациям будут подлежать в том числе крупные агентства, от которых, как показывает практика, рисков не исходит», - отмечает Сырцов.
