Один из популярных сайтов по недвижимости выделил несколько признаков, по которым можно вычислить застройщика, с которым не стоит иметь дело потенциальным покупателям новостроек.
Это - подозрительно низкие цены, заброшенный сайт, плохая репутация, обещания вместо документов, договор с подтекстом.
Мы попросили прокомментировать эту информацию директора юридической фирмы «Прецедент» Елену Никоненкову.
- Безусловно, перечисленные признаки, особенно в совокупности, могут характеризовать застройщика как неблагонадежного.
Однако если разобраться:
Подозрительно низкие цены. Застройщик может быть вынужден снижать цены на жилье, если у него нет должной финансовой «подушки». Спрос упал, а текущие расходы на стройку нужно нести (аренда, кредиты, зарплаты и т.п.), и если нет финансового запаса, то застройщик принимает решение либо замораживать стройку, либо кредитоваться (привлекать инвесторов), либо снижать цены. Следовательно, прежде чем вешать ярлык «неблагонадежный» на снижающего цены застройщика, необходимо ознакомиться с ним в комплексе – длительность работы на рынке, реализованные проекты, репутация и т.п. Естественно, речь не идет о чрезвычайно низких ценах – ниже среднерыночных, для аналогичных объектов более чем на 20%. В среднем себестоимость жилья около 60 % от цены, но этот критерий изменяется в зависимости от стадии строительства и дополнительной нагрузки застройщика, такой, как кредиты. Очевидно, что продавать себе в убыток застройщик не будет – здесь логичнее замораживать стройку.
Заброшенный сайт, несомненно, характеризует застройщика не с лучшей стороны. Однако необходимо покопаться и прикинуть, с какого момента сайт стал неинформативным (даты новостей, проекты, статьи, фотографии). Возможно, застройщик просто снизил затраты на персонал и ресурсы. Более того, не следует забывать, что застройщик, намеренный любым способом получить «быстрые» деньги, как раз и будет вкладываться в рекламные предложения, в том числе, и в сайт, чтобы привлечь покупателей.
Плохую репутацию сложно чем-то оправдать, довод о происках конкурентов здесь не сработает. Однако при субъективной оценке необходимо также тщательно изучить историю вопроса. Посмотреть на готовые проекты и ознакомиться с судебной историей данного юрлица и аффилированных лиц (дочерних компаний, взаимосвязанных компаний, имеющих одних и тех же участников, компаний близких родственников и т.д.). Также имеет смысл почитать форумы собственников жилья. Однако, я рекомендую критически подойти к озвученным там мнениям. Человек редко пишет отзыв, если всем доволен, а еще люди эмоциональны по-разному, что и сказывается на субъективном восприятии одинаковой по сути ситуации. Более того, необходимо учесть современные технологии, позволяющие отслеживать информацию и вносить в нее изменения или удалять. Возможным вариантом могло бы стать общение, как с довольными, так и с недовольными форумчанами на предмет выяснения подробностей.
Документы должны быть! И не просто документы, а легитимные документы, то есть позволяющие строить и продавать. Любое сомнение в документах застройщика должно настораживать покупателя. Несомненно, необходимо привлекать специалиста, обладающего знанием тонкостей градостроительного законодательства в частности и общегражданского в целом. Ведь иногда потенциального покупателя заваливают документацией, и ему кажется, что у застройщика все хорошо - есть и разрешение на строительство и проектная документация и какие-то права на землю. Однако на внешней надежностью может скрываться проблема с правами на землю, с истекшим сроком, с изменениями проектной документации «по ходу строительства».
Насчет «договора с подтекстом». Конечно, в договор, содержащий вроде бы правильные положения о предмете, стоимости, сроках и так далее, можно включить пункты, конкретизирующие основные положения, что в итоге придаст им другой смысл или же расширяющие обязанности покупателя. Такие положения, могут включать застройщики, независимо от степени их надежности.
На мой взгляд, самый верный критерий это «комплексность и общение». Общение с покупателем и стиль ответов на «сложные вопросы», а также решение противоречий - разногласий по договору, вопросов по документации и т.п. Обратите внимание, насколько охотно банки кредитуют под данный объект - ведь кредитные специалисты также смотрят на все те же критерии, и банк (пусть, и в меньшей степени), но тоже рискует деньгами. Привлеките, для осмотра документов и общения с застройщиком грамотного юриста и наблюдайте, как охотно застройщик «раскрывает свои карты», насколько он готов показать свои документы, ход ведения строительных работ, обсудить спорные пункты договора.
