Что важно покупателю квартиры в новостройке? Чтобы застройщик довел строительство до конца. Чтобы за отданные деньги получить выбранную квартиру. Чтобы цена была адекватной.
Как все это проверить? Обратимся за консультацией к специалистам - риэлтору, юристу и застройщику.
Слово и дело
Сергей Жаров, генеральный директор агентства недвижимости «ЖСВ»:
- По сравнению с 2005-08 годами проблем с обманутыми дольщиками становится значительно меньше. Прежде дома могли возводиться и без разрешения на строительство, сейчас некий порядок существует, и контроль со стороны администрации ведется. Также, после введения 214 ФЗ, значительно меньше стало мошенничеств с недвижимостью. Остались в прошлом риски, связанные с двойными продажами квартир. По 214 Закону, все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации. Конечно, есть фирмы, которые работают не по договорам долевого участия, а заключают вексельные договоры или договоры инвестирования. Такие договоры не регистрируются в службе Росреестра, покупатель выступает как партнер застройщика и, в случае остановки строительства, его интересы окажутся незащищенными.
Однако и при заключении договора долевого участия некоторые риски все же есть:
- форс-мажорные обстоятельства. Это не только экономический кризис, но и такая банальная вещь, как роль директора в жизни компании. Часто вся работа держится на человеке, который возглавляет фирму, большинство вопросов решается при его участии. Случись с ним что-то - последствия могут быть тяжелыми. Вплоть до того, что дом достроят с большим опозданием или не достроят вовсе.
- Просрочка ввода дома в эксплуатацию. 214 ФЗ предусматривает указание четких сроков сдачи объекта. Но мы столкнулись с тем, что прописанный в договоре, допустим, 4 квартал 2012 года не означает, что перед новым годом покупатель сможет справить новоселье. Под выражением «построить дом» застройщик и покупатель могут иметь в виду разные вещи (например, закончить строительство или ввести здание в эксплуатацию). Сейчас заключение о готовности ввода дома в эксплуатацию дает ГАСН (Госархстройнадзор) на основании актов приемки, представленных пожарными, архитекторами, газовщиками и другими службами. Если одна служба не подписала акт, дом не будет принят. Дольщик имеет право обратиться в суд за взысканием пеней с застройщика, но он часто включает в договор пункты, которыми защищает себя от претензий и выплаты неустоек в случае задержек строительства. Бывает, что проходит полгода-год после предполагаемого срока ввода дома в строй. Конечно, если человека не устраивают эти сроки, застройщик по закону должен вернуть ему деньги.
Допустим, дом построен и сдан, но впоследствии выяснилось, что из-за многочисленных недоделок в нем сложно жить. Если застройщик отступает от проекта, не согласовывает изменения с соответствующими службами, то несет за это ответственность, но покупателю жилья от этого не легче.
Чтобы минимизировать риски, важно выяснить, с кем имеешь дело. Если у застройщика есть дома, введенные в строй ранее, можно прийти в один из них, посмотреть на фасады, на состояние подъездов и лестничных пролетов, переговорить с жильцами или председателем ТСЖ. Уточнить, какие возникают вопросы в процессе эксплуатации, вовремя ли устраняются выявленные дефекты. По закону, застройщик дает на дом 5 лет гарантии, и если председатель ТСЖ говорит, что есть проблемы, застройщик не выполняет свои обязательства, то такие риски стоит принять во внимание.
Если же застройщик новый, строит свой первый или второй дом, а других строительных площадок у него нет, надо быть настороже. Может получиться так, что компания не рассчитает свои силы и бросит строительство. В лучшем случае человек заберет деньги, в худшем - станет владельцем недостроя.
Поэтому перед заключением сделки надо внимательно прочитать договор, посмотреть устав компании, изучить разрешение на строительство и, если документы вызывают сомнения, разумнее отказаться от вложения средств.
Еще один показатель, на который нужно ориентироваться - цена. Себестоимость строительства монолитно-каркасного дома находится в пределах 25-30 тысяч рублей за кв.м. Без прибыли строить никто не будет, и, если компания-застройщик ведет продажу по себестоимости, возможно, она испытывает дефицит средств, и возникает вопрос: «А хватит ли ресурсов достроить дом до конца?»
Уверенность в том, что застройщик никуда не исчезнет, поддержат его планы на будущее. Идеально, если на момент заключения договора у застройщика есть хотя бы еще одна строительная площадка. Когда же руководство говорит, что больше строить не будет или ему «не дают», - значит, бизнес не развивается.
Договор и документы
По словам Елены Никоненковой, заместителя директора юридической компании «Прецедент», у порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю);
- разрешение на строительство;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 Закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая Интернет, проектную декларацию - документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.
Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, в налоговой инспекции…), стоит насторожиться.
При продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства) используются несколько типов договоров:
- Договор долевого строительства по 214-му Федеральному закону.
- Договор об инвестиционной деятельности по 39-му Федеральному Закону.
- Вексельный договор.
- Договор уступки прав и др.
Сотрудники управления борьбы с экономическими преступлениями предупреждают: если предлагают не договор долевого участия, а купли-продажи, например, лучше отказаться.
Договор долевого участия считается самым надежным. Он защищен Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с законом, договор долевого участия считается заключенным только после обязательной регистрации в службе Росреестра. Регистрация является гарантией того, что квартира будет продана дольщику, и исключает двойные продажи.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны:
— объект долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
— цена, сроки и порядок оплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства — обычно не менее 5 лет.
Удобства и цены
Алексей Марков, ведущий специалист отдела маркетинга компании «КВАРТСТРОЙ-НН»:
- Квартира в новостройке значительно дешевле готового жилья, особенно на ранней стадии строительства. Она имеет ряд преимуществ: современные планировки, новые инженерные коммуникации, колясочные, места хранения зимней резины, консьерж, охраняемая парковка и прочее, что недоступно в морально устаревших домах на вторичном рынке.
Что привлекает покупателя в первую очередь? Разумеется, стоимость. Какой бы ни была замечательной квартира, но если она вам не по карману даже в кредит, вы ее не купите.
В настоящее время, минимальная стоимость демократичного жилья в новостройке составляет порядка 37 000 руб. за кв.м.
Если цена квадратного метра ниже норматива себестоимости - 35 000 руб. по данным областного правительства в 2011 г., то это повод задуматься.
Девелоперы могут прибегнуть к небольшому снижению стоимости, когда большинство квартир уже продано по довольно выгодным ценам, но чаще всего покупателя чем-то одаривают: телевизорами, кухонными гарнитурами, поездками на Средиземноморье, сертификатами на мебель и даже парковочными местами.
При этом застройщики могут значительно снизить стоимость жилья, даже опустить ее ниже себестоимости, если, к примеру, возникла острая нехватка денег на продолжение строительства. Ну, а если попросту не получено разрешение на строительство, некорректно оформлены права на земельный участок или используются некачественные стройматериалы, которые не обеспечат желаемой тепло- и звукоизоляции?
В такие авантюры можно пускаться, только имея профильное образование или богатый опыт работы в недвижимости. В противном случае, вы купите выгодное, но очень рискованное жилье.
Также в новых домах существует возможность снижения цены жилья за счет уменьшения общей площади. Как показали маркетинговые исследования, в условиях экономического кризиса квартиры увеличенной площади стали менее доступны для покупателя, а потому увеличился спрос на квартиры меньшего размера. По сравнению с 2008 годом площадь квартир в новостройках уменьшилась, но только в эконом-классе. Покупатели таких квартир «считают каждую копейку» и для них принципиально важно, что купить при равной цене 1 кв. метра – «двушку» 45 кв. м за 2,25 млн. рублей или 70-метровую за 3,5 млн. Разницы в количестве комнат никакой, а в рублях – более миллиона.
Выбор квартиры будет напрямую зависеть и от такого критерия, как планировка. В старых домах комнаты зачастую не превышают 10-20 кв.м, кухня занимает не более 5-8 кв.м, а туалеты повсеместно граничат с кухней. Новые дома отличаются непредсказуемостью планировок. Это и квартиры-студии с совмещенной кухней и гостиной, и таунхаусы с двухуровневыми квартирами, и множество других демократичных вариантов.
Еще один критерий выбора - репутация застройщика. Без сомнения, выбрать стоит ту организацию, которая уже не первый год работает в этой сфере, имеет у себя за плечами сданные ранее объекты и зарекомендовала себя на рынке.
Также следует обратить внимание на наличие ипотечных программ от ведущих банков. Прежде чем начать сотрудничество и выделить денежные средства на строительство жилых домов, банк тщательнейшим образом проверяет компанию, а затем ежемесячно, контролируют ход строительства. Поэтому предлагаемые застройщиком ипотечные программы от крупных банков - своеобразный знак качества для компании и дополнительная гарантия завершения строительства в срок.
Фото: www.sz.aif.ru
