На одном участке получится и дом построить, и сад посадить, а другой участок — только заасфальтировать. При этом внешне они могут быть похожи. Инструкция Циан.Журнала поможет вам выбрать оптимальный участок для строительства дома, проверить его и ничего не забыть при покупке.
Как выбрать тип участка
При выборе участка каждый покупатель ориентируется на свои цели: один хочет построить дом на века, другой — выращивать урожай или сделать ферму, а третьему просто нужна постоянная регистрация за городом.
От того, как в дальнейшем будет использоваться участок, зависит подходящий вид разрешённого использования (ВРИ). Он определяет, что на участке разрешено строить, что сажать и какую вести деятельность.
Использование земли не по назначению может обернуться штрафами: это десятки тысяч рублей. Но самое неприятное — незаконно возведённые постройки придётся снести.
Некоторые ВРИ участков, которые наиболее часто встречаются на загородном рынке:
Вид разрешённого использования
Как можно использовать
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Можно возводить дом и разные постройки. Также разрешается обустройство огорода
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться:
− земельный участок в границах населённого пункта — приусадебный земельный участок;
− земельный участок за пределами границ населённого пункта — полевой земельный участок.
В первом случае допускается строительство дома, гаража, других вспомогательных сооружений, производство сельскохозяйственной продукции, содержание и разведение скота.
Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений
Ведение огородничества
Предусматривает только хозпостройки. Возведение жилого дома и прописка запрещены
Ведение садоводства
Участок с таким ВРИ позволяет строить жильё и выращивать урожай
Ещё до покупки участка определитесь, нужен ли вам дом, и если да, какой именно: маленький фургон, летний домик для отдыха летом в выходные или полноценный тёплый дом для постоянного проживания.
Возводить дом разрешается на землях населённых пунктов, землях для садоводства и частично — на участках для ведения ЛПХ. Чаще всего такие участки располагаются в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), реже — в дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП).
Важно
На землях ИЖС можно строить дома и сажать сады, но нельзя разводить животных. Хотите завести корову или овцу — вам нужна земля со статусом ЛПХ.
Что учесть при выборе участка
Для начала оцените участок с практической стороны.
- Транспортная доступность. Убедитесь, что к участку ведёт хорошая дорога и туда можно подъехать на большой машине, чтобы без проблем доставить стройматериалы. Важно, чтобы до участка можно было доехать на автобусе или электричке, даже если у вас есть автомобиль. Ситуации могут быть разные: лучше, чтобы от остановки до участка было не больше 15 минут пешком.
- Рельеф. Выбирайте ровный участок или с минимальным уклоном.
Важно
Рельеф участка важен по нескольким причинам. Во-первых, для закладки фундамента дома нужна ровная земля: если участок не такой, его придётся выравнивать — это долго и дорого.
Во-вторых, земля в низине будет более влажная, на возвышенности — более сухая. Выращивать овощи, фрукты и деревья будет непросто.
- Тип грунта. От него зависит надежность будущего фундамента и цена его строительства. Рекомендуем провести геологические изыскания — на этом аспекте не стоит экономить. Для строительства больше подходит сухой грунт. Фундамент на суглинке будет стоить на порядок дороже — из-за влажности почвы потребуется дополнительный дренаж. На песке могут пойти трещины, а построить дом с фундаментом на торфе в принципе не всегда возможно.
- Коммуникации. Узнайте, подведены ли к участку вода, газ, электричество. Если нет — можно ли это сделать и сколько это будет стоить. Прибавьте эти затраты к стоимости участка и решите, не проще ли купить другой, уже с подведёнными коммуникациями.
- Площадь участка. Она должна быть достаточной для строительства дома, который отвечает вашим пожеланиям. Если вы хотите просторный двор, да ещё и задний дворик, добавьте эту площадь тоже.
- Уровень грунтовых вод. Его можно определить при помощи экспертов, но не менее эффективный способ — обратиться к соседям. Спросите у них, как обстоят дела с грунтовыми водами.
Кстати
Сарафанное радио — очень ценный ресурс, не пренебрегайте им. Познакомьтесь с соседями, расспросите их о районе, особенностях земли, коммуникациях. Не исключено, что от них вы узнаете об участке намного больше, чем от продавца или нанятых специалистов.
- Качество воды. Обязательно проверьте питьевую воду. Может оказаться, что пить её нельзя. Если на участке есть скважина или колодец, отнесите воду в лабораторию. Анализ делается быстро и стоит недорого. А вы будете понимать, питьевая вода на вашем участке или же придётся докупать систему фильтрации и очистки.
- Водоёмы поблизости. Это красиво и повышает ликвидность участка, а ещё на реку или озеро можно ходить на пикники. Но выясните, не подтапливает ли водоём ваш участок весной и не находится ли он в водоохранной или санитарной зоне. Если это так, для строительства дома придётся получать стопки разрешительной документации.
- Инфраструктура района. Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, рынки. А кому-то могут понадобиться и детские сады, школы, торговые центры.
Где купить участок
Приобрести земельный участок можно тремя способами. У каждого есть свои достоинства и недостатки.
У частного лица
Плюсы: широкий выбор вариантов — можно найти участок с желаемыми характеристиками по доступной цене.
Минусы: высокие риски. В их числе:
- покупка проблемного участка — нередки случаи, когда продавец не имеет всех необходимых документов, что может привести к проблемам с оформлением права собственности;
- скрытые ограничения — продавец может утаить информацию об ограничениях на использование земли, и сможете ли вы построить на ней дом — большой вопрос;
- мошенничество — при заключении сделки недобросовестный продавец может обмануть покупателя, спешка — один из признаков мошенничества.
У девелопера
Плюсы: меньше рисков — девелоперы обычно проверяют документы и заботятся о юридической чистоте сделки.
Минусы:
- ограниченный выбор — в строительных проектах продаётся гораздо меньше участков, чем от частных лиц;
- дополнительные расходы — не все девелоперы берут на себя подключение коммуникаций к участкам, и это приводит к дополнительным тратам;
Важно
Обязательно уточните у девелопера, входит ли подключение коммуникаций в итоговую стоимость участка и когда именно их подключат. Сроки должны быть прописаны в договоре купли-продажи!
- мошенничество — на рынке встречаются недобросовестные игроки, поэтому перед покупкой стоит тщательно изучить отзывы о компании и другие её проекты.
У государства
Есть несколько вариантов покупки земельного участка у государства: торги, выкуп арендованной ранее земли или прямая покупка. В пределах населённых пунктов физлица могут купить участки для ИЖС, садоводства и ЛПХ без торгов.
Плюсы:
- Низкие цены: участки из госсобственности обычно продаются по кадастровой стоимости, которая значительно ниже рыночной.
- Обман практически исключён: вы покупаете землю у государства, это надёжный продавец.
Минусы:
- Сложность оформления — процесс получения земли у государства может быть долгим и трудоёмким.
- Ограниченный выбор — не всегда среди государственных предложений легко найти подходящий участок.
- Конкуренция — на торгах за участок могут бороться и другие претенденты, предложения которых потребуется перебить.
Как проверить земельный участок перед покупкой
Перед покупкой участка обязательно сделайте следующее.
1. Узнайте план развития территории. Посетите департамент архитектуры и градостроительства в том поселении, к которому относится участок. Уточните планы строительства в этом районе — не пройдёт ли по присмотренной вами земле шоссе или газопровод.
2. Проверьте ограничения. Уточните, какие природоохранные требования действуют в выбранном вами районе. Проверьте, можно ли будет построить на участке дом, а если он построен, не находится ли он в залоге, аренде, под арестом.
3. Запросите документы. Продавец должен подтвердить право собственности на земельный участок, факт его межевания и постановки на кадастровый учёт, а также отсутствие обременений.
Важно
С 1 марта 2025 года продать участок без межевания нельзя. Если раньше этот вопрос можно было откладывать на потом, теперь точные границы участка должны быть определены на момент продажи. Без межевания не получится зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Документы, в том числе кадастровую выписку, можно получить в МФЦ или на «Госуслугах».
Посторонний человек не может запросить выписку из ЕГРН с персональными данными собственника — это возможно только с его письменного согласия на открытие информации или при личном участии.
Важно
На участке не должно быть никаких обременений: он не должен быть под залогом в банке, находиться под арестом, а также не должно быть оформленного сервитута, который разрешал бы проходить по вашему участку посторонним людям.
Если все документы в порядке, можно приступать к оформлению сделки.
Кстати
Заказать юридическую проверку земли и другой недвижимости вы можете на Циан. Всего за три рабочих дня опытные юристы изучат правоустанавливающие документы, убедятся, что на объект не наложен арест, проверят продавца на банкротство, причастность к уголовным делам и т. д. А вы получите отчёт о возможных рисках и способах их избежать.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи
После того как вы подобрали участок и договорились с собственником о цене, необходимо составить и подписать предварительный договор купли-продажи.
Для чего он нужен:
- Защищает и покупателя, и продавца: если одна из сторон отменит сделку или захочет изменить условия, другая сторона получит компенсацию.
- Позволяет зафиксировать основные условия сделки: цену, сроки, порядок оплаты.
Сделка купли-продажи земельного участка
Для оформления сделки купли-продажи участка потребуются:
1. Обязательные документы:
- Паспорта собственника земли и покупателя.
- Договор купли-продажи участка.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права на землю.
- Акт приёма-передачи.
- Квитанция об уплате госпошлины — 700 рублей.
2. Дополнительные документы (опционально):
- Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на продажу — если участок находится в совместной собственности семейной пары.
- Согласие органов опеки — если совладельцем участка является несовершеннолетний.
- Письменное согласие залогодержателя — если участок находится в залоге.
- Кредитный договор с банком и закладная — при покупке земли в ипотеку.
Способы оплаты
Оплатить покупку участка можно несколькими способами.
1. Наличными — это самый простой и быстрый способ. Но не самый надёжный: если сделка будет оспорена, единственным доказательством оплаты будет расписка от продавца о получении денежных средств. Не забудьте её взять.
2. Аккредитив — это способ оплаты, когда посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Покупатель кладёт деньги на специальный счёт. Раскрыть его и забрать деньги продавец может только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Аккредитив считается самым надёжным способом расчёта между продавцом и покупателем.
3. Банковская ячейка. После подписания договора покупатель закладывает деньги в ячейку. Открыть её продавец может только после переоформления права собственности — для этого ему нужно показать сотрудникам банка зарегистрированный в Росреестре договор. Это довольно надёжный способ расчёта, но он требует наличных денег, что не всегда удобно.
4. Ипотека. При покупке участка в кредит деньги продавцу переводит сам банк, покупатель в их передаче не участвует.
Главное
— В зависимости от того, для чего вам нужна земля, определитесь со статусом подходящих вам участков.
— Тщательно проверьте участок сначала внешне, а потом закажите экспертизу: что за земля под верхним слоем почвы, получится ли на ней вырастить сад и построить дом.
— Проверьте юридическую чистоту участка, нет ли на нём обременений и ограничений.
— Выбирайте надёжного продавца — изучите отзывы, проверьте документы.
— Оформляйте сделку грамотно. Заключайте предварительный договор купли-продажи, регистрируйте право собственности в Росреестре.
— Выберите безопасный способ оплаты и сохраните доказательства того, что вы оплатили.
