Перед покупкой новой квартиры будущие собственники сталкиваются со многими вопросами, которые связаны со всеми процессами сделки. Иногда не совсем понятно, на что обращать внимание при выборе объекта. Например, в зависимости от того, для каких целей он будет использоваться: для жизни, сдачи в аренду, дальнейшей перепродажи.
Разбираемся в основных моментах покупки квартиры и спрашиваем у эксперта, что нужно учитывать при ее выборе.
Критерии выбора недвижимости
Квартиру можно приобрести для проживания в ней, для последующей сдачи в аренду. Бывает, что недвижимость приобретают в качестве инвестиции, например, для того, чтобы не пропадала большая сума денег, а иногда для того, чтобы ее можно было перепродать и заработать на этом.
Выбор квартиры для проживания в ней
При выборе квартиры для жизни могут учитываться разные критерии, но можно обратить внимание на следующие:
- удобное расположение. Часто квартиру выбирают с учетом места работы, учебы, проживания родственников. Если район или конкретная улица не принципиальны, стоит обратить внимание та такие моменты, как наличие рядом социальной инфраструктуры, хорошей транспортной развязки, удаленности от центра города;
- состояние квартиры и дома, в которой она расположена. Но обратите внимание, что такой фактор стоит оценивать вместе со стоимостью объекта. Бывает, что будущему собственнику важна низкая цена, в таком случае квартира может быть со старым ремонтом, сам дом может быть не в самом лучшем состоянии. Но если вы не ограничены в стоимости, стоит тщательно оценивать ее, начиная с моментов, которые бросаются в глаза, например, с порванных обоев, и заканчивая такими, которые не всегда удается обнаружить, например, протекающая канализация или старая проводка;
- тип планировки. Многие не всегда принимают этот фактор во внимание, но если есть возможность выбора, стоит подумать о том, насколько удобно вам будет жить в квартире. Особенно, если вместе с вами живут другие члены семьи;
- стоимость. В некоторых случаях бюджет бывает ограничен, тогда на первый план при выборе объекта выходит именно цена. В таких ситуациях уже покупатели могут не обращать внимание на планировку, на расположение квартиры, на ее состояние. Но не стоит сразу принимать варианты, которые вам теоретически не подходят по цене. Вполне может появиться вариант с лучшим ремонтом, с лучшим расположением. К примеру, бывает, что кто-то хочет срочно продать квартиру, а кто-то просто ставит более низкую стоимость, потому что считает ее правильной и адекватной.
Самое главное при покупке жилья понимать, что определенные факторы со временем могут перестать устраивать. К примеру, то, что квартира расположена на пятом этаже, если вы через пару лет планируете забрать к себе бабушку из другого города. Если состояние жилья можно исправить ремонтом, то отсутствие рядом школы, магазина или поликлиники — вероятнее всего, очень надолго, если не навсегда.
Выбор квартиры для ее последующей сдачи в аренду
Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, то самый важный фактор – это тот доход, который вы сможете получать от арендатора.
Комментирует Илья Павлюк, ведущий эксперт компании «Этажи»: «Если вы решили выбрать недвижимость, с которой будете получать арендный доход, нужно обратить внимание на несколько важных моментов, чтобы покупка была выгодной для вас. Сначала стоит определить, какой доход от аренды вы планируете получать. Это поможет решить то, какой формат объекта вам нужен — компактная студия или квартира с двумя спальнями».
Иногда при выборе квартиры для сдачи многие начинают гнаться за локациями — намеренно смотрят только те районы, которые расположены в центре крупного города или даже столицы, но это не всегда правильно.
«Значительная часть клиентов считает, что дороже всего сдаются квартиры с Московской пропиской. Но это не всегда правильно, есть ряд городов и районов Московской области, где цена аренды будет сопоставима с Москвой, при этом сам объект при покупке будет дешевле. Это положительно скажется на доходности и окупаемости объекта. Кроме того, нежилая недвижимость категории апартаменты также пользуется спросом именно для сдачи в аренду, поскольку апартаментные комплексы часто имеют выгодное расположение», — отмечает Илья Павлюк.
Важно понимать для кого вы планируете сдавать квартиру, какие это должны быть люди, с каким достатком, какие условия их должны устраивать.
«Составление портрета потенциального арендатора позволит понять, будет ли пользоваться спросом ваш объект и какое наполнение арендного объекта должно быть, — обращает внимание Илья Павлюк. — Например, вы решили, что хорошей идеей будет сдавать в аренду студию студентам. Потом выбрали объект в спальном районе Москвы, где-нибудь на Алтуфьево, где рядом нет вузов, деловых центров и других центров интереса. Большая вероятность, что в этом сценарии вы будете долго искать арендатора или сдавать объект по низкой стоимости. В таком случае если вы решили сдавать студию студентам, нужно смотреть, где такая аудитория может концентрироваться».
Важный момент при поиске квартиры для аренды – это ее ремонт. Особенно он важен при покупке квартиры в строящемся доме. Есть масса кардинально разных вариантов, к примеру, можно приобрести жилье с черновой или с чистовой отделкой. Опираться нужно на то, какие варианты предлагает застройщик и что в итоге вы хотите получить —типовой цвет стен и их фактуру или сделать оригинальный интерьер.
Илья Павлюк предупреждает: «Наличие готового ремонта от застройщика или сделанного собственными силами, тоже очень важный момент. В случае готового ремонта от застройщика появляется возможность быстро обставить объект мебелью и начать искать жильцов. Но ремонт, который сделан своими средствами, даст возможность отличаться от других предложений, которые могут быть в этом же доме. Также это позволит сделать ставку аренды выше, чем у конкурентов».
Покупка квартиры для ее последующей перепродажи
При выборе квартиры для следующей продажи также очень важно понимать, что будущий покупатель вашего жилья будет обращать внимание на удобство проживания в ней. Поэтому объект стоит оценивать, например, с точки зрения локации, наличия инфраструктуры, транспортной развязки.
«Начинать надо с локации. Речь не столько про определенный географический район, а про наполнение окружения. Например, про развитость транспортной инфраструктуры, близость парковых зон, наличие деловых центров или учебных заведений в округе будет определять привлекательность района и его перспективы», — отмечает Илья Павлюк.
Рассматривая разные по стоимости варианты, необходимо трезво оценивать объекты. Нужно смотреть не только в текущем моменте, но и оценивать перспективы роста стоимости жилья. К примеру, она может стать выше, если до этого района будет через несколько лет доходить ветка метро.
Илья Павлюк предостерегает: «Поскольку цель покупки — получить прирост денег после продажи, логично понять, какая цена квадратного метра в определенной локации будет выгодной и перспективной. Это можно сделать, проанализировав аналоги и конкурентов в локации. Важно учитывать, что нужно оценивать как строящиеся объекты, так и уже построенные».
Портрет вашего будущего покупателя также важен, как и портрет арендатора при покупке объекта, при его последующей сдаче в аренду.
«Важно понять, кому вы в последующем будете продавать свой объект. В противном случае можно допустить существенную ошибку и купить объект не под того покупателя. Самый яркий пример — покупка студии за городом. Ошибка будет в том, что целевая аудитория студий хочет удобную транспортную доступность и деловую инфраструктуру, поэтому отдаленность от города играет против владельцев таких студий на перепродажу», — предостерегает Илья Павлюк.
Часто квартиры покупают в кредит. Если жилье приобретается исключительно для последующей перепродажи, не стоит забывать об ограничениях и моментах, которые связаны с реализацией залоговой недвижимости. Продать квартиру, на которую наложено обременение, возможно, но это может быть связано с дополнительными этапами, которые придется пройти.
Сейчас большой выбор инструментов для покупки, начиная от 100% оплаты своими средствами, до траншевых ипотек и рассрочек. При этом тот или иной способ покупки может наложить определенные ограничения для перепродажи. Например, вы купили квартиру в траншевую ипотеку, и хотите ее перепродать, но банк не дает разрешения, потому что это не предусмотрено условиями договора до выдачи последнего транша. Вам придется ждать, пока этот момент настанет. Поэтому на такой момент важно обращать внимание», — акцентирует внимание Илья Павлюк.
Общие моменты приобретения квартиры
Независимо от того, для каких целей вы приобретаете квартиру, не стоит забывать о рисках, связанных с текущими собственниками, документами и юридической чистотой сделки. Такие моменты очень важны при покупке квартиры на рынке вторичной недвижимости. Необходимо сделать следующее:
- проверить документы, подтверждающие право собственности, при этом обратить внимание на то, как давно продавец стал владельцем квартиры. К примеру, если он стал собственником за счет вступления в наследство, это может означать, что могут появиться другие наследники, чьи права не учли. Такие ситуации происходят нечасто, но определенный риск есть;
- проверить всех, кто является собственником квартиры. Особое внимание стоит уделить тому, не имеют ли право собственности несовершеннолетние. Это не помешает сделке, но есть важный нюанс – для возможности ее проведения необходимо получить разрешение органов опеки. Чтобы это произошло, продавцы должны купить другую недвижимость, а после предоставить в ней право собственности несовершеннолетнему;
- проверить отсутствие обременения на квартире. Кроме этого, при его наличии необходимо понять причину. К примеру, если это залоговая недвижимость, которая приобретена в ипотеку, сделка может состояться с согласия банка или после выплаты оставшейся части кредита. А если причина в другом, например, в огромных долгах за оплату коммунальных услуг, тут сначала придется решать вопрос с их погашением;
- проверить отсутствие прописанных людей. Если в квартире будет прописан другой человек, его можно выписать без его желания, но только через суд, хотя есть ситуации, в которых этого сделать не получится. Также практически нет шансов выписать из квартиры несовершеннолетнего, даже если вы обратитесь в суд.
