Несмотря на стремительное увеличение количества фондов, закрытые ПИФы так и не приобрели всех декларируемых добродетелей. Они не стали широко популярными, поскольку стоимость пая резко ограничивала круг потенциальных инвесторов. Как-то не слишком верится в их исключительную прибыльность: сведения о результатах деятельности первых закрытых фондов до сих пор неизвестны. Но самым неудачным обстоятельством для настоящих и будущих фондов является нынешнее состояние рынка недвижимости.
Как известно, худа без добра не бывает. Вот и в ситуации, когда высокая прибыльность от вложений в недвижимость далеко не очевидна, а приток новых пайщиков проблематичен, управляющим компаниям фондов приходится заниматься поиском новых объектов для инвестирования, придумывать новые аргументы для привлечения пайщиков. Уже сегодня мы наблюдаем первые результаты. Прежде всего, это резкое снижение стоимости пая, что позволяет вовлекать в работу фондов большой круг инвесторов. Так называемое дополнительное размещение паев — как раз тот путь, по которому идут УК, заинтересованные не только в юридических, но и в физических лицах.
О доходности без оптимизма
Словом, ПИФы становятся демократичнее и доступнее. Увеличивается и число управляющих компаний, пытающихся убедить потенциальных пайщиков в эффективности и целесообразности своей деятельности. Однако если раньше главная проблема заключалась в отсутствии значительных средств, необходимых для приобретения пая, то сегодня потенциальных инвесторов сдерживают различного рода опасения. Насколько в принципе целесообразно вложение средств в недвижимость именно сейчас? Какие рынки наиболее перспективны для инвестирования? Какого рода фонды способны занять «золотую» нишу, т. е. обеспечат надежность вложений?
Показатели доходности — вот один из главных критериев, позволяющих судить об успешной деятельности УК. Как рассказал генеральный директор УК «Конкордия–эссет менеджмент» Дмитрий Симагин, «результаты работы управляющих компаний за первое полугодие 2007 года могут удивить: доходность зачастую отрицательна и составляет –24%, а в некоторых случаях — превышает 200%. Это зависит прежде всего от сегмента недвижимости, в котором работает фонд, и результатов переоценки объектов инвестирования».
Сами по себе показатели, возможно, и не дают четкого представления о происходящем, важнее сопоставить количество прибыльных и убыточных фондов. Как свидетельствуют статистические данные, полученные при анализе работы 124 ныне существующих фондов, 27% из них на данный момент убыточны. Еще половина фондов показывает доходность в пределах 10%. И лишь десяток фондов имеет доходы в пределах от 50 до 200%.
Однако высокая доходность, которую демонстрируют единичные фонды, еще не повод судить о реальной прибыльности инвестиций. Очень часто они связаны с переоценкой объектов недвижимости, проведенной в конце первого полугодия 2007 года. Кстати, именно этого часто не понимают оптимисты, привыкшие судить о доходности фондов, апеллируя лишь к «фасадной» статистике.
Господа, оставьте бдительность!
Итак, высокая или даже просто хорошая доходность от вложений в возводимые объекты — скорее исключение, а не правило. Тем не менее количество фондов, ориентированных на строительство, преобладает над другими вариантами.
По-прежнему продолжают звучать призывы вкладываться именно в такие фонды. Не раз приходилось на конференциях, устраиваемых различными управляющими компаниями, слышать один и тот же призыв: «Люди, сегодня в нашей стране некуда вкладывать средства! Несите их нам, мы создали самый современный и действенный способ управления вашими активами. У нас работают самые образованные и профессиональные заинтересованные кадры. Мы находим самые прибыльные рынки для инвестирования».
Иногда для придания озвученным доводам большего веса ссылаются на опыт богатейших людей Запада. (Примечательно, что в качестве примеров приводятся истории современных финансовых магнатов, сколотивших себе первоначальный капитал благодаря биржевой игре, а отнюдь не вложению своих средств в различные фонды.) Загляните на полки деловой литературы, посвященной модной ныне теме «как добиться успеха и стать миллионером». В изобилии книги финансовых магнатов и биржевых авторитетов о том, как важно рисковать, пробиваясь к успеху, и множество почти джек-лондоновских историй о том, сколько раз приходится разоряться, терять все, чтобы оказаться на гребне удачи.
Вероятно, и существуют деловые люди, способные проникнуться пламенными речами подобной пропаганды или способные преодолеть нелегкий путь единиц из сотен, тысяч отважившихся на риск и рожденных под счастливой звездой романтиков Запада. И все-таки это путь игроков, одиночек, а не доморощенных, по-буржуазному мыслящих сограждан, делающих свой выбор в пользу тех или иных фондов.
Характерная черта наших деловых людей прямо противоположна только что описанному стереотипу: в массе своей потенциальные инвесторы не хотят идти на неоправданный риск и, делая ставки на те или иные фонды и компании, желают получить максимум из возможных гарантий. А поэтому только что описанные промоакции вызывают закономерные вопросы. Каким имуществом обеспечены реализуемые управляющей компанией паи? Какие расчеты использовались при установлении стоимости акции фонда? Хорошо, если на балансе фонда имеются те или иные объекты недвижимости — тогда в случае убыточной деятельности компании они могут быть проданы, а средства — возвращены пайщикам.
Однако сегодня на рынок выходят амбициозные, активно развивающиеся компании. Вместо реально существующих объектов они владеют лишь «воздухом», право на который только в перспективе сулит обрести очертания конкретной недвижимости. Если говорить без аллегорий, то прибыль от деятельности таких компаний связана с вложениями в строящиеся объекты. Впрочем, российский рынок фондов недвижимости изначально отличала агрессивность, сознательное желание идти на риск ради высокой доходности.
Потому-то среди создающихся фондов преимущественное положение занимают строительные, ориентированные на инвестирование в возводимые или реконструируемые объекты недвижимости. При существовавшем росте цен на недвижимость это обещало высочайшую доходность. Сегодня наработанная и так созвучная российской предпринимательской психологии тактика таит немало опасностей. Прежде всего для пайщиков, а не для управляющих компаний, которые изначально предупреждают, что доходность сегодня никак не является залогом доходности завтра.
Действительно, даже в условиях продолжающейся стагнации есть возможность вкладываться в новые проекты, которые увеличиваются в цене к моменту их реализации. На пике растущего рынка, когда квартиры, по образным суждениям пиарщиков, расхватывались, «как горячие пирожки», такие вложения казались стабильными и надежными. Но сейчас подобный сценарий только вероятен, а очень часто невыполним.
Чем мы рискуем?
Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФНы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, — безопасность вложений. «Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор)» — так или почти так будут говорить практически все представители УК, пытаясь убедить вас в том, что риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.
Тем не менее существует несколько рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФНа. Одним из главных сегодня, безусловно, является рыночный, связанный с падением цен на недвижимость и со сложностями в реализации готовых объектов. Зная это, УК все чаще обращают внимание на проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Пытаются вкладывать средства в подмосковные загородные проекты или в строительство региональных объектов.
Не менее серьезным в настоящий момент является риск, связанный с изменением политической ситуации в России. До новых президентских выборов осталось совсем немного времени, а деятельность фондов рассчитана на годы — именно поэтому такой фактор важно учитывать. Существует вероятность, что рынок недвижимости в новой политической ситуации станет более открытым. В этом случае приток иностранных инвесторов, рассчитывающих на более низкие показатели доходности от инвестиций в недвижимость, способен спровоцировать дальнейшее снижение цен, что приведет к общему снижению доходности от инвестиций. Это только один из путей развития ситуации, в реальности возможны самые различные изменения, которые пока сложно прогнозировать.
Сохраняют актуальность и другие, уже известные риски — например, административный. Он связан с изменением условий контракта после завершения строительства. Так, известен случай, когда Департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Поскольку инвесторы отказались от несправедливого предложения на разумном основании, они в течение нескольких лет так и не могли получить свидетельство о праве собственности.
Еще одна сложность — законодательная, связанная с противоречиями между некоторыми правовыми нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, на практике в Москве это положение не работает. До сих пор получить землю даже под своим предприятием можно только через суд: если поступать по закону, процесс затягивается на годы. В результате девелопер, покупая и выводя промышленные предприятия, особенно в центре города, рискует получить не свидетельство о собственности на освободившуюся землю, а договор аренды на 49 лет.
Наконец, существуют и технологические проблемы, связанные с деятельностью конкретной управляющей компании. По большому счету от них сложно застраховаться, но есть несколько признаков, по которым стоит оценить разумное направление деятельности УК. Например, если управляющая компания реализует сразу несколько проектов, то предпочтительнее, если они будут расположены не в одном регионе и не в одном узком сегменте рынка недвижимости. Есть и еще один критерий: профессиональная грамотная компания обладает собственной системой отбора объектов для инвестирования. Она создается путем экспертной оценки как объекта инвестиций, так и застройщика. Но все риски избежать сложно, трудно просчитать вероятность подобных сценариев.
Расширяя горизонты
Сегодня инвестирование в строящиеся объекты столицы может иметь гораздо более непредсказуемый результат, чем год-два назад, поскольку к многочисленным административным и прочим рискам добавляется вероятность неликвидности готового объекта. Проблема особенно актуальна в Москве, где новые дома и квартиры годами не находят своих покупателей. Но многие потенциальные инвесторы предпочитают не замечать этого очевидного факта. Почему? Несмотря на сомнительность инвестирования в московское жилищное строительство, инвесторы разных мастей стучатся в готовую захлопнуться дверь, продолжая не видеть других перспектив.
Между тем столица вовсе не единственный город, где существует высокий спрос на недвижимость. В цепочку «сообщающихся сосудов» попадает все больше городов, где стоимость 1 кв. м еще не достигла своего пикового уровня, а потому там существует высокий спрос.
Одним из таких городов сегодня считается Санкт-Петербург. По прогнозам аналитиков, рост цен на рынке недвижимости северной столицы в 2007 году может составить до 25%. Нельзя сказать, что столичные УК совсем игнорируют события, происходящие на питерском рынке недвижимости. Но наши города по сути — средневековые вотчины. В каждом из них существуют свои неведомые миру, а оттого и опасные для инородца правила игры. Именно поэтому вложения в недвижимость других городов таят неопределенность. Не спасает даже статус одного из самых крупных городов.
Впрочем, описанный феномен совсем не означает отсутствия других возможностей. Например, в Москве активно развивается рынок коммерческой недвижимости. Склады, офисы, магазины, гостиницы — в совокупности это необъятное поле деятельности. Если бы оно оказалось доступно для иностранцев, то благодаря их дружным усилиям мы получили бы изобилие доходных коммерческих объектов буквально за год-два. Что же касается наших девелоперов, то «зеленая улица», к сожалению, не вызывает у них активности: количество фондов, ориентированных на коммерческую недвижимость, увеличивается вяло.
В качестве примера можно назвать фонд «Коммерческая недвижимость», сформированный УК «Тройка-Диалог». В последнее время компания выпускала дополнительные паи, которые, с одной стороны, увеличивали средства фонда, с другой — предоставляли возможности для участия частных инвесторов.
Есть и еще один высокодоходный, хотя и очень странно развивающийся рынок — земельный. Причины — отсутствие нормальных дорог, внятных законов, чиновничьи препоны и пр. Словом, новая земля у нас не осваивается, зато старая хорошо «прибавляет в весе». Как утверждают эксперты, в среднем подмосковная земля дорожает на 20–25% ежегодно, причем подобные темпы прироста сохранятся еще несколько лет. Ситуацию потихоньку используют земельные фонды: в России их чуть более десятка. Некоторые из них — «Земельный фонд «Перспектива» (УК «Витус») и «Солид Земельный» (УК «Солид Менеджмент») — уже доступны частным инвесторам.
Похожая ситуация существует и на рынке коттеджного строительства: раскрученных направлений и поселков очень мало. Удивление вызывает и безумная плотность их застройки. Подумайте только, как солидно звучит: «Элитный коттеджный поселок на Рублево-Успенском направлении». А на деле? Двухполосная ухабистая и извилистая трасса, которую и хорошей дорогой не назовешь, и скудный клочок земли в две–три сотки у дома. Как это все продается по цене, зашкаливающей за миллион долларов, — уму непостижимо, но путь инвесторам, желающим вложиться в строительство загородной недвижимости, открыт. Для этого можно обратиться в фонды «Эй Джи Капитал Интерра» (УК «Эй Джи Эссет Менеджмент») и «Родэкс Недвижимость Первый» (УК «Конкордия–эссет менеджмент»). Их средствами финансируется строительство коттеджных поселков, расположенных в хорошо раскрученных районах Подмосковья.
Фонды для тех, кто ценит надежность
Вероятность в получении нереально сказочных «плодов» от различного рода инвестиций в возводимую недвижимость осталась в прошлом, зато существует серьезный риск потерять значительные средства. Между тем мудрое и простое решение, позволяющее избежать такой опасности, есть: вкладываться в приобретение уже готовых объектов с целью аренды.
Именно по такому верному пути давно идут многие европейские страны. С точки зрения фондовой деятельности наиболее интересным и результативным представляется опыт США. Известно, что в 70-е годы прошлого столетия, после периода бурного жилищного строительства, отрасль поразил глубокий кризис. В результате из-за падения спроса на недвижимость многие строительные проекты стали «замораживаться» — это на целое десятилетие остановило развитие фондов, принимавших участие в их финансировании.
Как следствие, стал активно развиваться рынок аренды. Сегодня общая капитализация рынка REIT (Real Estate Investment Trust) достигла фантастических показателей и составляет порядка $400 млрд. Интересно также отметить, что почти 96% REIT относятся к так называемым долевым. Они покупают объекты коммерческой недвижимости и выступают управляющими компаниями. Одно из основных отличий долевых REIT от других риэлторских трастов заключается в том, что они приобретают объекты недвижимости, чтобы владеть и управлять ими как частью инвестиционного портфеля, а не с целью перепродажи после завершения строительного проекта. Поэтому основной источник денежных поступлений долевых REIT — арендная плата от сдачи внаем принадлежащего им недвижимого имущества. По сути аналог REIT — это наши рентные фонды.
В России рентные фонды до сих пор не получили широкого распространения. Тем не менее они обладают очень ценным качеством: они абсолютно надежны. Если верить различным источникам, то прибыль для пайщиков составляет от 8 до 20% годовых, что выгоднее банковских депозитов. Понятно, что инвесторов, привыкших извлекать фантастические прибыли от участия в строящихся проектах, такая доходность не устраивает. Они еще не могут привыкнуть к мысли, что и в России им придется расстаться со сказочными временами растущего бешеными темпами рынка.
Но это реальный и оправданный путь, по которому уже идут некоторые отечественные управляющие компании. Например, УК «Свиньин и партнеры» сформировала «1-й Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость», УК «Тройка-Диалог» создала фонд «Коммерческая недвижимость». УК «КИТ» выбрала смешанную стратегию: сначала вложить средства фонда «Деловая недвижимость» в возведение бизнес-центра в Москве, а потом его помещения сдавать в аренду. В настоящий момент рентный фонд формирует УК «Арсагера», активно продвигает идею о целесообразности ренты и УК «Атлас Капитал».
Условия деятельности рентного фонда зависят от интересов инвесторов и их целей. Например, ЗПИФ может создать владелец здания, которое передается в фонд, сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Он передает здание в фонд и за счет налоговых льгот (не нужно платить 24% налога на прибыль и 2,2% налога на имущество) увеличивает свою доходность от владения зданием. При этом иногда инвестор по какой-либо причине «делится» с рынком и продает часть своих паев частным инвесторам. Так появляется возможность стать собственником приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости.
Практика показывает, что вариант инвестиционных вложений в строящуюся жилую недвижимость, так активно продвигаемый ранее, на сегодняшний день является довольно рискованным. Мы приводили данные, согласно которым каждый четвертый из существующих сейчас фондов, вкладывающих средства в возведение новых объектов, убыточен. Поэтому, даже несмотря на попытки управляющих компаний привлекать к участию в подобных фондах частных лиц, интерес к ним потенциальных инвесторов будет падать.
Но в России по-прежнему существует очень мало возможностей не только для приумножения, но и для сохранения существующих средств. Так, в начале июля некоторые банки снизили процент по банковским депозитам, которые и без того не гарантировали спасение накоплений от инфляции. Это означает, что финансовые инструменты, позволяющие добиться стабильной, хотя и сравнительно невысокой прибыли, будут пользоваться заслуженной популярностью. Именно такой шанс предоставляют сегодня рентные фонды, поэтому закономерный, оправданный интерес к ним, вероятно, будет расти.
Алексей Пашкевич
Корпоративный директор холдинга «МИЭЛЬ»:
— Механизм паевых инвестиционных фондов подходит не для всех видов бизнеса. В частности, для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), вкладывающих средства в строительство жилых домов, данная схема финансирования является достаточно дорогой с точки зрения содержания необходимой инфраструктуры. Кроме того, требуется большое количество согласований с различными контролирующими инстанциями.
Вместе с тем следует отметить, что ЗПИФНы, созданные для конечного приобретения недвижимости, также являются не самым удачным выбором и не позволяют избежать ограничений, накладываемых Федеральным законом № 214, не говоря уже о том, что их могут признавать мнимой или притворной сделкой. Суть деятельности ПИФа — коллективные инвестиции с целью получения дохода, а не приобретения объекта недвижимости для проживания.
Поэтому для девелоперских компаний ЗПИФНы представляются гораздо более адекватным финансовым инструментом, поскольку позволяют привлечь средства крупных институциональных инвесторов. Далее на аккумулированные деньги девелоперская компания развивает проекты и строит объекты: жилые дома, коттеджные поселки или объекты коммерческой недвижимости. После завершения строительства дома или квартиры продаются физическим лицам, а инвесторы получают обещанную прибыль.
Владельцы паев могут решить, что будут из этого проекта извлекать рентный доход, тогда девелоперский ПИФ становится рентным. Тем не менее у данной схемы есть своего рода недостаток: она направлена не на потребителей, которые будут жить в построенных домах, а на инвестора, заинтересованного в регулярных денежных поступлениях.
Третьим механизмом использования ЗПИФНов являются рентные фонды: крупные инвесторы объединяют свои финансы и выкупают объекты недвижимости, приносящие арендный доход. Фонд нанимает управляющую компанию, которая занимается эксплуатацией здания, находит арендаторов и аккумулирует рентный доход для тех, кто вложил средства в покупку. Чаще всего приобретается коммерческая недвижимость — офисные, складские, торгово-развлекательные центры.
Для того чтобы приобрести и построить объект недвижимости такого класса, необходимо вложить от $100 млн до $120 млн. Как правило, девелоперская компания принимает решение о поиске стратегического инвестора, готового выделить значительную сумму денег. Далее создается рентный ЗПИФН, переходящий в собственность пайщика-инвестора. Средний период окупаемости рентных ПИФов в Москве колеблется от 9 до 12 лет — за это время удается вернуть вложенные деньги арендными платежами.
Рентный мультипликатор демонстрирует годовую доходность порядка 9–11,5%. Для сравнения: в Европе аналогичный показатель находится на уровне 13–14%. Это не очень высокий уровень, кроме того, в мировой экономике существует тренд на его понижение из-за высокой конкуренции и большого числа объектов коммерческой недвижимости. Поэтому с точки зрения вложения свободных средств это не слишком выгодно.
Тем не менее у рентных фондов есть и преимущества. Для крупных инвесторов они позволяют сформировать своеобразную «подушку»: приобретенные дорогостоящие активы могут стать залогом под кредиты, необходимые для других проектов. В Европе и США основными владельцами рентных ПИФов являются пенсионные и хедж-фонды, стремящиеся защитить свои средства от инфляции.
Таким компаниям важно обладать дорогими и стабильными активами, которые минимально подвержены рыночным рискам. Можно привести примеры покупки пенсионными фондами недвижимости на десятки миллиардов долларов: в дальнейшем они хотят получать рентный доход и капитализировать объект.
Крупные иностранные инвесторы также интересуются российским рынком недвижимости и предпринимают первые и осторожные шаги по созданию рентных фондов в наших условиях. Добавлю, что на рынке недвижимости рентные фонды представляют интерес для тех инвестиционно-девелоперских компаний, которые начинают рассматривать рынок недвижимости с точки зрения финансовых инструментов.
Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:
— Сравнивать текущую ситуацию в нашей стране со сложившимся рынком США или Западной Европы некорректно: российский рынок недвижимости сейчас находится в стадии активного развития. Несмотря на локальные стагнации, этот тренд сохранится еще как минимум лет 15–20 — потребность страны в современном качественном жилье очень велика. Сходная ситуация и в Москве: в пределах 10–15 лет бессмысленно говорить о прекращении девелоперского бума.
В этих условиях грамотное инвестирование в проекты на уровне котлована с целью дальнейшего получения прибыли будет более выгодным, нежели рентные фонды, получающие доход исключительно от аренды. При этом не стоит забывать, что, хотя вложения в аренду приносят меньший доход, они существенно менее рисковые, нежели инвестиции в девелопмент.
Но экономическая ситуация в стране не дает предпосылок к снижению стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе: заинтересованные в стабильных вложениях компании могут заставить ее приносить смешанный доход. Применительно к жилой недвижимости он может выглядеть как инвестирование на начальной стадии в строительство качественного дома или перспективного коттеджного поселка и долгосрочная сдача объектов в аренду с продажей их лет через десять на очередном пике цен.
Таким образом компания будет регулярно получать «чистую» доходность от аренды и банковский процент на полученные доходы, а по завершении проекта к нему добавится инвестиционная прибыль от разницы цен. На наш взгляд, такой вариант может быть вполне жизнеспособным.
Фото Валентина Гревцова
