Покупка земли всегда казалась надежным вложением: участок не исчезнет, не обанкротится и теоретически должен расти в цене. Но так ли выгодно вкладываться в гектары в 2025 году? Разбираемся, какие участки продаются на общих основаниях и по льготным программам, сколько стоит их обустройство и можно ли на них вообще заработать.
Инвестирование в землю — это сложный, но потенциально прибыльный проект, который требует детального анализа и проработки, говорит основатель агентства недвижимости «Новактив» Андрей Захаров. В 2025 году выгодность вложений в покупку гектаров зависит от локации, назначения земли и инфраструктурных возможностей. Земля бывает разная, и ее востребованность варьируется в зависимости от региона. В каких-то регионах не хватает жилых объектов, особенно в небольших населенных пунктах, расположенных близ больших городов. Люди переезжают в них, чтобы быть ближе к развитой инфраструктуре, женятся, рожают детей, разводятся, им нужны новые объекты жилой недвижимости. Поэтому земля под жилую застройку в таких регионах может быть ценным активом. В других случаях востребована коммерческая земля, как, например, в Академгородке в Новосибирске, где свободных участков земли практически нет и появляющиеся площадки стоят очень дорого.
Где предлагают землю и на каких условиях
В России существуют две опции получения земельных участков: «у государства» (по федеральным или региональным программам или же на торгах) или покупка у другого частного собственника, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании O2Consulting Филипп Данько. Наиболее выгодным является получение земли у государства по федеральным программам, таким как «Дальневосточный гектар», или в рамках региональных инициатив.
Программа «Дальневосточный гектар» — это возможность бесплатно получить свой участок земли размером до 1 гектара на Дальнем Востоке, объясняет управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко. Чтобы стать обладателем дальневосточного гектара, нужно выполнить несколько условий: через «Госуслуги» или МФЦ направить заявление на получение участка, получаемый участок должен использоваться вами для сельского хозяйства, индивидуального жилищного строительства или ведения бизнеса. Вам выдается земельный участок на пять лет, выкупить его можно только по прошествии этого времени. Очень важно соблюдать условия использования, иначе участок может быть возвращен.
На прочих территориях возможно получение земли на коммерческой основе. В среднем по России стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составляет около 30,5 млн рублей за гектар, а земли сельхозназначения — около 28 млн рублей за гектар, отмечает Филипп Данько.
При этом в зависимости от региона стоимость может существенно варьироваться. Так, в Москве и Санкт-Петербурге земля стоит около 110 млн рублей за гектар, а в Липецкой или Орловской областях — обычно не превышает 5 млн рублей за гектар. В Подмосковье можно купить участок земли и за сумму менее 500 тысяч рублей, хотя, естественно, он будет существенно меньше гектара, добавляет эксперт.
«В среднем цена стартует от 1 млн рублей, но может достигать 10–15 млн рублей в зависимости от локации и инфраструктурных условий. Например, в Каменке (Новосибирск), на проспекте Дзержинского, гектар земли промышленного назначения стоит около 25 млн рублей. В то же время в Горном Алтае есть предложения по 100 млн рублей за гектар, но они обусловлены спекулятивным спросом», — обращает внимание Андрей Захаров.
Помимо местоположения цена участка зависит от назначения земли, отмечает Марина Шкурко: для коттеджного строительства, сельского хозяйства или туристических объектов. Участки с разными назначениями в одной локации могут значительно различаться по цене. Также на цену участка влияет и перспектива развития района, где приобретается участок. Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций также оказывает существенное влияние на стоимость и целесообразность вложений.
Важный аспект при покупке земельного участка — наличие коммуникаций. Например, были случаи, когда застройщики приобретали участок, рассчитывая на подведение коммуникаций и согласование их необходимыми службами, но затем сталкивались с административными барьерами и непреодолимыми техническими сложностями их проведения, что приводило к заморозке строительства, а потом и к судебным разбирательствам.
Проект «Мой гектар»: как купить землю выгодно в ЦФО
Проект «Мой гектар» предлагает россиянам возможность приобрести земельный участок площадью 1 гектар по цене от 100 тысяч до нескольких миллионов рублей. Участки расположены в Центральном федеральном округе: Тверская и Московская области. Чаще всего это небольшие села в районах Завидово, Селигер, на Волге, Валдае и Вазузе.
Проект предлагает участки по фиксированной цене, и все участки имеют кадастровый учет и необходимую документацию. Цена варьируется в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования, расположения участка внутри поселка, удаленности от реки и так далее.
Участки предоставляются в собственность и могут использоваться для различных целей: строительство усадьбы, дачи или дома для постоянного проживания, организации фермерского хозяйства или бизнеса, а также для создания глэмпинга или базы отдыха. Это может быть и просто инвестицией: когда цена участка вырастет, его можно продать. У проекта есть собственная сервисная компания, которая занимается развитием поселков, оказывает юридические, проектные и строительные услуги для резидентов программы.
Чтобы поучаствовать в программе, нужно выбрать участок в каталоге на официальном сайте проекта, оформить заявку, заключить договор купли-продажи и получить документы о праве собственности. Важно, чтобы на участке, предназначенном для фермерского хозяйства, вы не построили здание под промышленное производство, или на землях для индивидуального жилищного строительства — многоквартирный дом. В этом случае из-за нецелевого использования по закону участок могут изъять.
Обратите внимание! Многие участки находятся в удаленных районах и могут не иметь развитой инфраструктуры. Покупателям следует учитывать дополнительные расходы на обустройство территории.
Плюсы и минусы инвестирования в землю в 2025 году
Инвестиции в землю могут принести хорошую прибыль, но не лишены рисков. Рассмотрим основные плюсы и минусы.
Плюсы:
- Земля — это ограниченный ресурс, который растет в цене.
- Возможность перевода земли из одной категории в другую (например, сельхозземлю — в ИЖС).
- Разнообразие вариантов использования: от малоэтажного строительства до аренды земли для коммерческого использования.
Минусы:
- Высокие затраты на подведение коммуникаций и строительство объектов.
- Длительные сроки окупаемости.
- Растущая налоговая база после перевода земель в желаемую категорию.
Обратите внимание! При вложении 500 тысяч рублей в небольшой глэмпинг или домик для аренды проект можно запустить быстрее и окупить за несколько сезонов. Такие форматы проще адаптировать под спрос, они требуют меньше затрат. В то время как инвестиции в 20 млн на полноценный отель окупаются дольше из-за высоких расходов, сложного запуска и рисков, связанных с удаленностью участка.
Где искать предложения по продаже земли
Для поиска конкретных предложений можно использовать сайты объявлений, такие как «Циан», «Домклик» и «Авито», где представлен широкий выбор земельных участков, говорит Филипп Данько. Также можно обратиться к риелторам, но стоит прислушиваться к советам профессиональных компаний, которые специализируются на подобных сделках, советует Марина Шкурко.
Для индивидуального жилищного строительства минимальный размер участка составляет три сотки, в некоторых районах Подмосковья — четыре, отмечает Филипп Данько. Для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства максимальный размер участка в среднем составляет 20–30 соток. Земли сельхозназначения могут продаваться целыми полями площадью от 12 до 480 га.
Обратите внимание! В среднем цены на участки без подряда в Подмосковье снизились на 6% с начала 2024 года и составляют 3,2 млн рублей. Стоимость сотки земли в поселках экономкласса без коммуникаций начинается от 200 тысяч рублей. Цена земли сельхозназначения стартует от 1 тысячи рублей за сотку, если участок находится более чем в 100 км от МКАД, добавляет Филипп Данько.
Как можно заработать на гектарах
Земля — это не только надежный актив, но и источник пассивного дохода. Вопрос в том, как использовать ее с максимальной выгодой. Рассмотрим основные способы заработка на крупных земельных участках.
- Малоэтажное строительство — покупка сельхозземли, перевод ее в дачное строительство или ИЖС и последующая продажа. Многие коттеджные поселки выросли именно так.
- Коммерческое использование — сдача земли в аренду под логистические центры, склады, АЗС.
- Сельское хозяйство — выращивание высокомаржинальных культур (например, клубника, картофель). Однако небольшие фермерские хозяйства сталкиваются с трудностями сбыта и конкуренции с агрохолдингами.
- Экотуризм — строительство турбаз, глэмпингов или экоотелей. Однако срок окупаемости таких проектов может достигать 12–20 лет.
Рассмотрим все по порядку.
Малоэтажное строительство
Строительство загородных домов — непростая идея, которая к тому же потребует существенных инвестиций и содержит риски длительных продаж готовых домов (даже при старте предварительных продаж). Параметры радикально меняются в зависимости от формата и масштабов проекта, отмечает Филипп Данько.
Инвестиция в землю для перепродажи
Инвестиции в землю для последующей перепродажи после роста стоимости не являются универсальной стратегией из-за того, что земля при прочих равных — это не высоколиквидный товар, отмечает Филипп Данько. Плюс необходимо детально разбираться в вопросе для того, чтобы не переплатить за нее на старте. Соответственно, данная стратегия является высокорискованной и не рекомендуется для массового использования неспециализированными инвесторами.
Сельское хозяйство
Выращивание сельскохозяйственных культур может быть прибыльным, но требует учета затрат на семена, удобрения, защиту растений и обработку земли, отмечает Филипп Данько. Кроме того, критически важным здесь является выход на рынки сбыта. Рентабельность сельского хозяйства составляет 10–20% с окупаемостью в два-три года. При этом это не менее сложный бизнес, чем все остальные, и его необходимо тщательно продумывать перед запуском.
Есть культуры с высокой маржинальностью, например рапс или картофель, для их выращивания нужно использовать земли сельскохозяйственного назначения, которые стоят дешево, говорит Андрей Захаров. Однако важно понимать, с какого объема начинается рентабельность, поскольку в сельском хозяйстве зарабатывают именно на объеме продукции, при этом вся продукция должна быть высокого качества, поэтому заработать в сельском хозяйстве с небольшим производством сложно.
«Кроме того, люди, занимающиеся сельским хозяйством, должны понимать, что, выращивая монокультуру, они оказываются в зависимости от рыночных колебаний. Один год урожай можно продать по высокой цене, но затем, если изменится стоимость топлива или ритейл начнет демпинговать, цена на продукцию резко упадет при росте затрат на производство. Например, когда дорожает солярка, затраты увеличиваются, а закупочные цены на продукцию снижаются. В результате небольшие фермеры оказываются вне рынка и вынуждены либо продавать урожай ниже себестоимости, либо утилизировать его», — добавляет эксперт.
Отель или турбаза
Для отеля или базы отдыха критичны как удаленность от Москвы, так и непосредственно окружение участка, говорит Филипп Данько. Подобный бизнес может обеспечивать доходность в 30–40% в год и окупаться за пять — семь лет.
Важно! Помимо туризма и сельского хозяйства можно рассмотреть агротуризм (экскурсии, мастер-классы), разведение рыбы или птицы, производство органических продуктов или даже перепродажу земли после улучшения инфраструктуры.
«Владельцам земельных участков необходимо уплачивать земельный налог. Ставка налога рассчитывается как процент от кадастровой стоимости участка, определяемой Росреестром, а ее конкретная величина устанавливается муниципалитетом. При этом ставки различаются в зависимости от категории земли и целей ее использования: например, для участка под сельскохозяйственную деятельность ставка ниже, чем под коммерческое использование», — напоминает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
От уплаты налога освобождаются некоторые социально и экономически значимые организации, а определенный круг граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны и т. д.) может не платить налог с шести соток своего участка. Местные органы власти могут установить и другие категории льготников. Средства земельного налога поступают в бюджет того муниципального образования, в котором расположен земельный участок, напоминает эксперт.
Сколько нужно вложить в землю, чтобы начать на ней зарабатывать
Стартовые вложения необходимо тщательно выверять для каждого инвестиционного проекта, но общий порядок цифр — от 5–10 млн рублей до 100–200 млн рублей, говорит Филипп Данько.
- Проведение электричества к участку может стоить от 50 тысяч до 500 тысяч рублей в зависимости от удаленности от сети.
- Организация водоснабжения (скважина) стоит от 150 тысяч до 300 тысяч рублей.
- Строительство дороги к участку — это крайне дорогостоящая часть. В среднем стоимость строительства дороги составляет около 17,6 млн рублей за километр в России, но для небольших участков можно обустроить подъездные пути и за несколько сотен тысяч рублей.
Стоимость строительства базовых объектов также существенно варьируется:
- Строительство модульных домиков для турбазы — от 500 тысяч до 1 млн рублей за домик.
- Строительство небольшой гостиницы (на 10–15 номеров) — от 15 млн рублей.
- Поликарбонатная теплица площадью около 100 кв. м стоит от 100 тысяч до 300 тысяч рублей, а промышленные теплицы — от 3 млн рублей за гектар.
- Разрешительная документация и перевод земли в нужный статус — дополнительные расходы.
Важно! На создание минимальной инфраструктуры уходит примерно 20% от общей площади участка, говорит Марина Шкурко.
Срок окупаемости зависит от типа бизнеса и может составлять от двух до семи лет, проекты с более длительным сроком окупаемости возможны, отмечает Филипп Данько. Гостиницы и туристические объекты могут приносить доход быстрее, чем теплицы или фермерские хозяйства. Если район популярен у туристов или в процессе активного развития, стать прибыльным можно быстрее, добавляет Марина Шкурко. Успех проекта зависит от расположения участка, качества инфраструктуры, стоимости участка и, главное, качества проработки и реализации инвестиционного проекта.
Пример: инвесторы вложили 45 млн рублей в строительство 500 кв. м коммерческой недвижимости. Через год объект был выставлен на продажу за 60 млн рублей. Однако из-за высокой себестоимости строительства (коммуникации, материалы) подобные проекты становятся все менее рентабельными, отмечает Андрей Захаров.
Кому сейчас выгодно покупать землю
Покупка земли выгодна:
- Крупным инвесторам, у которых есть возможность разрабатывать долгосрочные проекты.
- Тем, кто понимает, как перевести землю в другую категорию и повысить ее стоимость.
- Тем, кто готов вкладываться в инфраструктуру и строительство.
Сейчас выгоднее покупать вторичную коммерческую недвижимость, сдавать ее в аренду и получать стабильный пассивный доход, чем строить с нуля, отмечает Андрей Захаров. При нынешней стоимости стройматериалов и работы строить невыгодно.
«Земли больше не становится, но ее стоимость растет неравномерно. Например, если это сельхозземля вдали от инфраструктуры, ее цена остается стабильной. А вот участки вблизи городов, трасс и промышленных зон дорожают. Однако рост цен не может быть бесконечным: рынок всегда ограничен платежеспособным спросом», — говорит эксперт.
Стоит ли инвестировать в землю
При небольшом бюджете наиболее разумной стратегией инвестирования в недвижимость в России является покупка участков в перспективных поселках на этапе запуска, отмечает основатель аналитического агентства WhiteIndex в области инвестиционной недвижимости Константин Гамарник. В удачных проектах цена может расти на 20–30% в год, что является практически максимально достижимой доходностью при инвестировании в землю.
Самый выгодный формат инвестирования — покупка сельскохозяйственных участков в востребованных для застройки районах с последующей сменой категории земли и либо самостоятельным девелопментом, либо продажей профессиональному девелоперу, считает эксперт. Стоимость сотки после смены категории вырастает в пять — десять раз. «После межевания — еще в пять — десять раз в зависимости от локации. Но для осуществления перевода категории нужна очень высокая экспертиза и административный ресурс. Для человека с улицы эта задача практически невыполнима», — добавляет он.
Также важно понимать, что любой девелопмент земли подразумевает дополнительные вложения, значительно превышающие базовые вложения в землю. Также, покупая землю в поселке, важно учесть ежемесячные издержки, связанные с обслуживанием поселка. Поэтому нужно выбирать вариант, где эти затраты не сильно скажутся на доходности.
Наиболее перспективные проекты стоит искать в районах с активной застройкой: Московская область, наиболее популярные части Краснодарского края, Ленинградская область.
Важные факторы:
- Дефицит предложения в районе.
- Стартовые цены ниже, чем в аналогичных проектах на более серьезных этапах развития.
- Активное продвижение поселка, являющееся залогом того, что все будет достаточно быстро распродано.
- Размер самого поселка. Нужно выбирать небольшие проекты, иначе будет высокая конкуренция при перепродаже.
- Потенциал развития транспортной инфраструктуры. Улучшение доступности всегда положительно влияет на цену недвижимости. Обычно проекты расширения и модернизации транспортных магистралей есть в открытых источниках.
«Поэтому в текущей реальности без глубокой экспертизы частные инвестиции в землю уступают по эффективности даже банковским депозитам (март 2025 года), и рассматривать их системно стоит только в случае, если есть цель инвестировать именно в недвижимость, а более доходные инструменты недоступны», — добавляет Константин Гамарник.
Какие есть альтернативы инвестированию в землю
Вместо покупки земли можно инвестировать в коммерческую недвижимость, апартаменты или гаражи, которые приносят более быстрый и стабильный доход, отмечает Андрей Захаров. Например, покупка помещения на вторичном рынке и сдача его в аренду может давать 8–12% годовых, тогда как вложения в землю окупаются медленнее.
