Истории о недобросовестных продавцах квартир, которые срывают сделку и присваивают полученную от покупателя предоплату, не так уж редки. Что нужно делать потенциальному покупателю, чтобы впоследствии точно вернуть свои деньги?
Комментирует адвокат по недвижимости и земельным вопросам Светлана Жмурко.
– Риелторы часто не советуют оформлять частичную предоплату за квартиру как задаток, а советуют оформлять как аванс. Почему?
– В соответствии с ГК РФ (ст. 380, п.1) задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Следовательно, основной задачей задатка является обеспечение исполнения договора.
Если договор купли-продажи не заключается по вине стороны, которая получила задаток (продавец), она обязана вернуть его второй стороне (покупателю) в двойном размере. Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виноват покупатель, то задаток остаётся у продавца.
В отличие от задатка, аванс несёт в себе всего лишь платёжную функцию (часть платежа по сделке), и ни к чему стороны договора не обязывает. Если сделка не состоится, то аванс во всех случаях подлежит возврату. При этом не имеет значения, по какой причине и по чьей вине договор купли-продажи не был заключён.
– Обязательно ли заключать предварительный договор купли-продажи, чтобы вернуть предоплату через суд?
– Если будущий покупатель внёс предоплату за квартиру в качестве аванса, то он может не заключать с продавцом предварительный договор. Достаточно ограничиться получением расписки в простой письменной форме, где будет указана в том числе конкретная сумма переданных денег. Если такая расписка есть, то в случае срыва сделки несостоявшемуся покупателю взыскать предоплату через суд большого труда не составит.
– Но обязательно ли иметь подобные письменные доказательства передачи аванса, чтобы вернуть деньги через суд?
– Да, обязательно. Любая передача денежных средств должна сопровождаться составлением, как минимум, расписки. Факт передачи денег только с помощью свидетельских показаний доказать невозможно. А значит, и предоплату за квартиру без письменных доказательств в судебном порядке взыскать не получится.
