С одной стороны, руководство страны задает курс на снижение цены квадратного метра, с другой – меры региональных властей создают предпосылки для роста себестоимости строительства
Правительство России неоднократно заявляло, что видит одну из возможностей решения жилищной проблемы в снижении цены квадратного метра. В прошлом мае президент Владимир Путин обозначил конкретный ориентир: к 2018 году средняя стоимость «квадрата» должна уменьшиться на 20%. Назван и метод снижения – рост объемов строительства жилья массового сегмента.
Но цены не слушаются президента. Несмотря на рекордное за весь постсоветский период количество сданных квартир, по данным Росстата, в минувшем году стоимость продажи квадратного метра на первичном рынке выросла с 42 до 48 тыс. рублей, заметно обогнав инфляцию.
О чем молчат строители
Удивительно, но факт: в Финляндии, одной из самых дорогих стран Евросоюза, сопоставимое жилье зачастую стоит столько же или даже дешевле, чем в Петербурге. В Хельсинки можно приобрести квартиру в многоквартирном доме по 2,2-2,5 тыс. евро за 1 кв. м, в Лаппеенранте и Иматре – от 1,5 тыс. На петербургском рынке средние цены в прошлом году приблизились к 85 тыс. рублей за 1 кв. м.
Дороговизна нашего жилья кажется необъяснимой. При фактически одинаковых климатических условиях, а значит, сопоставимых расходах на утепление возводимых домов у финнов, безусловно, более высокие затраты на зарплаты рабочим, на энергоносители, на удовлетворение жестких нормативных требований к энергоэффективности зданий. Да и спрос у соседей несравнимо более платежеспособный: средняя зарплата финнов составляет порядка 3 тыс. евро в месяц, а петербуржцев – около 30 тыс. рублей. Если вспомнить, что ипотечные кредиты в Суоми доступны под очень низкие даже для ЕС 2% годовых, то логично было бы ожидать, что они перегреют ненасытным спросом рынок недвижимости. Но перегреваем мы.
«Надо учитывать эффект низкой базы прошлых лет: еще в советские времена объемы и темпы строительства массового жилья были недостаточными, а в 1990-е годы отрасль находилась в провале. На жилье накопился колоссальный спрос», – отмечает генеральный директор группы компаний «Ханса» Олег Барков. Этот спрос вкупе с высокими по российским меркам доходами петербуржцев позволяет девелоперам закладывать в цены неплохую маржу. По мнению председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, о сверхприбылях говорить не приходится – рентабельность в жилищном строительстве в зависимости от параметров проекта колеблется в диапазоне 5-25%. Но цифры Росстата и Госстроя свидетельствуют об ином. В целом по стране квартиры в строящихся домах продавались прошлым летом по средней цене 42 тыс. рублей за 1 кв. м при себестоимости 38 тыс., то есть с рентабельностью 10%. В Северной столице эти показатели составляли соответственно 55 и 81 тыс. рублей, а рентабельность – 47%.
От девелоперов ожидать альтруизма нелепо: они будут наращивать цены ровно настолько, насколько позволит спрос. Кроме того, для строителей маржа – это некий запас прочности, позволяющий маневрировать на изменчивом рынке, например смягчать издержки от повышения стоимости стройматериалов. Так, в течение прошлого года на 10-18% поднялись цены на кирпич, нерудные материалы, железобетонные изделия. К слову, строители видят возможный ресурс для снижения стоимости «квадрата» в демонополизации рынка строительных материалов. «В Китае арматура в три раза дешевле, чем у нас, цемент – в два с половиной. То же самое в Греции. Если бы можно было на федеральном уровне открыть рынок для ввоза импорта, это существенно снизило бы затраты на строительство», – считает генеральный директор компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев.
Земельный вопрос
Себестоимость строительства существенно разнится по регионам. Самая высокая предсказуемо в Москве – около 67 тыс. рублей за 1 кв. м. Самая низкая, на уровне 23,6 тыс. рублей, – в Долгано-Ненецком автономном округе на Таймыре. Петербург – второй по этому показателю город страны.
Теоретически строительный бизнес видит некоторые ресурсы для снижения себестоимости квадратного метра. «Самый мощный инструмент в плане регулирования цен – земля», – убежден генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов. Доля затрат на землю в зависимости от того, когда, у кого и на каких условиях приобретался участок, может составлять от 5 до 20%. Но городские власти, в руках которых сосредоточено 27% пригодных под застройку участков, не спешат разрядить обстановку. «Петербургские компании два года не могут купить городскую землю для нового строительства, более того, испытывают все больше проблем с землей, находящейся в собственности», – констатирует Селиванов. Действительно, в конце февраля впервые после годичного перерыва будет выставлен на торги участок под возведение многоквартирного дома. Между тем земля в городе есть. «Этот ресурс неисчерпаем, в первую очередь за счет „серого“ промышленного пояса. Однако власть опять рассматривает вопрос о снижении налоговых ставок для предприятий, оставляя даже самым неэффективным из них возможность комфортно сидеть на городских землях, промышляя арендой складов», – недоумевает Василий Селиванов.
В Финляндии, как и во многих европейских странах, взаимоотношения девелопера и муниципалитета строятся принципиально иначе. «Очень хотелось бы увидеть в конце преобразований западную схему выделения земельных участков. Ведь она в итоге гораздо выгоднее для государства – деньги от инвесторов пойдут именно в казну, а не осядут по карманам чиновников за согласования», – замечает генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Если кратко, то эта схема выглядит так: проект планировки территорий, архитектурный дизайн и код для каждого пятна разрабатывает город. Все коммерческие характеристики пятна – плотность застройки и прочее – утверждает город. Сети, дороги и социальную инфраструктуру строит город. А потом продает инвестору это пятно, оснащенное электроснабжением, отоплением и дорогами, причем с учетом всех затрат на их создание. «Ведь государство как крупный заказчик могло бы еще и изрядно сэкономить на строительстве всей этой инфраструктуры за счет объема: единый комплексный заказчик уж точно эффективнее разрозненных мелких. Кроме того, мы получили бы единую управляемую среду города – комфортную и современную, а не „шанхай“», – мечтает Богданов.
Инфраструктура, подключение и «социалка»
Еще один российский фактор удорожания строительства – инфраструктура. «Зачастую застройщик несет бремя строительства инженерных сетей и транспортной инфраструктуры самостоятельно – точки врезки порой появляются в самых неожиданных местах, нередко за километры от пятна застройки инвестора. Это немыслимо для Финляндии», – рассказывает Евгений Богданов. К примеру, «Арсенал-Недвижимость» в прошлом году за свой счет протянула дорогу от строящегося во Всеволожском районе жилого комплекса до станции метро «Девяткино», ГК «Пионер» пришлось прокладывать канализацию на объекте «Шуваловские высоты», несмотря на принятое постановление правительства города об инфраструктурном обеспечении проекта.
«В европейских государствах ситуация несколько иная. Застройщик обычно приходит на инженерно подготовленную территорию, вся социальная инфраструктура строится за счет бюджетных средств. Использование энергоэффективных технологий уменьшает потребность в энергоресурсах, одно лишь подключение к которым у естественных монополистов в нашей стране стоит достаточно дорого», – сравнивает генеральный директор Mirland Development Corporation Роман Розенталь.
Подключение к мощностям «Ленэнерго», по словам строителей, обходится в 5-7% от стоимости проекта. В «Ленэнерго» несколько иная арифметика: доля затрат на технологическое присоединение составляет всего 1,7% средней стоимости квадратного метра жилья. 1 кВт мощности стоит около 400 тыс. рублей, а подключение одного объекта недвижимости – 200 млн в среднем. В любом случае, дополнительные расходы строителей вливаются в розничную цену квадратного метра. Но о снижении стоимости подключения речь не идет: техническое присоединение – наиболее маржинальная доля бизнеса «Ленэнерго», которая обеспечивает развитие его сетевых и распределительных мощностей.
По данным исследования «Ведение бизнеса в России в 2012 году», недавно опубликованного Всемирным банком, стоимость присоединения к электросетям в нашей стране обходится в 1574% дохода на душу населения, тогда как в среднем в странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) – 93%. Но отечественные предприниматели не ждут послаблений в этой части. «„Ленэнерго“ – акционерное общество, которое испытывает финансовый кризис, нуждается в инвестициях для развития и обновления сетевого хозяйства. Думаю, ресурсов для снижения тарифов на подключение у него просто нет», – комментирует Олег Барков.
«Себестоимость строительства жилья в среднесрочной перспективе будет только расти, и предпосылок для ее снижения, особенно в свете позиции городской администрации по вопросам развития социальной инфраструктуры, мы не видим. С большой долей вероятности теперь еще добавятся расходы на социальную инфраструктуру – детские сады и школы», – прогнозирует Роман Розенталь. Правительства Ленинградской области и Петербурга вполне определенно заявили в конце 2012 года, что не готовы больше нести это бремя. Ленобласть предложила вполне комфортную схему: направлять половину налогов, уплаченных девелоперами в региональный бюджет, на выкуп построенных ими социальных объектов. Петербург оказался более жестким: отныне город будет обеспечивать садами и школами только заказанные им проекты. Инфраструктурное обеспечение остальных жилых комплексов ляжет на плечи строительных компаний, которые будут передавать готовую «социалку» городу (пока непонятно, на каких условиях).
Размер дополнительной финансовой нагрузки будет зависеть от масштаба проекта. В меньшей степени пострадают комплексное освоение территорий и небольшие жилые комплексы. К затратам на строительство добавятся расходы на подключение к сетям: город не намерен ходатайствовать перед монополистами о бесплатном подключении подарочной «социалки».
Нерешенным остается вопрос налогообложения. По действующим федеральным законам застройщик не может отнести создание социальной инфраструктуры в графу затрат – он имеет право сделать подарок городу только из прибыли. То есть потраченные на возведение детских садов и школ средства будут обложены налогом на прибыль в размере 20%. Совокупное повышение себестоимости квадратного метра может составить 8-15 тыс. рублей в зависимости от проекта. Разумеется, девелоперы постараются переложить на покупателей ровно такую часть новых затрат, какую позволит спрос.
Время – деньги
Единственное, о чем охотно говорят и бизнес, и чиновники в разрезе снижения затрат на строительство, – это борьба с административными барьерами. По масштабам бюрократических проволочек мы опять-таки разительно отличаемся от соседней Финляндии: у нас от выбора пятна под застройку до сдачи объекта проходит пять лет, в Суоми – всего два года. Дополнительные риски и затраты, в том числе на обслуживание кредитов, тоже закладываются в цену.
«В Финляндии цены на жилую недвижимость несколько ниже российских по нескольким причинам: более дешевые строительные материалы, прозрачные схемы взаимодействия застройщиков с властями, установленные сроки получения разрешительной документации. До 40% себестоимости квадратного метра жилья в Петербурге – это расходы на приобретение участка, проектирование и согласование проекта, а также на подключение к сетям», – подтверждает генеральный директор «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто.
Чтобы построить дом в России, компаниям в среднем требуется пройти порядка 100 разрешительных и согласовательных процедур, потратить на это около трех лет и 25 млн рублей. Работа, направленная на существенное сокращение количества административных процедур, началась полтора года назад на федеральном уровне, в нее включились региональные власти и профессиональное сообщество.
«Дорожная карта» «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», принятая в прошлом году, предполагает, что к 2015 году для получения разрешения на строительство необходимо будет пройти 15 процедур в течение 130 дней. «Со своей стороны, мы разработали рекомендации, которые помогут усовершенствовать действующую в Петербурге систему согласования проектов планировки территорий и проекта межевания, позволят уменьшить сроки получения разрешительной документации на 600-650 дней, а количество процедур – на 23-28 согласований», – рассказывает вице-президент НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Но в безусловном успехе проекта Белоусов не уверен из-за очевидного диссонанса в федеральном правительстве. «С одной стороны, руководство страны задает курс на снижение стоимости квадратного метра и рост объемов строительства, с другой – некоторые чиновники предлагают принять федеральный закон, увеличивающий сроки получения разрешения на строительство, обязать застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры на собственные средства», – отмечает он.
Основной вывод не слишком оптимистичен. Если к 2018 году и удастся снизить себестоимость квадратного метра, то незначительно, причем исключительно за счет наведения порядка в бюрократических процедурах. Других объективных предпосылок и ресурсов просто нет. «Субъективный» ресурс – маржа строительных компаний – может значительно усохнуть из-за повышения издержек на материалы, строительство и социальные обременения, от которых освобождается государство. На этом фоне цена квадратного метра продолжит ползти вверх.
