Сегодня на вопросы нашего корреспондента отвечает вице-президент строительно-инвестиционной корпорации BENER (г. Бостон, США) Евгений Борочин. Тема беседы – «управление недвижимостью в США».
- Евгений, что включает в себя понятие «управление недвижимостью» в США?
- У нас это называется проперти-менеджмент. Сразу уточню, что для осуществления этого вида деятельности в США нужна соответствующая лицензия и страховка управляющей компании, у рядового менеджера таковые пока не требуются, но, на мой взгляд, для предоставления высококачественного сервиса в обязательном порядке необходимы специальная подготовка и личная ответственность каждого работника.
Проперти-менеджмент - приобретение недвижимости, поддержание и улучшение ее состояния, анализ развития и прибыльности, а также ее техническое обслуживание. Основная задача проперти-менеджмента – управление объектом недвижимости с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода. С этой задачей связаны логически и другие, главнейшая среди которых - повышение стоимости здания. Таким образом, профессиональный проперти-менеджмент – это не просто управление объектом недвижимости, а управление активом.
Мы уже говорили в прошлый раз, что жители США предпочитают действовать в рамках узкой специализации. Они не хотят и не считают нужным самостоятельно решать какие-то проблемы, лежащие вне сферы их специализации, с которыми они встречаются на жизненном пути. Зачем это делать, ведь в каждой области имеются свои профессионалы? Так и в сфере управления недвижимостью действуют различные управляющие службы, «менеджирующие организации», если переводить дословно, которые могут оказать соответствующие услуги.
В широком понимании менеджмент – это управление: финансами, недвижимостью, компанией, производственным процессом и так далее.
Управление недвижимостью подразумевает, что управляющая компания полностью берет на себя решение поставленной задачи, ее координационную, финансовую, правовую, техническую стороны. Весь комплекс этих услуг осуществляется 7 дней в неделю, обеспечивая беспрерывный контроль над состоянием и развитием инвестиционной недвижимости, результатом которого является получение владельцем прибыли.
Таким образом, управление недвижимостью – это процесс, требующий определенного опыта, знаний и квалификации.
В США жилая недвижимость подразделяется на несколько категорий:
* Oдносемейные дома, где жильцы одновременно являются и владельцами, и менеджерами, все в одном лице;
* Mногосемейные (от двух семей и более) дома, где уже создается ассоциация жильцов, нанимается управляющая компания, которая и занимается всеми текущими вопросами.
Услугами управляющих компаний пользуются как частные лица, так и компании, потому что, повторюсь, никто не хочет делать не свою работу, предпочитая нанимать профессионалов, которые работают за деньги, но и отвечают за результат.
- Как оплачивается управление недвижимостью?
- Комиссионные управляющей компании зависят от количества квартир в доме: чем больше квартир, тем меньше процент. Более или менее разумный и реальный процент – от 5 до 8 процентов от оборота. А если это какой-то совсем небольшой объект недвижимости, то до 10 процентов.
Весь остальной доход идет владельцу недвижимости, за вычетом издержек: налогов, страховки, платежей по кредитам и т.п.
- Как часто меняется плата за управление недвижимостью?
- Как правило, соответствующий договор заключается на год, а потом он обновляется, и возможны какие-то корректировки. Но никто на долгий срок, а тем более, навсегда, такие договоры не заключает.
- Какие гарантии для собственника недвижимости, что он не потеряет право собственности, передав управление своей недвижимостью сторонней организации?
- Право собственности потерять практически невозможно, потому что любой переход такого права в Америке – очень сложная процедура. Смена собственника осуществляется через суд, все регистрируется только в официальном порядке.
Каждый штат США – это отдельное государство, а в нем есть свои области (как бы мы сказали по аналогии с Россией). В каждой области есть гражданский, уголовный, земельный суды. В земельном суде и записываются все переходы прав собственности. Не только смена собственника, но все изменения относительно данной собственности фиксируются. А регистрация каждого такого изменения – довольно дорогое удовольствие.
Таким образом, просто так переписать квартиру на другого собственника нельзя, будет затребована целая кипа необходимых документов.
Помимо этого, гарантией того, что все будет сделано правильно, в соответствии с законом, является то, что во время сделки с недвижимостью с каждой стороны, продавца и покупателя, действует свой юрист.
Существует и специальная страховка, которую приобретает каждый человек, покупающий какой-то объект недвижимости, на предмет того, что все пройдет юридически чисто, без негативных последствий.
Не забывайте, Америка существует почти 400 лет, и все процессы, связанные с переходом прав собственности, здесь отлично отработаны.
- Если иностранец приобрел недвижимость в США, может ли он нанять управляющую компанию? Как он оплачивает ее услуги и проверяет качество работы?
- Да, сделать это можно, и эта услуга сейчас хорошо востребована. Иностранцы часто нанимают компании по управлению их недвижимостью.
Каждая такая управляющая компания по истечении отчетного периода предоставляет все необходимые бумаги, финансовые отчеты. И этой документации можно верить: в США менталитет граждан таков, что большинство хотят жить хорошо и долго, поэтому не стремятся наживать себе проблемы. А если ты кого-то обманешь, то, рано или поздно, это грозит судом, а, значит, финансовыми издержками и потерей репутации. В результате такой специалист станет никому не нужен на профессиональном рынке. Так что обманывать в США невыгодно.
Беседовала Наталья Чернышева
Фото: podolsk.info
