Если кто-то задастся вопросом, как можно приобрести право собственности на недвижимость, например, на дачу, то в ответ всплывают те способы, которые всегда на слуху — купля-продажа, переход по наследству и дарение. Мало кто знает, что есть еще один способ — это «приобретательная» давность. Этот способ еще называется «сквоттинг». Интересно узнать, а где возник этот способ первоначально, соблюдение каких условий он подразумевает и т.д.
Английская история…
Институт «сквоттинга» начал свое развитие в Великобритании еще в 17 веке. Сквоттинг означает самовольное заселение человеком, не являющимся собственником или арендатором, незанятого места. Примечательно, что еще в те века статус этого института был закреплен законом!
Вот, например, некоторые из самых интересных примеров. В 2005 году на покинутой кем-то земле британская фирма-девелопер «Dwyer Asset Management» пожелала построить большие роскошные помещения. Но вдруг один человек — ирландец Гарри Хэллоус — представился как хозяин этой земли! Он заявил, что прошел уже 21 год, как он живет в этих краях, поэтому считает себя собственником земли. К слову сказать, в то время цена этого участка равнялась 2 млн. стерлингов. Между двумя претендентами на звание хозяина земель разразился судебный спор, который выиграл Гарри Хэллоус.
Или вот еще одна показательная история. Однажды предприимчивые сквоттинги в Лондоне заняли трехэтажный дом, который находился в районе Белгравия, напротив резиденции Маргарет Тэтчер. В 2009 гожу стоимость особняка составляла 12 млн. фунтов стерлингов. Постепенно таких «самозванцев» стало великое множество, в связи с чем с 2012 году в Англии за сквоттинг на законодательном уровне предусмотрена уголовная ответственность.
К слову сказать, не менее запоминающиеся примеры есть и в нашей стране. Экс-оперативник уголовного розыска Андрей Пугин подал иск в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру в центре северной столицы. Истец обосновал свои требования тем, что на протяжении 17 лет он сидел в засаде в этой квартире, выслеживая преступников, а ее собственник был в на то время уже убит. Однако суд эти доводы не убедили, и исковое заявление не было удовлетворено.
Понятие «приобретательной давности» в России появилось сравнительно недавно. Когда еще были союзные республики, считалось, что если вещь ничья, значит она государственная. И только в 1990 г., на основании Закона «О собственности в РСФСР» появилась частная собственность, где и было впервые закреплено указанное понятие.
Понятие «приобретательной давности» вызвало много вопросов, и, следовательно, споров. В судебной практике встречались разные решения, порой совершенно противоположные. И вот в 2005 году в Постановлении Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов №10/22 от 20 апреля 2010 года было четко установлено, что человека можно признать собственником, если на протяжении 15 лет он владеет недвижимостью, а в отношении движимого имущества данный срок составляет 5 лет.
Основные моменты в реализации права
Согласно закону, каждый человек может стать собственником в порядке приобретательной давности, будь то недвижимость или движимое имущество. Допустим, человек работал в организации, которая выделила ему дом. Через некоторое время организация ликвидирована, человек уже уволился с этой работы, а дом на балансе организации не состоит. Таким образом, проходит установленный законом срок, и фактический владелец дома может претендовать на приобретение статуса собственника. Но надо иметь в виду, что законодательством установлены определенные требования, от соответствия которым зависит окончательное разрешение дела.
Для признания за владельцем права собственности в порядке приобретательной давности необходимо:
• Истечение срока давности владения. Для признания права собственности на недвижимость по приобретательной давности срок составляет 15 лет, и плюс еще 3 года — это срок исковой давности. Таким образом, фактически надо владеть имуществом как минимум 18 лет, прежде чем претендовать на получение его в собственность. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.
• Владеть недвижимостью добросовестно. Под добросовестным владением признается владение, при котором человек владеет имуществом как собственник, либо он не знал, что отсутствуют основания возникновения права собственности.
• Владеть недвижимостью открыто, то есть ни от кого не скрывая свое владение.
• Владеть недвижимостью непрерывно, то есть когда владение на протяжении вышеуказанного времени не прекращалось.
Надо сказать, что соблюдение каждого из рассмотренных требований должно быть доказано истцом. Чаще всего при рассмотрении таких дел в качестве доказательства используются свидетельские показания. Положительное решение суда является основанием для регистрации права собственности на недвижимость в регистрирующем органе.
Иные варианты
Но законом предусмотрена еще одна возможность для приобретения права собственности на недвижимость, причем в более короткие сроки. Рассмотрим этот вариант на конкретном примере. Например, никому не известен собственник земельного участка, а уведомлением из регпалаты подтверждено, что сведения о правах отсутствуют, а это означает, что у данного участка нет собственника. В таком случае администрация принимает меры для постановки земли на учет в регистрирующем органе, а через год подает в суд для признания недвижимости бесхозной (ст.225 ГК РФ) и передачи ее в муниципальную собственность. После совершения данных процедур можно будет продать землю физическому лицу.
Люди часто принимают регистрацию права по приобретательной давности за регистрацию ранее возникших прав. Надо запомнить, что это разные основания для регистрации права собственности. Регистрация ранее возникших прав часто возникает при владении имуществом в СНТ. Но в каждом субъекте суды решают эти вопросы по-своему, поэтому о единой судебной практике в этой сфере говорить пока не приходится. Тем более, что часто владельцы участков не могут подтвердить свои права документально. По этому поводу ВС дал некоторые разъяснения. Например, надо определить, действительно ли земельный участок входит в СНТ. Затем следует установить, когда фактически появилось СНТ — до 23.04.1998 г. или позже. Почему именно эта дата? Потому что это день вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Риски есть всегда
Как и в любом другом деле, никто не может гарантировать абсолютного удовлетворения исковых требований о признании права собственности. Да и статистика утверждает, что количество выигравших истцов уступает количеству проигравших. Проблемы обычно возникают на фоне того, что соблюдение вышерассмотренных требований должны быть представлены суду в их совокупности, а значит, отсутствие хотя бы одного составляющего влечет отказ в признании права собственности на дачу или дом.
Иногда особо находчивые и предприимчивые граждане принимают попытки «влиться в деятельность» по владению недвижимостью, чтобы наряду с действительным владельцем претендовать на статус собственника. К примеру, такие кандидаты часто основывают свою позицию на том, что они ведь помогали соседу ухаживать за дачей, а значит, тоже владели ею. Но, как говорится «услышал звон, но не знай где он», потому как ГК РФ дает действительному владельцу право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (ст.234 ГК РФ). И главное — не надо путать рассматриваемое владение с владением по договору аренды, найма, безвозмездного пользования. В таких случаях собственник от имущества не отказался, и, следовательно, владелец не может претендовать на признание права в порядке приобретательной давности, даже если он будет снимать жилье и проживать в нем не один десяток лет.
