Никто не застрахован от того, что собственнику вдруг захочется повысить ставку
Можно иметь самые прекрасные отношения с арендодателем, раз в месяц пить вместе с ним чай, просить присмотреть за котом во время отъезда... Но даже при этом никто не застрахован от того, что собственнику, казалось бы, на пустом месте, вдруг захочется повысить ставку. Портал Knowrealty.ru попытался составить инструкцию о том, что арендатор может сделать в подобном случае.
По мнению экспертов портала, среднестатистический собственник недвижимости – незрелый бизнесмен, мало что понимающий в принципах ценообразования на рынке аренды жилья. Главные действующие лица российского рынка недвижимости еще не научились жить по общепринятым нормам, сложившимся в странах с давними капиталистическими традициями. Поэтому основное правило, которым руководствуются арендодатели, – это так называемый «принцип колбасы» (если колбаса в магазинах подорожала за год на 20%, то хозяин жилья считает вполне разумным и справедливым поднять ставку на те же 20%).
Искоренить подобное «бизнес»-мышление в ближайшем будущем вряд ли кому-то удастся. Поэтому эксперты Knowrealty.ru для начала рекомендуют усадить арендодателя за стол переговоров и попытаться убедить его не повышать цену. Для этого есть несколько актуальных по нынешним временам аргументов:
Для начала нужно порассуждать о бизнес-целесообразности. Если арендатор на протяжении года или двух показывал себя как образцовый съемщик, стабильно и вовремя оплачивающий аренду, то где гарантии, что новый жилец окажется таким же? Может ли хозяин недвижимости быть уверен, что после отъезда арендатора квартира не простоит пустой месяц, два или даже больше?
Если с момента заключения договора не прошло как минимум 11 месяцев, то обязательно стоит напомнить, что арендодателю придется вернуть страховой депозит (который наверняка уже давно потрачен).
Кстати, эксперты петербургского АН «Дарко» рекомендуют изначально предусматривать в договоре аренды возможность его безболезненного расторжения для обеих сторон. Например, если расторжение по требованию хозяина происходит в течение полугода (и этот срок стоит оговорить конкретно), то именно арендодатель возмещает или затраты, понесенные на поиск нового жилья (т.е. арендную ставку, уплачиваемую в качестве комиссии агентства), или затраты на переезд.
Если переговоры не дали результатов, и наймодатель настаивает на повышении цены, то арендатору имеет смысл посчитать, что выгоднее ему самому. Можно расписать, сколько, включая комиссионные и прочие расходы, он потратит за год в новой квартире и сколько, оставшись в старой. Если второй вариант кажется более выгодным, то нужно озвучить, на какую сумму он сам готов поднять ставку, если требование арендатора кажется совсем неподъемным. Возможно, это будет предложение, от которого собственник, оценив свои риски, не сможет отказаться.
Не нужно стесняться напоминать (тем более, что это правда), что в данный момент найти хороших, стабильных арендаторов бывает непросто, а рынок аренды переполнен именно квартирами и комнатами, а не клиентами, желающими их снять.
Татьяна Болбошенко, начальник отдела аренды АН «АРИН»:
Действительно, большинство арендодателей назначают цену, исходя из своих собственных убеждений, которые зачастую оторваны от реалий жизни. Однако я не соглашусь с тем, что цену можно «задрать» сверх меры. Все мы играем по законам рынка, и если в одной и той же локации крайне схожие варианты арендного жилья стоят на 15-20% больше, то они просто будут очень долго стоять на экспозиции. Ровно до тех пор, пока сам собственник или помогающий ему агент не понизят ставку до разумной.
Что касается увеличения ставки для людей, которые уже арендуют это жилье, то сегодня таких случаев крайне мало. Арендодатели очень хорошо понимают, что уровень доходов арендатора в лучшем случае не вырос, а во многих случаях – значительно понизился. Кризис – для всех кризис.
Еще один аргумент в пользу того, чтобы не индексировать ставку сейчас: в 2015 году уровень ставок впервые упал. Они не росли уже года три, но падение мы видим впервые. И видим его не только мы, но и собственники квартир. Поэтому столь неразумно рисковать сегодня готовы немногие из них.
Наталия Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:
Повышение арендной ставки – большая проблема для обеих сторон. Если арендатор платит вовремя, бережно относится к имуществу (а хозяин всегда это видит), то повышать ставку стоит на крайне низкий процент или не повышать вовсе. Ведь повышение затрат на обслуживание квартиры обычно связано только с повышением тарифов на коммунальные услуги, а их и так платит арендатор.
Я рекомендую при подписании договора аренды включать пункт о том, что после окончания этого договора арендодатель имеет право повысить арендную ставку, но не более чем на 3-5%. Если арендодатель откажется подписывать этот пункт, то арендатору сразу может быть понятна будущая проблема.
Перезаключая договор на новых или старых условиях, в нем нужно оговаривать все новшества, произошедшие с квартирой за прошедший период; например, замену старого холодильника на новый, проведенный полностью или частично ремонт – и за чей счет это было сделано. В этом случае соблюдается безопасность обеих сторон, так как конфликтные ситуации никто не отменял, а разобраться в них только со слов клиентов бывает непросто даже в суде.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
Не соглашусь с тем, что незрелый бизнесмен ничего не понимает в принципах ценообразования на рынке аренды жилья. Как правило, любой арендодатель следит за изменением цен и определяет размер ставки в соответствии с рынком.
В случае повышения ставки арендатору следует провести мониторинг рынка, выяснить среднюю стоимость аренды квартир, аналогичных снимаемому им жилью, и вести переговоры с арендодателем, владея фактическими данными. Во избежание спорных ситуаций я рекомендую регистрировать договор найма в УФРС. В принципе, в договоре может быть закреплено право арендатора на увеличение ставки (к примеру, раз в год на 5-10%). Если сделка не была официально заключена, то в случае повышения арендной платы арендатору стоит подыскать новое жилье по устраивающей цене. Текущий рынок аренды квартир – рынок арендаторов, арендодатели же находятся не в том положении, чтобы завышать условия.
