Около полутора месяцев назад президент России Дмитрий Медведев заявил, что правительство должно заняться спасением ипотеки. Сказано это было в неформальной обстановке, в интервью телеканалу НТВ, но чиновники восприняли наказ главы государства как руководство к действию и разработали сразу несколько схем, благодаря которым процентные ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время опуститься на докризисный уровень.
Еще в апреле в интервью журналистам Медведев отметил, что финансовый кризис привел к тому, что ипотечные ставки в России достигли 20% годовых. «Ни один нормальный человек за такие деньги ипотеку брать не будет. Значит, нужны механизмы снижения этой ставки», - заявил глава государства. В той же беседе он напомнил, что еще несколько лет назад правительством ставилась задача по снижению ипотечных ставок до 7–8%, и в сложившихся условиях реально добиться падения ставок до уровня 11-12%, именно под такие проценты выдавалось большинство ипотечных кредитов до начала финансового кризиса. На вопрос журналистов, в какие сроки правительство намерено добиться поставленной задачи, президент сказал: «Это должно быть сделано буквально прямо сейчас».
На исполнение президентского «буквально прямо сейчас» Агентству по ипотечному жилищному кредитованию понадобилось чуть больше месяца. В конце мая стало известно, что АИЖК разработало схему, которая позволит помочь банкам возобновить выдачу кредитов на приобретение жилья населением. На реализацию этой программы правительство намерено выделить 40 млрд. рублей. Как стало известно газете «Коммерсантъ», схема выглядит следующим образом: на завершение строительства жилья, степень готовности которого составляет не менее 70%, банк предоставит кредит застройщику, аккредитованному при Федеральном фонде развития жилищного строительства (РЖС). Этот же банк выдает ипотечные кредиты покупателям квартир в строящемся на его деньги доме. А АИЖК, в свою очередь, берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Помимо продаж жилья через банк, застройщик будет иметь возможность реализовывать их самостоятельно, а в том случае, если ни банк, ни девелопер не смогут продать все квартиры, они будут выкупаться фондом РЖС по 30 тыс. рублей за кв. м. и предоставляются очередникам. В ближайшем будущем эта схема будет протестирована в крупных госбанках, если она докажет свою состоятельность, то в ней смогут принять участие до 80 банков.
Правда стоит отметить, что есть у данного антикризисного предложения и слабые стороны. Основное препятствие состоит в том, что принять участие в программе АИЖК смогут только те застройщики, которые работают согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве». Таких сегодня не более 20%. А учитывая тот факт, что банки будут кредитовать строительство практически завершенных объектов, причем от аккредитованных в РЖС застройщиков, количество девелоперов, которые смогут претендовать на участие в этой программе, стремительно приближается к нулю. Кроме того, есть сомнения в успехе этой программы и у самих банкиров. Они не уверены в том, что застройщики и банки смогут распродать жилье по рыночным ценам, а продажа жилья по ценам фонда РЖС точно не позволит их расплатиться с банками.
Но это не единственный шаг АИЖК на пути к возрождению ипотеки. С первого июля Агентство намерено отменить дифференцированный подход к выкупу ипотечных закладных у банков. Напомним, еще в сентябре прошлого года, когда процентные ставки на ипотечном рынке резко возросли, АИЖК, для того чтобы избежать убытков и стимулировать выдачу новых кредитов, стало выкупать закладные не по единой ставке, а по индивидуальной. Если процентная ставка выданного банком кредита была выше ставки рефинансирования агентства, то АИЖК выплачивал этому банку премию, в обратной же ситуации сделка заключалась с дисконтом. Это привело к тому, что банки стали завышать ставку для конечного потребителя, чтобы получить премию от АИЖК. Теперь же Агентство отменяет премию в надежде на то, что банки вернутся к прежним процентам, т.е. будут выдавать кредиты по ставке, близкой к ставке рефинансирования Агентства. Как отмечают эксперты, опрошенные газетой «Ведомости», при таком подходе банкам не будет смысла выдавать кредиты дороже и ставки отпустятся в среднем до 15-16% годовых.
Ну и наконец, АИЖК выступило с инициативой популяризации среди ипотечных заемщиков страхование от падения цен на недвижимость. В АИЖК считают, что в условиях нестабильной ситуации со стоимостью жилья, такой вид страхования может снизить риски как заемщиков, так и банков. Между тем, в России до сих пор заемщики не должны в обязательном порядке страховать свою ответственность по возврату кредита. Согласно закону «Об ипотеке» этот вид страхования носит добровольный характер, а застраховать можно лишь 20% стоимости квартиры. Такой страховкой можно воспользоваться, если, например, должник, не способный расплатиться по кредиту, продает купленную по ипотеке квартиру, но денег для погашения долга все равно не хватает.
Для того, чтобы с помощью страхования вдохнуть новую жизнь в ипотеку, АИЖК просчитывает несколько вариантов: введение страхования от падения цен в обязательном порядке, популяризация его как добровольного с помощью специальных рекомендаций заемщикам и расширение объема покрытия с существующих 20% до 50% стоимости квартиры. Между тем, страховщики скептически относятся к возможному нововведению. Добровольно такие полисы никто не покупает, а пролоббировать введение обязательного вида страхования в разгар кризиса, когда ипотека и так практически не выдается, будет непросто, считают они.
Пока сложно сказать, насколько эффективными окажутся меры, предлагаемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотека в нашей стране и так развита довольно слабо, так что спасать-то особо нечего. В любом случае, даже если и удастся снизить процентные ставки по кредитам «буквально прямо сейчас», как «завещал» Дмитрий Медведев, можно с большой долей вероятности прогнозировать, что рынку ипотеки это не поможет. По крайней мере, до тех пор, пока на рынок недвижимости не вернется спрос.
Фото: www.csigs.ru
