Эксплуатационные расходы в последнее время приобретают все большее значение для арендаторов и собственников торговых центров. В условиях постоянного роста арендных ставок оптимизация эксплуатационных расходов является основной задачей управляющей компании.
Автоматика позволяет экономить до 20%
Внедрение современных технологических решений на этапе проектирования торгового центра позволяет значительно сократить затраты и минимизировать работу по обслуживанию в течение всего жизненного цикла объекта. К сожалению, на практике чаще приходится работать над снижением операционных расходов уже после завершения строительства и запуска торгового комплекса. Тем не менее, и в таких случаях можно добиться определенных успехов благодаря четкой организации действий и грамотной расстановке приоритетов. Как показывает практика, львиная доля эксплуатационных расходов, а это 40- 45%, ложится на техническое обслуживание и коммунальные платежи, включая затраты на электроэнергию. Поэтому именно внедрение современных технологических решений и процедур в этих двух направлениях позволяет оптимизировать общие затраты на управление.
Контроль за потреблением электроэнергии в торговом центре целесообразно проводить через автоматизированную систему управления зданием, по принципу умный дом. Электронная система позволяет через диспетчерский пункт контролировать систему вентиляции, освещение, электропотребление, противопожарное оборудование и систему безопасности, а также управляет системой воздушных потоков в здании и обеспечивает комфортную температуру в помещениях. Системы по принципу умный дом обычно контролируют 50% всего электропотребления здания, а вместе с освещением получаются все 70%.
Снизить энергопотребление можно за счет реконструкции объекта. Уже есть существенный пример, к сожалению, пока только в Европе. На крыше итальянского торгового центра были установлены более 70 прозрачных колбообразных фонарей, которые позволяют проникать в центр естественному освещению, за счет чего происходит значительная экономия энергопотребления, а дождевая вода собирается в специальные резервуары, проходит первичную очистку и используется для технических целей. Система отопления тоже работает на использовании бесплатной технической воды, что позволяет экономить очищенную водопроводную воду. Ранее для работы этих систем использовалось электричество, которое приобреталось у поставщика. Благодаря нововведениям эксплуатационные расходы по итальянскому ТЦ в целом ниже на 16-18% по сравнению с обычным торговым центром.
За тендером последнее слово
Тендеры, своевременные и правильно организованные, еще один способ, позволяющий получить выгодную цену на техническое обслуживание, а следовательно, выбрать такого поставщика, который сможет экономить и гарантировать запрашиваемый уровень услуг по самой выгодной цене.
Основной задачей УК за счет грамотного управления затратами достичь ощутимой экономии в структуре эксплуатационных расходов торгового центра. Для этого должна быть разработана техническая документация с подробным описанием всех действий по обслуживанию инженерных систем центра, а также регламенты, предписывающие различные контрольные, профилактические и ремонтные мероприятия и частоту их проведения. Четкое исполнение регламентов гарантирует отличное состояние здания и инженерных систем на весь период нормативной службы. Недостаточное внимание к таким процедурам приводит к незапланированным расходам. Обычно технический директор каждые три месяца готовит инженерный отчет собственнику, в котором отражается реальная картина состояния здания оборудования и энергоэффективность.
Чтобы сохранить стоимость активов и сокращать затраты в течение времени, необходимо разработать долгосрочную программу обслуживания центра на 5-10 лет. Четкое распределение финансовых ресурсов на каждый год позволят в долгосрочной перспективе осуществлять своевременную целенаправленную работу по технологическому обслуживанию здания и оборудования на протяжении всего жизненного цикла торгового центра.
Экономия с умом
Оптимизация эксплуатационных расходов, ни в коем случае не означает бездумного урезания стоимости услуг. Приведенные примеры показывают, как профессиональное и качественное управление позволяет сократить эксплуатационные расходы и приводит не только к снижению затрат, но и к улучшению качества предоставляемых услуг. Ведь приятная и безопасная среда - это наиболее выигрышные элементы успеха торговых центрах, которые находятся в постоянно усиливающейся конкуренции с другими ТЦ в своей зоне охвата.
