«Круглый» стол на тему «Как сделать жилье доступным» прошел в рамках выставки «Малоэтажное строительство – 2013» в Нижнем Новгороде. Сам термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. И влияние на доступность жилья оказывают многочисленные факторы: стоимость самого жилья, процентные ставки и условия ипотечного кредитования, совокупный доход семьи, размер платы за ЖКХ, размеры налогов на недвижимость и пр. Об этом и рассуждали эксперты в ходе «круглого» стола.
Государственная поддержка существует, но ее недостаточно
Шамиль Мансуров, исполнительный директор объединения работодателей «Союз нижегородских строителей», отметил, что основной задачей жилищной политики в России на данный момент является увеличение объемов ввода жилья и повышение его качества и доступности. Решение этой задачи реально лишь при консолидации усилий государства, применении мер господдержки: снижении себестоимости строительства, стимулировании спроса, снятии административных барьеров, выделении достаточного количества земельных участков, обеспеченных инфраструктурой.
И не все проходит так гладко, как хотелось бы. Шамиль Мансуров отметил, что так называемый инвестиционно-строительный цикл для застройщика - это длительный период (независимо от того, идет речь о высотном или малоэтажном строительстве), в течение которого застройщик нередко сталкивается с целым рядом проблем. И иногда этот цикл, особенно на муниципальном уровне, занимает достаточно много времени.
Говоря о мерах господдержки, Шамиль Мансуров подчеркнул, что особое место среди них занимает федеральная целевая программа «Жилище». А также целый ряд созданных институтов, таких как «Агентство ипотечного жилищного кредитования», Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ и др. Каждый из них преследует определенную цель. В частности, АИЖК занимается ипотечным кредитованием, фонд «РЖС» – выделением федеральных земельных участков под строительство жилья экономического класса.
В Нижегородской области также был принят целый ряд стимулирующих областных целевых программ в плане жилищного строительства, и одно из основных направлений в регионе – комплексное освоение территорий через малоэтажное строительство, а также обеспечение жильем различных категорий населения.
Шамиль Мансуров уточнил, что структура вводимого жилья в Нижегородской области в последние годы показывает, что акцент сделан именно на малоэтажном строительстве. При этом он отметил, что влияние на эту статистику оказали и кризисные явления в строительном комплексе.
Рассказал исполнительный директор «Союза нижегородских строителей» и о том, как развивалось малоэтажное строительство в Нижегородской области в последнее время: вначале создавались небольшие пилотные проекты, а уже затем был сделан переход к комплексному освоению территорий. Сейчас реализуются два серьезных проекта - «Новая Выкса» и один из самых серьезных проектов комплексного освоения, который начал готовиться еще в 2009 году совместно с фондом «РЖС» и правительством Нижегородской области, площадью 1,1 тыс. га между населенными пунктами Новинки и Кусаковка. Это массив был разделен фондом РЖС на 6 участков, и позже они были реализованы на аукционах.
При этом Шамиль Мансуров отметил, сославшись на мнение экспертов, в том числе федерального уровня, что существующие меры господдержки не так сильно, как хотелось бы, влияют на доступность жилья для граждан: происходит постоянный рост цен на жилье, особенно в крупных городах. Остановить этот процесс, наверное, невозможно, потому что он, помимо спекулятивного, имеет и объективный характер.
Какие квартиры чаще всего покупают нижегородцы
Анатолий Рябинин, президент Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов (НГСР), директор АН «Чекни», подчеркнул, что доступность жилья для населения – основная тема: «Можно строить много и разнообразно, но главный вопрос заключается в том, насколько эти проекты будут востребованы на рынке».
Он рассказал, исходя из риэлторской практики, какое жилье пользуется в Нижнем Новгороде наибольшим спросом: это жилье принадлежит к категории так называемого эконом-класса. Президент НГСР уточнил, что под эконом-классом в нашем городе понимается квартира, как правило, расположенная в заречной части города, в доме с общим количеством квартир 100 и более. Площадь однокомнатных квартир данного класса составляет порядка 30 кв.м.
Популярны среди нижегородцев и дома в коттеджных поселках, принадлежащие к категории «эконом». Один из ярких примеров подобных поселков – Опалиха, где цена дома с небольшим земельным участком, коммуникациями и отделкой равна стоимости двух-трехкомнатной квартиры в городе. «Квартира-студия и загородный дом по цене квартиры в ближайшем пригороде – вот две уникальные тенденции на рынке, за которыми покупатели выстраиваются в очередь», - заключил Анатолий Рябинин.
Застройщики Богородского района поделились опытом
В этом году началось комплексное освоение территории нового жилого района в Богородском районе. Ее застройщики рассказали, каким образом им удается строить доступное жилье.
Генеральный директор компании «Квартстрой Центр» Сергей Жмаев рассказал, что его компания представляет на рынке дома серии 3Д, которые уже доказали свою востребованность на рынке. Квартиры при этом сдаются с отделкой и сантехническим оборудованием, а разнообразие площадей и планировок в сочетании с гибкой системой оплаты позволяют каждому выбрать подходящий вариант. В самом названии серии зашифрованы три принципа, заложенные еще на стадии проектирования: доступность, добротность и достаточность. Дома этой серии уже были построены на улице Народной в Нижнем Новгороде. А сейчас они достраиваются на улице Бетанкура и на улице Движенцев. Такое же жилье, в том числе, компания «Квартстрой Центр» планирует строить и в Богородском районе. При этом квартиры в домах серии 3Д будут доступными по стоимости: «Квартира будет стоить в районе 1,5 млн руб. : 35-37 тыс.руб. за кв.м». Коснувшись темы подведения инженерных сетей, Сергей Жмаев отметил, что сейчас вопрос прорабатывается, в том числе на самом высоком уровне, и через пару лет все сети будут подведены.
Говоря о серьезной проблеме транспортной доступности будущего жилого района, Сергей Жмаев подчеркнул, что это вопрос отдельный, и решаться он будет с помощью администрации области и города. Кроме того, будет решаться вопрос о включении данного района в черту города. При этом он сослался на столичный опыт, где около 30 процентов работающих добираются на работу на электричке из пригорода, а в дальнейшем будет возведена необходимая инфраструктура, которую нужно будет обсуживать.
Александр Чуркин, генеральный директор компании «Новоград», рассказал, что рядом с Новинками его компания реализует проект по возведению 1-2 этажных коттеджей, таунхаусов и трехэтажных домов. Предусмотрена необходимая инфраструктура: школы, детские садики, развлекательно-досуговый центр и т.д.
Затронул Александр Чуркин и вопрос цены: «Сейчас мы продаем коттеджи пока по 28 тыс. руб. за кв. м: дом «под ключ» с меблировкой, земельный участок от 7 до 10 соток, все коммуникации. И спрос уже большой». Дома в данном проекте будут строиться по 4 технологиям, но все будут укладываться в рекомендованный ценовой диапазон: от 28 до 35 тыс.руб. за кв.м. Александр Чуркин добавил, что снижение себестоимости строительства – это снижение административных барьеров и стоимости предоставляемых земельных участков. При таких условиях и возможно строить жилье по приемлемым ценам.
Шамиль Мансуров уточнил, что предварительный расчет, в том числе фонда «РЖС», по данному проекту, показывает, что стоимость сетей обойдется примерно в 200 тысяч рублей на одно домовладение (2-3 тысячи рублей на квадратный метр). Такое возможно при комплексном освоении территории и поддержке государства.
Первый заместитель генерального директора ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155»), Андрей Ермолаев также рассказал о способах снижения себестоимости строительства жилья в столице Приволжья. «По данным 2012 года цены на жилье в микрорайонах ЗАО «ДСК-НН» в Нижнем Новгороде зафиксировались на уровне 22% ниже среднерыночных предложений недвижимости в сегменте эконом-класса. Сохранять цены на жилье на минимальном уровне компании удается за счет наличия собственной производственной базы - завода крупнопанельного домостроения в Кстово, а также благодаря растущим объемам строительства в соответствии с принципом комплексного освоения территорий», - уточнил Андрей Ермолаев.
Он также подчеркнул, что завершение первого этапа модернизации и развития собственного завода крупнопанельного домостроения позволило компании не только увеличить объемы строительства жилья более чем в 2,5 раза, с 31 тыс.кв. м до 84, 3 тыс. кв. м жилой недвижимости в год, но и помогло снизить стоимость квадратного метра в микрорайонах, застраиваемых в соответствии с принципом комплексного освоения территории, на 17 %, с 46 тыс. руб. до 38 тыс. руб.
Нельзя уменьшать стоимость жилья за счет его качества
Ольга Сажина, директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН», отметила, что стоимость земельного участка по сравнению с докризисной ценой уменьшилась. Если до кризиса она составляла примерно 3,5-4 тыс. руб. на «квадрат», то сейчас, к примеру, 2,5 тыс. руб. в проекте компании на Бурнаковке, а в микрорайоне «Юг» - 1,5 тыс. руб.
При этом Ольга Сажина отметила, что серьезной нагрузкой на застройщика ложатся так называемые техусловия. Например, в микрорайоне «Юг» необходимо будет делать берегоукрепление. А это немалые расходы, которые затем включаются в стоимость жилья. Если стоимость жилья взять за 100 %, то приблизительно 75 % – это стоимость самого дома, коробки. А 25 % – это те факторы, которые от застройщика не зависят: стоимость земельного участка и обеспечение необходимых технических условий строительства.
«Жилстрой-НН» нацелен на улучшение качества возводимого жилья: использования брусчатки возле дома, жидких обоев при отделке квартир и т.д. Ольга Сажина подчеркнула, что доступное жилье должно быть не только дешевым, но еще и комфортным. Поэтому и снижать себестоимость жилья в ущерб качеству компания не собирается.
Чем полезен столичный опыт
Сергей Ореханов, председатель экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре ГК «Портал Групп», высказал мнение, что власть должна поддерживать проекты комплексного освоения территорий. И надо этот процесс организовывать и возглавлять. Это и есть главный опыт Москвы и Питера, который следует использовать.
Сергей Ореханов уточнил, что малоэтажная застройка для любого региона это, в первую очередь, возможность для местных компаний развиваться и строить. Председатель экспертного совета рассказал, что есть удачные примеры того, когда для комплексной застройки выбиралось не место в чистом поле, а таким образом развивался уже имеющийся населенный пункт.
Серьезная проблема – паркинги
Была затронута на «круглом» столе и проблема паркингов. Было отмечено, что если делать подземные парковки, то они обойдутся довольно дорого – себестоимость находится в районе 700 тыс.руб. за парковочное место. И это без учета прибыли. Поэтому выходом могут статьи наземные, легковозводимые конструкции. Но даже в этом случае стоимость парковок будет не намного дешевле, и срок окупаемости составляет 10-12 лет. Причина этого, в том числе, высокая стоимость земельного участка, выделяемого под строительство. Таким образом, эксперты сделали вывод, что строительство парковок в нынешних условиях невыгодно из-за их низкой рентабельности. И застройщики не заинтересованы в таком строительстве с экономической точки зрения. Поэтому самый вероятный вариант – сдача парковочных мест в аренду.
В случае ипотеки нижегородец покупает 4 квартиры
Анатолий Секотов, председатель правления объединения работодателей «Союз нижегородских строителей», привел результаты собственного исследования. Он сделал анализ стоимости жилья в 10 многоквартирных домов в Нижнем Новгороде. Средняя себестоимость составила 33 тыс. кв.м. В том числе плата за предоставление земельного участка – около 3 тыс. руб. на кв.м, оплата техусловий за подключение к сетям и тарифы на подключение – около 9 тыс.руб на кв.м, различные согласования экспертиз и пр. – около 1,5 тыс. на кв.м, непосредственно стоимость строительства – 20 тыс.руб. за кв.м. Средняя же цена продажи – в районе 60 тыс.руб. за кв.м.
А.Секотов отметил, что гражданин, который не имеет средств, чтобы приобрести квартиру сразу, а берет для этого ипотеку (рассматривался кредит на 10 лет под 15 процентов годовых), в итоге покупает жилье примерно по 110 тыс.руб. за кв.м. Таким образом он обеспечивает жильем не только себя, но и застройщика, город и банкира: покупает четыре квартиры вместо одной!
Коснувшись темы оплаты за предоставление техусловий, которая потом входит в стоимость квадратного метра для конечного потребителя, Анатолий Секотов отметил, что это полный абсурд: такая практика распространена только в нашей стране, а везде энергетические компании строят бизнес за свой счет, а не за счет жителей.
Также Анатолий Секотов подчеркнул, что административные барьеры накладывают невидимый отпечаток на стоимость жилья. Например, если согласовывать строительство несколько лет, то за это время и цена вырастет за счет инфляции и системного повышения цен, и стоимость аренды участка будет иной и т.д. Поэтому эти вопросы надо решать. При этом Анатолий Секотов выразил опасения, что если все необходимые условия будут созданы, то цена жилья может остаться все равно высокой, потому что «так сложилось».
