В России недвижимость традиционно является одной из основных ценностей. Квартира считается наиболее надежным способом вложения капитала. Она не только будет повышаться в цене сама по себе, но может регулярно приносить стабильный доход. Количество современных рантье растет, как на дрожжах, однако далеко не все сдаваемые в аренду квартиры на российском рынке способны удовлетворить даже самым минимальным требованиям арендатора, поэтому многие из них сдаются по цене гораздо более низкой, чем могли бы. Причина в элементарном незнании российскими собственниками способов сделать свою квартиру дороже.
Ремонтируем с умом
Первый вопрос, который задает себе арендодатель: а делать ли ремонт? Следует учесть, что грамотно проведенные ремонтные работы увеличивают стоимость аренды до 20-30 процентов, а в случае с элитными квартирами в дорогих домах – до 50 процентов.
Уровень ремонта, безусловно, зависит от категории квартиры: малогабаритная «однушка» в спальном районе, в панельной пятиэтажке все равно не прыгнет выше головы, даже если соорудить в ней дизайнерский интерьер с золотой лепниной. Квартира в «сталинском» доме или новостройке, большая и расположенная в престижном районе, без ремонта практически равна по стоимости такой же квартире на окраине города, а с евроремонтом попадает в категорию VIP.
На стоимость квартиры отрицательно влияет неоднородное социальное окружение, отсутствие в микрорайоне инфраструктуры, окна, выходящие на загазованную шумную улицу, первый этаж. В зависимости от имеющихся параметров стоит в самом начале определить, какую сумму вы собираетесь вложить в квартиру, и как быстро она окупится. Оптимальной считается окупаемость за полгода-год.
Косметический ремонт – это программа-минимум, которая в то же время способна совершенно преобразить квартиру. «Косметика» включает в себя работы по поклейке обоев или окраске стен, замену плинтусов, циклевку существующих паркетных полов, шпаклевку потолка, окраску труб отопления, настилку плитки в санузле и на кухне.
Двери, откосы, косяки, подоконники и окна можно не менять, а ошкурить и покрыть свежей белой краской. Если подойти к косметическому ремонту с умом, внешне он будет практически неотличим от капитального. Для этого замените обои «в цветочек» структурными обоями под покраску и покройте их белой или другой светлой водоэмульсионной краской. Прекрасно выглядят также однотонные структурные обои, имитирующие штукатурку.
Потратьтесь на новые стеклопакеты и двери, возможно, со вставками из непрозрачного стекла без рисунка. Радиаторы отопления надо покрасить в белый матовый или хромовый цвет либо закрыть декоративными экранами.
Немаловажная часть ремонта – устройство качественного напольного покрытия. Распространенный вариант – положить ковролин поверх старого пола. Однако помните, что ковролин легко пачкается, нуждается в регулярной уборке (чего ваши арендаторы могут и не делать) и способен вызвать сильную аллергию у детей. Если в квартире лежит паркет из натурального дерева, то его лучше отциклевать. Дощатый пол или покрытие из старого линолеума необходимо заменить на современный ламинат, предпочтение отдайте светлым тонам.
Старую мебель можно подновить, сшив на нее хлопковые светлые чехлы, а в кухне заменить столешницу – это сразу меняет облик жилья. «Косметика» занимает 2-3 недели и стоит от 2 до 6 тысяч у. е. для средней двухкомнатной квартиры.
Капитальный ремонт отличается тем, что перед началом отделки рабочие меняют водопроводные трубы и прячут их в штробы в стенах или под гипсокартон, меняют отопительные приборы на современные, алюминиевую электропроводку на медную, ставят евророзетки и евровыключатели – в каждом помещении должно быть не менее 2 розеток. Старый пол снимают и кладут под него сначала стяжку, а потом теплозвукоизолирующий слой, который сделает пребывание арендаторов в вашей квартире незаметным для соседей. Для этих целей существуют специальные теплоизоляционные плиты, предназначенные для полов с бетонной стяжкой.
Паркет можно заменить новым ламинатом или паркетной доской, в кухне вместо линолеума кладут плитку или керамогранит. Рекомендуется выложить плиткой и прихожую.
Капитальный ремонт предполагает также установку встроенной мебели: кухни, шкафа-купе в прихожей и/или в спальне.
Кроме того, в кухне имеет смыл предусмотреть набор бытовой техники: современную газовую или электроплиту, духовку, холодильник, стиральную машину, вытяжку. В ванной поменяйте сантехнику. Можно установить вместо ванны душевую кабину, что существенно увеличивает свободную площадь санузла в маленьких квартирах. Как правило, санузел сегодня делают совмещенным.
Балкон или лоджию надо тщательно утеплить. Поскольку безопасность жильцов является крайне важным вопросом, лучше сделать это негорючими плитами из каменной ваты. Далее можно облицевать их качественной вагонкой или гипсокартоном под покраску. Пол покрыть плиткой, предварительно проложив стяжку и утеплитель.
Капитальный ремонт занимает от 2 до 6 месяцев, в зависимости от того, производится ли перепланировка, его стоимость – около 20 тысяч у. е. для обычной «двушки».
Евроремонт отличается от капитального большим вниманием к деталям, более дорогими отделочными материалами и наличием европейской или американской сантехники и кухонной мебели. Все материалы отделки – натуральные, экологически чистые. Нельзя использовать пластик и полиуретан, линолеум, ДСП. Стены никогда не оклеиваются бумажными обоями – это либо краска, либо структурная или венецианская штукатурка, дорогие обои с шелкографией или из натуральных волокон.
На пол кладется только паркет – от доски до наборного мозаичного, в зависимости от стиля. Квартира оборудуется кондиционерами или сплит-системой, к встроенной технике прибавляется посудомоечная машина и встроенный фильтр для питьевой воды, плита - стеклокерамическая, стеклопакеты - деревянные.
Для создания ниш, прихотливо изогнутых стен и элементов декора часто используется гипсокартон, а также стеклоблоки, витражи, облицовка металлическими или деревянными панелями.
Вместо обычной ванны ставят джакузи или дорогую душевую кабину с массажем, сауной и цветотерапией. Мебель – элитная, порой антикварная. Стоимость евроремонта определяется для каждого конкретного случая отдельно – обычно от 50 тысяч у. е., в отдельных случаях - до нескольких сотен тысяч (включая мебель и бытовую технику), продолжительность его - от 6 месяцев до года.
Стиль интерьера – это один из ключевых моментов ремонта. Обилие лубочных деталей, фальшкамины, пластиковая лепнина, обои с имитацией дворцовых стеновых панелей способны «убить» самый дорогой ремонт. Беспроигрышный вариант – мягкий минимализм, лаконичный, без лишних деталей: чем меньше декора в интерьере, тем сложнее определить его стоимость.
Яркие краски, крупные рисунки или повторяющиеся мотивы могут оттолкнуть арендатора, так же как и слишком пышный или, наоборот, холодный и ультрасовременный интерьер. Не стоит экспериментировать. Больше всего глазу приятна сливочно-шоколадная, серо-зеленая с лососевым, белая с коричневым гамма, все светлые неяркие тона.
Классический стиль подходит только квартирам с высотой потолков не менее 3 метров. При высоте потолка более 4,2 метра можно сделать над кухней, прихожей и санузлом второй уровень, расположив там кабинет, спальню или гардероб. Это увеличивает площадь и существенно повышает цену жилья.
Интерьер должен быть функциональным. Предусмотрите наличие удобных мест для еды, отдыха и просмотра ТВ, ночного сна, работы на дому.
Квартира обычно делится на приватную (спальня, кабинет, детская, гардеробная) и общественную (гостиная, столовая, кухня) зоны. Большая квартира должна иметь два санузла или хотя бы дополнительный гостевой туалет с умывальником.
В прихожей необходимо предусмотреть место для обуви, верхней одежды, зеркало с полочкой для мелочей. Мебель в квартире, помимо кухни и ванной, не обязательна – многие арендаторы, особенно элитных квартир, предпочитают привозить собственную.
Если вы решили обставить квартиру заранее, делайте это экономно, но со вкусом. Диван плюс два кресла, массивная стенка, ковры на стенах – это то, чего в сдаваемой квартире быть не должно, особенно в однокомнатной. Отдайте предпочтение современной качественной деревянной мебели, безжалостно выбросив «бабушкино наследство» 60-80 годов.
В аренде мелочей не бывает!
Наводя окончательные штрихи, сделайте в квартире генеральную уборку и повесьте на окна легкие стильные занавески (избегайте вычурных ламбрекенов и многослойности). Подготовьте набор необходимой недорогой посуды на 4-6 персон, два набора постельного белья, одеяла и подушки. Плюсом станет проведение выделенной линии Интернет. В элитных квартирах также всегда устанавливают спутниковое телевидение (Космос-ТВ, НТВ+).
Дорогим вашему сердцу артефактам: картинам, настенным календарям, статуэткам, игрушкам, разнокалиберным вазочкам, сувенирам, кружевным салфеточкам, комнатным растениям, фотографиям – в сдаваемой квартире не место, все поверхности должны быть чистыми и свободными для вещей будущего арендатора.
Весной и летом атмосферу украсит букет живых цветов в красивой вазе. Хитрый ход: перед приходом соискателей сварить кофе или какао, чтобы аппетитный аромат распространился по квартире, подсознательно навевая мысли о домашнем уюте и спокойствии.
Пресс-служба компании ROCKWOOL
Фото: www.illeon.ru
