Тему этого материала нам подсказала статья «Риэлторский дозор», опубликованная сайте NERS.RU –, в которой рассказывалось о том, как агентства недвижимости помогают своим клиентам избежать разного рода жульничеств при приобретении недвижимости. Мы расспросили нижегородских риэлторов о том, от каких сделок им приходилось отказываться во имя соблюдения интересов своих клиентов.
История первая. Нежеланный родственник
Ирина Николаевна Пасичник, менеджер АН «Модус», в недвижимости пятый год:
- Буквально недавно произошел показательный случай. Нам предложили квартиру к продаже на Сортировке. При этом хозяева изначально скрыли тот факт, что там прописан (хотя и не имеет собственности) и на данный момент временно отсутствует молодой человек, приемный сын. Когда мы стали проверять квартиру, то выяснили, что он находится в местах не столь отдаленных. Собственники же хотели квартиру продать и купить другое жилье, не выделяя ему доли собственности, но обещали, что выпишут родственника на новое место. Замечу, что последнее без добровольного согласия человека сделать просто невозможно.
Риск заключался в том, что, если бы мы пошли на сделку, то фактически продали бы квартиру вместе с жильцом, который, по закону, имел полное право после возвращения из мест заключения вернуться туда, где был прописан, и там проживать. И по суду выписать его было бы нельзя – собственности у него больше не было, в случае выписки он становился бы бомжом.
Продавцы очень спешили, уговаривали побыстрее провернуть сделку. Убеждали, что приемный сын даст доверенность на право ее совершения. Но доверенность - вещь очень непостоянная. Сегодня он бы ее дал, а завтра мог и забрать. Гарантий никаких. Когда мы все выяснили, то отсоветовали нашим клиентам покупать эту квартиру. После подобрали им другой вариант. Но ведь кто-то купил эту квартиру!?
Изначально насторожило поведение продавцов - люди нервничали, болезненно реагировали, когда их спрашивали о причине продажи жилья, о составе семьи. В итоге у меня осталось впечатление, что владельцы квартиры просто хотели избавиться от родственника, который, видимо, доставлял им много хлопот и неприятностей.
Хочу отметить, что на рынке немало проблемных квартир. Жизненные обстоятельства у всех разные, мотивы продажи – тоже. Лично я стараюсь подбирать такие варианты, чтобы обезопасить и своих клиентов, и себя.
В этом плане опасно работать с частными маклерами. Они проводят сделку, а после ни за что не отвечают. Привлечь их к ответственности невозможно. Даже если это удастся, суды по таким делам длятся, как правило, долго.
Вычислить мошенников сразу сложно, главное, что должно насторожить – низкая (ниже, чем на аналогичные квартиры) цена на объект недвижимости. Конечно, бывает, что необходима срочная продажа по каким-то объективным причинам (срочный переезд, оплата кредита и т.п.). Но стоит быть особо внимательным. Все проверять дважды. Об этом я постоянно напоминаю своим агентам.
История вторая. Бесшабашная мать
Наталья Викторовна Чернышева, менеджер АН «Модус», 16 лет в недвижимости:
- Работала у нас агент. Как-то пришла ко мне посоветоваться – к продаже предлагалась квартира в 7 микрорайоне по низкой цене. Продажа велась через посредников. Были два собственника – несовершеннолетняя девочка и ее мать. Причем мать была лишена родительских прав и жила в данной квартире. А девочка проживала со своим опекуном – бабушкой. Инициатором продажи выступала мать, видимо, ей срочно нужны были деньги.
Я сказала, что, разговаривать надо не с посредниками, а с опекуном – бабушкой. А, бабушка согласия на продажу жилья, скорее всего, не даст. Так и произошло. Агент пришла ко мне через пару недель и сказала: «Наталья Викторовна, вы были правы. Бабушка пошла и написала заявление в РОНО, что отказывается от продажи квартиры в интересах внучки».
Опыт работы у меня немаленький, и бывает достаточно взглянуть на документы, чтобы все стало ясно. В любом случае, все спорные ситуации мы с агентами у нас в компании обсуждаем, привлекаем юристов, в итоге принимаем коллективное осознанное решение. Если сделку можно провести в рамках закона, мы за дело беремся, если нет – отказываемся. Ведь необходимо думать о своем честном имени, об имени фирмы – плохая репутация никому не нужна. Но, в первую очередь, конечно, заботишься об интересах и безопасности клиентов.
История третья. Пропавший хозяин
Наталья Бочкарева, руководитель отдела продаж АН «Рада», в недвижимости работает 4 года:
- Были случаи, когда я отказывалась от клиентов, которые приходили ко мне и предлагали «срочненько продать квартиру в чистой продаже». Настораживало именно это «срочненько», а также то, что не все запрашиваемые документы предоставлялись.
Так, в апреле мне предложили приобрести однокомнатную квартиру на ул.50 лет Победы за смешную цену. Если на тот момент аналогичные квартиры стоили 1250-1300 тысяч рублей, то она предлагалась за 1050 тысяч рублей. Причем это было жилье с хорошим жилым метражом: комната порядка 22 квадратных метров. Единственный минус – не было ванны. Но проблем поставить душевую кабину сейчас нет: получается соответствующее разрешение, и осуществляются все необходимые работы.
Квартира была просто в ужасном состоянии: без ремонта, кругом грязь и мусор. Но не это главное. Когда я задала агенту, которая представляла интересы продавца вопрос: «Кто продает и почему?», то был дан ответ, что продают родственники мужчины, который был здесь прописан ранее. Когда я попыталась узнать, куда он был выписан, и можно ли посмотреть документы – кто именно продает, вразумительных ответов не последовало.
В итоге мы отговорили наших клиентов от этого варианта.
Я знаю, что на рынке существуют квартиры, которые предлагаются по ценам ниже рыночных, с непонятно куда выписанными жильцами. Хозяин такого жилья может сидеть в тюрьме, лежать в больнице или бомжевать на улице. Либо, того хуже, возможен криминал. Если квартира нормальная, то никаких тайн не возникает, документы доступны для ознакомления.
В паспортном столе человека «в никуда» выписывать не имеют права. Например, если я продаю квартиру то, когда приду выписываться, обязательно спросят – а где вы будете жить. И надо будет предоставить справку из ЖЭКа с нового места жительства, что я зарегистрировалась по другому адресу. Это если все происходит на территории города и области. Сложнее, если человек переезжает в другой регион.
Чтобы обезопасить себя, можно заказать выписку из реестра УФРС (она дается любому лицу при предъявлении паспорта). И станет понятно – не заложена ли квартира, не под арестом ли она, сколько собственников, когда кто менялся. То есть проследить историю квартиры реально, если захотеть это сделать.
И вот еще о чем хотелось бы сказать. Не все агентства доводят сделку до логического завершения. Зачастую клиентам приходится самим прописываться, переводить на себя лицевые счета и т.п. В этом плане небольшие агентства, недавно вошедшие на рынок, могут быть более аккуратны – ведь они борются за каждого клиента, практикуют индивидуальный подход. Для нас, например, любой клиент - почти родственник. И когда у нас всплывают такие варианты, когда что-то «не так», мы сразу отказываемся. Неприятности никому не нужны.
История четвертая. Странная квартира
Галина Владимировна Буюклинская, руководитель отдела продаж АН «Виват-Риэлти»:
- Случай, о котором я хочу рассказать, грозил обернуться немалыми проблемами для наших клиентов, покупателей жилья. На продажу в СМИ была выставлена (по цене ниже рыночной) квартира, которая находилась в судебном споре.
Пару лет назад она уже была продана с рассрочкой платежа. Покупатели зарегистрировали свои права, справили новоселье, сделали ремонт. А через два года продавец подал на них в суд, уверяя, что расчеты не были произведены полностью.
Суд, после долгих разбирательств (они длились около года) расторгнул договор купли-продажи, признав его ничтожным. Право собственности было возвращено бывшим владельцам. Но покупатели остались проживать в помещении, настаивая на том, что никуда не съедут, пока им не вернут деньги.
Несмотря на это, прежним собственником квартира была вновь выставлена на продажу. При этом представитель собственника (как и пару лет назад) действовал по генеральной доверенности.
Когда сотрудник нашего агентства заявил о желании лично встретиться с владельцем и подписать необходимые документы, ему было отказано. В итоге, мы рекомендовали своим клиентам, не приобретать именно это жилье, так как могут возникнуть проблемы. Такая вот история.
Особое внимание мы уделяем сделкам, в которых участвуют дети-собственники. Согласно распоряжению РОНО ребенку должно быть приобретено аналогичное (или лучшее) по условиям проживания жилье не меньшей площади по конкретному адресу. К сожалению, не всегда есть возможность убедиться в исполнении другими участниками сделки такого распоряжения. Тонкость заключается в том, что формирование пакета документов по продаже и покупке происходит независимо друг от друга. В случае нарушения прав несовершеннолетних, сроков исковой давности нет. В некоторых городах России подобная сделка - продажа и покупка - регистрируется одновременно. У нас такой практики нет. В принципе, приобретение жилья для ребенка входит в обязанности родителей, нельзя все поставить под контроль государства. Те агентства, в деловой практике которых обязателен контроль за подобными обстоятельствами, и которые, подобно нашему, дорожат собственной репутацией, таких ситуаций не допускают.
История пятая. Гильдия против мошенников
Алексей Макаров, исполнительный директор Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР):
- Аппарат Гильдии непосредственно не участвует в проведении сделок с недвижимостью, поэтому непосредственно встречаться с мошенничеством, нам не приходится. Зачастую к нам обращаются нижегородцы уже попавшие в сложные ситуации либо с непорядочными посредниками, либо при совершении самостоятельных сделок с недвижимостью.
Если проблемная ситуация связана с агентством не входящим в НГСР (а таких заявок подавляющее большинство), мы можем помочь только советом, рекомендацией, или, если ситуация зашла в тупик и достаточно критична, рекомендуем обратиться в правоохранительные органы в УБЭП ГУВД НО, с которым у нас налажен контакт.
В принципе, каждое обращение клиента в Гильдию с просьбой порекомендовать агентство, которому можно доверить решение своей жилищной проблемы, можно расценивать как превентивную меру по борьбе с мошенниками на рынке недвижимости, поскольку в Гильдию входят только сертифицированные компании, работающие в соответствии с Национальным Стандартом Риэлторской деятельности, чья профессиональная ответственность застрахована.
Из последних случаев, когда работа Гильдии реально уберегла от мошенников и компании членов профессионального сообщества и, соответственно, их клиентов, вспоминается летняя ситуация с продажей двухкомнатной квартиры в Советском районе.
От директора одной из компаний членов Гильдии в Исполнительную дирекцию поступила информация о том, что в Советском районе (улицу указывать не будем) предлагается на продажу квартира по заниженной цене, продается по доверенности от лица, находящегося в местах лишения свободы. И, по данным руководителя этого агентства, доверенность продавцом отозвана. Информацию в оперативном режиме сообщили руководителям риэлторских компаний - членов Гильдии. При этом выяснилось, что в нескольких из них эта квартира уже успела «засветиться». После требований компании подтвердить полномочия по данной доверенности, продавцы сразу снимали квартиру с продажи. Конечно, в случаях продажи по доверенности сертифицированные компании всегда уделяют особое внимание проверке актуальности документов. В данном конкретном случае такая превентивная мера позволила сэкономить время, усилия, а, возможно, и избежать сделки с более чем вероятным судебным оспариванием.
В НГСР налажен обмен информацией между ее членами по «проблемным» клиентам, посредникам и т.п. что также позволяет нашим клиентам с большей вероятностью избегать сложных ситуаций.
Практика показывает, что мошенники в подавляющем большинстве случаев стараются остаться с клиентом один на один и не обращаются в серьезные риэлторские компании с юридическими службами и четкой технологией работы.
Продолжение следует…
Подготовила Наталья Чернышева
