На столичном рынке коммерческой недвижимости, как в любом другом сегменте, есть труднореализуемые объекты. Срок их экспозиции может достигать от года до полутора лет. За это время собственник здания или помещения несет колоссальные убытки. По мнению некоторых экспертов, единственный выход из сложившейся ситуации – понизить стоимость объекта. Однако на практике оказывается не все так просто.
Неликвидными, или проблемными, офисными объектами можно назвать те из них, причина экономической неэффективности которых кроется в: неудачной маркетинговой концепции, отрицательных юридических характеристиках объекта или его технических недостатках.
С чего начинается проект?
Как показывает практика, успешная реализация проекта по окончании строительства зависит не только от его местоположения, качественных характеристик и ценовой политики собственника. Владелец бизнес-центра еще на стадии проектирования должен определиться с целевой аудиторией объекта, его инфраструктурными особенностями, дополнительными услугами для арендаторов и тем, как объект будет позиционироваться на рынке. Все это обычно включает в себя маркетинговая концепция проекта. При этом очень важно разработать ее еще на стадии проектирования объекта. Иначе может получиться ситуация, когда запланированное под ресторан помещение не подходит для такого арендатора по планировке, конструктивным элементам, имеющейся мощности по электричеству, из-за отсутствия отдельного подъезда для разгрузки продуктов и т.д.
Сравним два бизнес-центра: «ШэрLэнд» и «Рига Лэнд». Оба располагаются на МКАД на востребованных направлениях – первый на 14 км МКАД вблизи аэропорта Шереметьево-1 (Ленинградское шоссе), второй на 7 км МКАД (Новорижское шоссе). По техническим характеристикам друг другу не уступают. Однако БЦ «Рига Лэнд» заполнен арендаторами на 100%, а БЦ «ШэрLэнд» - на 30%. В чем проблема второго объекта? На наш взгляд, в концепции. Изначально девелопер планировал возвести классический бизнес-центр. Но в процессе строительства объект выкупила некая китайская компания, которая задалась целью создать на его территории некий «культурный национальный центр».
Предполагалось, что в помещениях комплекса разместятся головные офисы китайских организаций, функционирующих на российском рынке. Однако немногих заинтересовала данная идея, проект оказался не рентабельным. В итоге, сейчас здание реализуют, как классический бизнес-центр. Но и в таком формате он не привлекает арендаторов, несмотря на лояльную ценовую политику собственников объекта. Потенциальные клиенты не рассматривают для себя БЦ «ШэрLэнд», т.к. несмотря на значительную удаленность от центра столицы, на его территории нет полноценной инфраструктуры. В то время как управляющая компания БЦ «Рига Лэнд» создала все условия для комфортного размещения своих клиентов. На территории объекта находятся: предприятия общественного питания, юридические услуги, банки, продуктовые магазины, салон красоты и многое другое. Однако собственникам БЦ «ШэрLэнд» сегодня сложно привлечь инфраструктурных арендаторов. Те компании, которые на данный момент арендуют площади объекта, не обеспечивают их достаточным клиентским потоком. Если бы управляющая компания уже на стадии строительства проекта подбирали арендаторов, позиционировала бы этот объект, как бизнес-центр с полной инфраструктурой, результат реализации был бы другим. В создавшейся ситуации выход один. Собственникам БЦ «ШэрLэнд» придется создать привлекательные условия для якорных арендаторов, способных «притянуть» инфраструктурных арендаторов на торговые площади и более мелкие компании на офисные. Такой способ брокериджа бизнес-центра позволит обеспечить ему 100% «заполняемость» и через несколько лет превратит его в доходный объект.
Управляющей компании также стоит подумать над дополнительными бонусами для определенной категории арендаторов. Например, в одном из бизнес-центров столицы был создан вип-клуб для арендаторов, которые снимают помещения на особых условиях. Они получают ряд дополнительных услуг: бесплатную мойку машин, заказ такси со скидкой для сотрудников компании и т.д.
Юридическая сторона вопроса
При реализации новых офисных объектов самая распространенная проблема – получение свидетельства о праве собственности. По различным причинам (из-за технических недостатков здания, ошибок в документах и многого другого) этот процесс может затянуться от 3 месяцев до полутора лет. Например, в столице был случай, когда банк приобрел помещение в одном из новых объектов, сделал в нем капитальный ремонт, но отделение так и не открылось. В течение полутора лет он не мог получить Свидетельство о праве собственности, без которого не выдают лицензию. А без лицензии банк не имеет право функционировать.
Процесс реализации давно существующих офисных объектов зачастую тормозит: незарегистрированная планировка помещений, наличие ограничений, арестов, неправильно оформленные документы, неполный пакет необходимых документов и многое другое.
Здесь рецепта нет. Такие проблемы собственнику объекта в любом случае рано или поздно придется решать. Так как процедура носит длительный характер, лучше об этом позаботиться заранее.
Технические огрехи
На столичном рынке коммерческой недвижимости достаточно много объектов с теми или иными техническими недостатками. Зачастую они возникают в результате неправильных расчетов технических параметров здания. Как правило, собственники бизнес-центров не предупреждают арендаторов о последствиях превышения количества сотрудников в конкретном помещении. В результате, в жаркое время года системы вентиляции и кондиционирования выходят из строя или из-за недостатка мощности по электричеству в здании постоянно «вылетают пробки».
Технические недостатки, желательно, устранять вовремя. Иначе вскоре недовольные арендаторы один за другим начнут переезжать в другие бизнес-центры. По рынку пойдут слухи о технических проблемах объекта. Собственнику все сложнее и сложнее станет привлекать новых арендаторов. Доходность проекта может упасть в разы. Если же технические недостатки исправить не получается, реализовать проект поможет только понижение его классности и соответственно цены.
Низкое качество отделки помещений также встречается на офисном рынке. При этом используемые строительные материалы могут быть дорогими, но качество произведенных работ оставляет желать лучшего – через некоторое время вздувается ламинат, трескаются стяжки, сыплется штукатурка на голову сотрудникам.
Однако в практике нашей компании был противоположный пример, когда объект длительное время не могли продать из-за хорошего, качественного ремонта! Даже при первом просмотре сразу можно сказать, собственник обустраивал здание «для себя»: улучшенная гидроизоляция, шумоизоляция, дорогие трубы, несколько видов систем кондиционирования и вентиляции в зависимости от типа помещения (офисное, кухня, холл и т.д.). Чтобы окупить этот дорогостоящий ремонт собственник здания заложил его стоимость в цену продажи. В результате объект оказался переоцененным и не востребован у потенциальных покупателей. Нужно помнить, цена объекта больше сказывается на его возможности быть реализованным, чем качество отделки.
Фото: indriksons.ru
