В сфере недвижимости одним из главных вопросов является вопрос стоимости услуг эксплуатации. Соразмеряя доходность и затраты собственник принимает решение о судьбе объекта. Трудности в определении стоимости услуг эксплуатации обусловлены в первую очередь сложностью самой услуги: она не может быть единичной, а наоборот всегда является комплексной.
Самый главный вопрос в бизнесе - это вопрос стоимости. Только на основании оценки ожидаемых доходов, предполагаемых расходов и расчетной прибыльности предприниматель принимает решение о продаже или покупке товаров, работ, услуг, объектов недвижимости и даже целого бизнеса. Деловой мир - это мир цифр и выгоды.
Соответственно, в сфере недвижимости одним из главных вопросов является вопрос стоимости услуг эксплуатации. Соразмеряя доходность и затраты собственник принимает решение о судьбе объекта. Трудности в определении стоимости услуг эксплуатации обусловлены в первую очередь сложностью самой услуги: она не может быть единичной, а наоборот всегда является комплексной. Более того, каждый объект недвижимости уникален: со своей историей, инфраструктурой, внутренними системами. Это накладывает свой отпечаток на стоимость услуг эксплуатации - в каждом конкретном случае они оцениваются индивидуально. Безусловно, нельзя исключать и человеческий фактор: комплекс услуг эксплуатации будет определяться собственником объекта исходя, прежде всего, из его желаний и возможностей.
Тем не менее, несмотря на всю уникальность каждого объекта, в определении стоимости эксплуатации существует своя система. Специалисты выделяют только три метода определения и расчета стоимости услуг эксплуатации недвижимости. Это доходный, затратный и сравнительный метод.
Доходный метод
При использовании доходного метода стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности. При доходном способе расчета величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от плановой доходности - чтобы доходность была Х, надо тратить Y. По подсчетам специалистов УК «Система» затраты на эксплуатацию объекта недвижимости при этом могут составлять 5 - 12 % от валового дохода: БЦ класса «А» - 5-7 %, БЦ класса «В» - 7-9 %, БЦ класса «С» - 9-12 %.
Пример расчета:
Общая площадь / 5 411 кв. м
Арендопригодная площадь / 4 058 кв. м
Заполняемость / 100 %
Арендная ставка / 40 у.е. кв.м/месяц
Валовый ежемесячный доход / 30 у.е. кв.м/месяц
Стоимость эксплуатации / 2,1 – 2,7 у.е. кв.м/месяц
Сравнительный метод
При использовании сравнительного метода величина эксплуатационных затрат определяется путем анализа эксплуатационных затрат «объектов-аналогов». Преимуществом этого метода является относительная простота: необходимо лишь только найти похожий объект и на основе его анализа определить величину возможных расходов. Недостаток метода совпадает с его преимуществом и заключается в сложности поиска объекта-аналога.
Затратный метод
При применении затратного метода стоимость эксплуатации определяется в зависимости от принятых собственником способов, методов и режимов технического обслуживания, и рассчитывается путем формирования прямых затрат и накладных расходов.
Стоимость услуг не зависит от выбранного метода расчета.
На определение стоимости услуг эксплуатации также можно посмотреть с другой стороны: с позиции способа эксплуатации объекта. Их может быть только два - плановый или по факту (или аварийный). Если на объекте есть технический план развития, план мероприятий по эксплуатации, сетевой график обслуживания и бюджет эксплуатации на 12 месяцев - тогда имеет место плановая и системная эксплуатация. В противном случае средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем по факту их наступления, что предполагает вмешательство в инженерную инфраструктуру, только в случае возникновения отказов в работе оборудования, путем его ремонта или замены.
Плановый способ эксплуатации объекта состоит из методов и режимов эксплуатации. Специалисты выделяют три метода плановой эксплуатации: планово - профилактический, планово - предупредительный и комбинированный. Два первых определяют работу системы и элементов либо по критериям установленных периодов обслуживания, либо по выработке заданного количества времени. То есть или профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования, предполагая разумный риск, или предупреждаются отказы за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов. В случае с комбинированным методом эксплуатации два первых метода распространяются не целиком на всю инженерную инфраструктуры, а на отдельные системы или оборудования в зависимости от их важности, сложности и физического износа.
Режимы эксплуатации формируются из расчета времени присутствия технического персонала различной квалификации на объекте недвижимости. Наиболее распространенные режимы эксплуатации: круглосуточное присутствие персонала, присутствие персонала по рабочим дням, присутствие персонала по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой, регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам, присутствие менее квалифицированного персонала по рабочим дням в сочетании с регламентным обслуживанием высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам и другие варианты.
Способы, методы и режимы эксплуатации устанавливаются целями собственника, так как влияют на техническую защищенность объекта, комфорт пребывания, доходность владения и стоимость обслуживания.
Рассмотрим несколько примеров соотнесения целей собственника и выбранных способов, методов и режимов эксплуатации.
Случай № 1
В планах собственника продажа объекта недвижимости, поэтому он не настроен нести полноценные эксплуатационные расходы: его желание - максимально их сократить. В этом случае его выбор - это способ эксплуатации по факту, а именно заключение договора на аварийно-диспетчерское обслуживание. В подобных случаях специалисты УК «Система» рекомендуют дополнительно рассмотреть услугу технического консалтинга: необходимо экспертное мнение специалистов, чтобы определить наиболее аварийные места инженерной инфраструктуры и предложить компенсационные меры с тем, чтобы объект недвижимости до нового владельца резко не потерял свои эксплуатационные характеристики.
Случай № 2
Собственник выжимает из объекта недвижимости максимум доходности при неопределенном сроке продажи объекта. Владение недвижимостью несет обязанность собственника по его техническому обслуживанию, поэтому в этом случае способ эксплуатации плановый, метод планово-профилактический, режим: регламентное обслуживание по сетевому графику и по заявкам, без постоянного присутствия персонала. В подобных случаях специалисты УК «Система» рекомендуют сочетать выбранную концепцию с услугами аварийно-диспетчерской службы.
Этот случай также характерен для собственников владеющих недвижимостью не с целью получения прямого дохода, а с целью размещения собственного офиса, при условии, что недвижимость является непрофильным активом.
Случай № 3
Собственник настроен получать стабильный доход в долгосрочном периоде. В этом случае полноценная эксплуатация отчасти становится залогом стабильности доходности объекта, поэтому способ эксплуатации должен быть плановый, метод эксплуатации комбинированный, режим: присутствие персонала по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службы.
Случай № 4
Недвижимость для собственника является «пенсионным фондом» и служит предметом как получения стабильного и долгосрочного дохода, так и передачи, к примеру, по наследству. В данном случае полноценная эксплуатация является залогом «семейной» стабильности и поэтому способ эксплуатации плановый, метод эксплуатации предупредительный, режим: круглосуточное присутствие персонала различной квалификации.
Предположим, что речь идет об одном и том же объекте недвижимости. Например, это будет административное здание общей площадью 4 000 кв.м. Тогда ориентировочная стоимость услуг эксплуатации по каждому случаю составит:
Случай 1 / от 45 000 рублей.
Случай 2 / от 120 000 рублей
Случай 3 / от 230 000 рублей
Случай 4 / от 340 000 рублей
Таблица наглядно показывает зависимость стоимости услуг эксплуатации от желания собственника, его целей, от выбора способов, методов и режимов.
