Хочу купить квартиру в новостройке, но боюсь нарваться на недострой. Подскажите, как проверить чистоплотность и ответственность застройщика?
Оксана ДИВЕЕВА, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood:
На 100% быть уверенным в застройщике сложно, но возможно.
Во-первых, сейчас компании застройщики обязаны продавать по ДДУ (договору долевого участия), и если вам предлагают другие варианты, то это уже повод задуматься. Во-вторых, необходимо проверять разрешительную документацию на строительство, включая само разрешение на строительство.
Кроме того, положительным фактором является факт кредитования проекта известным и сильным банком.
Пресс-служба компании «НДВ-Недвижимость»:
Чтобы минимизировать риски при выборе новостройки достаточно придерживаться нескольких нехитрых правил. Например, ознакомиться вплотную с новостройкой, посетив ее строительную площадку. Высокие темпы строительства дополнительно подтверждают надежность компании, занимающейся возведением объекта. Показателем надежности также является наличие камер с онлайн-трансляцией стройки. Застройщик, которому нечего скрывать, работает прозрачно, об этом может свидетельствовать даже сам сайт проекта, содержащий разделы о текущем строительстве, web-камеры, а также форум. Особое внимание рекомендуется уделять пулу компаний-участников проекта. Такой признак как солидные партнеры, одно только присутствие которых на строительной площадке гарантирует завершение проекта, указывает на добросовестного и ответственного девелопера.
Василий ФЕТИСОВ, директор по продажам и маркетингу компании «Желдорипотека»:
Действительно сегодня в России остро стоит проблема недостроя и обманутых дольщиков, которую еще больше обострил кризис в строительной отрасли 2008-2010 гг.
Тем не менее грамотный, методичный и системный подход к покупке жилья позволит существенно снизить ваши риски.
При покупке квартиры в новостройке рекомендую проверить следующее:
- Схему реализации недвижимости. Согласно 214-ФЗ строящееся жилье можно реализовывать только по договору долевого участия в строительстве. Предварительный договор купли-продажи жилья может быть использован только после ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента оформления права собственности на жилое помещение. Все остальные схемы (вексельная, преддоговор на стадии строительства, договор инвестирования и др.) незаконны, рискованны, и я не рекомендую приобретать недвижимость по таким схемам. Далеко не факт, что вы сможете приобрести эту недвижимость, даже если дом будет достроен. А если возникнет недострой, шансов вернуть деньги или, например, реализовать право залога на объект незавершенного строительства, будет и того меньше.
- Проектную декларацию на объект. Это обязательный документ, который обычно размещен на сайте застройщика и в офисе продаж. Заодно можно попросить копии разрешительных документов, которые вам по закону обязаны предоставить для ознакомления. Отследите историю изменения проектной декларации: менялся ли срок сдачи объекта, генподрядчик по объекту и другие пункты. Очень показательный раздел в проектной декларации – «о проектах строительства многоквартирных жилых домов, в которых принимал участие застройщик в течение трех предшествующих лет, сроки их ввода в эксплуатацию». Если список обширен и объекты вводились даже в 2008-2010 г., то это весомый аргумент «за» надежность застройщика и снижение риска «недостроя».
- Состояние и динамику строительства. Необходимо выехать на строительную площадку и в ходе просмотра квартиры в рамках принятия решения о покупке переговорить с прорабом, рабочими на площадке, спросить их мнение о сроках завершения строительства, сопоставить данную информацию с проектной декларацией. Если есть возможность повременить с покупкой хотя бы месяц – повремените. Оцените самостоятельно динамику строительства. Хорошая динамика для панельного дома - 4-5 этажей в месяц, для монолитного – 3-4 этажа в месяц, для кирпичного – 2-3 этажа в месяц.
- Рейтинг надежности застройщика. Поищите информацию о застройщике в Интернете, профессиональной прессе: было ли публичное размещение акций, облигационных выпусков, привлечение крупных кредитов от банков. Чем больше было таких успешных публичных событий, тем больше независимых экспертных оценок финансового состояния, профессионализма и надежности пришлось пройти застройщику. Значит, тем меньше риск недостроя и тем выше ваши шансы получить квартиру надлежащего качества в установленный договором срок.
Алексей ХАРИТОНОВ, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой»:
Оценить застройщика и понять, стоит ли рассматривать приобретение квартиры именно в этой компании, не так сложно, как может показаться, и мы можем порекомендовать потребителю следующий порядок действий:
1. Внимательно изучите официальную информацию, которую предоставляет о себе застройщик.
Как правило, она находится на сайте компании. Посмотрите, когда компания создавалась, кто ее учредители, в каких регионах работает, сколько и когда завершено проектов, какова сеть офисов и представительств, какие дочерние предприятия имеются и чем они занимаются.
2. Изучите правовую базу работы компании.
У компании должна быть в надлежащем виде оформлена вся исходно-разрешительная документация. Право на земельный участок в Москве может обеспечить только договор аренды земли, прошедший государственную регистрацию, или свидетельство о праве собственности на землю.
Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что компания имеет инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, правительством Москвы).
Разрешение на строительство – основной документ, без него строительная деятельность незаконна. Потребитель имеет право ознакомиться с учредительными документами компании, изучить проектную документацию и проект договора долевого участия. За две недели до начала продаж компания обязана опубликовать проектную декларацию, с которой можно ознакомиться в открытых источниках, например, на сайте компании.
Все новостройки должны реализовываться по договорам долевого участия согласно Федеральному Закону № 214. Никаких векселей, предварительных договоров и прочих «серых» схем. ФЗ № 214 защищает ваши права и демонстрирует, что продавец не боится ответственности перед покупателем. Кстати, наличие договора долевого участия и его регистрация в УФРС - прекрасное свидетельство качественной правовой базы по новостройке.
3. Посмотрите, в каких банках и на каких условиях аккредитованы новостройки.
Аккредитация новостроек (а не готового жилья) является характерным показателем. Банки проверяют застройщиков очень тщательно, и в их арсенале имеется больше инструментов проверки, нежели у покупателей. Если банк доверяет гарантиям застройщика, то и вы можете считать его надежным. Если на квартиру в новостройке можно получить ипотечные кредиты от двух-трех банков (особенно от Сбербанка), то вопрос с надежностью компании можно считать решенным.
4. Изучите, что пишут о застройщике потребители.
Проблемы могут быть у всех, да и отзывы зачастую субъективны и надуманы, поэтому к этой информации стоит относиться сдержанно. Конечно, есть категория негативных событий, которые являются абсолютно неприемлемыми для потенциального покупателя, например: неоднократные задержки сроков ввода, проблемы с расторжением договоров и возвратом денег покупателю, навязывание кабальных условий сделок. От таких застройщиков и объектов стоит держаться подальше.
5. Попробуйте найти информацию в СМИ (особенно электронных) о финансовом состоянии застройщика. Зачастую достаточно полную информацию можно получить простым поиском.
