История «дачной амнистии» больше всего напоминает телевизионный сериал. Эдакая «Санта-Барбара» с отечественным уклоном и перспективой растянуться на долгие годы.
Не так давно в теленовостях показали почти рождественский сюжет: пожилые брат и сестры демонстрировали перед камерой свои паспорта, раскрыв их на тех страничках, где традиционно указывается наша с вами прописка. Счастливых обладателей дачного домика зарегистрировали по месту проживания, то есть того самого дачного домика, который маячил в кадре за улыбающимися стариками. Значит, свершилось, прецеденты теперь есть – «амнистия» заработала.
Между тем остается много вопросов. И множество людей, от простых обывателей до специалистов, так или иначе связанных с темой, эти вопросы себе задают. Задают их и наши читатели. Появление все новых версий и недоумений связано еще и с тем, что до сих пор существует путаница в формулировках, неточности в терминах. В конце концов, слово «амнистия» мы тоже употребляем в кавычках. Это мгновенно прижившееся определение нельзя назвать строго научным и правовым - скорее это метафора того, что мы теперь переживаем в связи с нашей дачной собственностью.
Под «дачной амнистией» обычно понимаются принятые изменения в некоторые законодательные акты, предусматривающие упрощенный порядок регистрации прав граждан на земельные участки, находящиеся «в пользовании». В этот пакет законодательных актов, подвергшихся изменениям и уточнениям, входят Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Градостроительный, Гражданский и Земельный кодексы.
Между тем о недоработках нового закона («О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») все два года с момента его принятия говорили и писали много. Неясности и отдаленные во времени последствия этих недоработок и свое, исходящее из практики, видение сопутствующих проблем, с точки зрения Закона о защите прав потребителей, озвучила в беседе с корреспондентом нашей газеты заместитель председателя правления Нижегородской областной общественной организации «Защита потребителя» Татьяна Печинкина. Это интервью было напечатано в номере 43 от 29 октября 2008 года и вызвало новые звонки и вопросы наших читателей.
Сегодня мы возвращаемся к теме. И хотя сейчас она может показаться неактуальной, но, как говорится, готовь сани летом, а телегу зимой. Солнцеворот уже развернул Землю к лету, а значит, оглянуться не успеешь, как дачные проблемы снова встанут во весь рост: с необходимостью межевания, пропиской (или регистрацией), пригодностью-непригодностью дачного домика под постоянное проживание. Надо подковаться, пока не поздно. Поможет нам в этом юрист Агентства правовой защиты «Согласие» Ольга БОГАТКИНА.
- Ольга, давайте сразу уточним вот что. И мы, журналисты, и наши читатели, обсуждая проблемы «дачной амнистии», привычно говорим: «прописаться», «прописка». Кажется, мы понимаем друг друга. Но в общении с чиновниками, которые будут «амнистировать» конкретный дачный участок и закреплять права владельца на него, видимо, нужна точность формулировок?
- Совершенно верно. Термины «прописка», «прописаться» и «выписаться» в законодательстве, начиная с 1995 года, больше не упоминаются. Они заменены на термины «регистрация», «зарегистрироваться» и «сняться с регистрационного учета». Об этом нам говорит Постановление Правительства РФ № 713 от 17 июля 1995 года «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». Так что, с одной стороны, как вы говорите, дача в чистом поле. С другой – и порядок регистрации, и регистрирующие органы нормативно все же определены.
- Для многих так и осталось неясным: если на даче мы живем временно, и речь идет о временной регистрации, то надо ли выписываться из города?
- Во-первых, для оформления временной регистрации по месту пребывания не обязательно отменять постоянную. Они могут быть в наличии одновременно у одного и того же гражданина. Это следует из п.15 Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил регистрации». В документе четко сказано: «Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства».
Что касается сроков, то мне представляется, тут тоже сказывается наша привычка немного сгущать краски. Вот говорят, например, что для оформления приватизации нужно выстоять очередь. Значит, и любая регистрация связана с очередями. Не исключено, что это представление чаще всего возникает из-за недостаточного знания законодательства и своих прав. Между тем согласно п.12 того же Постановления, органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания. Следовательно, никаких двух недель, отрывая их от драгоценного отпуска, ждать не надо.
Кроме того, никакой путаницы с органами регистрационного учета в представлениях граждан тоже не должно быть: да, граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства, а органами регистрационного учета во всех населенных пунктах (где имеются территориальные органы Федеральной миграционной службы) являются эти территориальные органы. В остальных населенных пунктах - органы местного самоуправления.
Из вышеизложенного следует, что и постоянную регистрацию (по месту жительства), и временную (по месту пребывания) оформляют одни и те же органы, и никакого разграничения полномочий между ними и какими-либо другими госорганами в данном случае не существует.
- Те же уточнения, по-видимому, касаются и возможных субъектов, определяющих степень пригодности жилья? О том, что механизм определения пригодности дачного дома для постоянного проживания пока не утвержден, не раз говорил и министр жилищной политики Нижегородской области. Он, кстати, подчеркивал: если отсутствие регистрации мешает людям получать социальные услуги от государства, они могут воспользоваться своим конституционным правом путем обращения в суд. Но рекомендовал дождаться принятия означенного механизма.
- Действительно, механизм этот пока не определен. Но в любом случае гражданин будет иметь дело с государственными структурами, и лучше, если он их будет правильно называть и ясно представлять себе их функции. А также требования некоторых нормативных актов, соблюдение которых может помочь в дальнейшем согласовании и признании дачного жилья пригодным. Так, например, райисполкомы были ликвидированы еще в 1991 году, а современное название данной структуры - районные администрации. Владельцу дачного дома придется иметь дело с ними.
Далее. В массиве российского законодательства, действительно, существует нормативный акт, который можно рассматривать как регулирующий то самое состояние жилого дома, которое нам предстоит оценить. Правильное название этого нормативного акта - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (аналогичный кодекс принят также на уровне нашего региона – Нижегородской области). В нем описаны правонарушения, посягающие на право собственности, в том числе и на жилье. Это такие статьи, как «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» (статья 7.21); «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» (статья 7.22); «Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами» (статья 7.23). Все это, как видно уже из названий статей, может также относиться к нашему вопросу и быть использовано при установлении степени пригодности или непригодности дачного дома для постоянного проживания. Если данные статьи не нарушаются, и все нормативы соблюдены, признать дачный домик именно жильем, пригодным для проживания, не составит никакого труда.
Кроме того, еще существует Регламент работы межведомственной комиссии по оценке соответствия жилых помещений и домов установленным требованиям, утвержденный Постановлением администрации Нижнего Новгорода № 2 393 от 13 июля 2006 года. Документ этот носит название «О процедурных вопросах признания жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Согласно пунктам 2.1-2.2 этого Регламента, в целях обследования жилых помещений и домов администрации районов города Нижнего Новгорода создают комиссии (далее - районные комиссии). В состав районной комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, на проведение инвентаризации объектов недвижимости. При необходимости районная комиссия вправе привлекать к работе комиссии органы архитектуры, градостроительства и соответствующие организации.
Таким образом, законодатель уже определил соответствующий орган, который должен решать подобные проблемы, а также его непосредственный состав. Никаких отступлений от данного правила не предусматривается. Кстати, в качестве привлеченных соответствующих организаций может выступать ФГУП «Ростехинвентаризация» (БТИ), поскольку специалисты этой организации прекрасно знают, чем объекты, предназначенные для постоянного проживания, отличаются от нежилых.
- Наши читатели спрашивают, может ли повлиять на регистрацию права собственности назначение земельного участка? То есть, равны ли права дачников и садоводов-огородников?
- Определения «дачный кооператив» и «садоводческое товарищество» – не синонимы, а разные по смыслу понятия. Согласно статье 1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обоим терминам дана одинаковая юридическая формулировка. Но в соответствии с этой же статьей, действительно, различается назначение самих земельных участков, на которых ведется либо садоводческое, либо дачное хозяйство. В частности, там есть такие важные для нас с вами уточнения: «Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)». А вот дачный земельный участок определяется как «земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)». Как видим, уже на уровне формулировок закреплено это различие – строений и жилых домов. В строении зарегистрироваться нельзя, в доме – можно.
Хотелось бы отметить, что как раз в дачных кооперативах право регистрации было предоставлено уже с момента принятия указанного Федерального закона, то есть уже с 1998 года. Конституционный же суд признал неконституционной ту норму, которая касалась только садовых участков (расположенных соответственно только в садоводческих товариществах) и только в той части, в какой ею ограничивалось право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
- А куда все-таки будут приходить письма и счета на оплату коммунальных услуг человеку, зарегистрированному по месту «дачного жительства»? Разве это не проблема?
- На самом деле эта проблема решаема, хотя тоже потребует некоторых уточнений. Определенные административно-территориальные образования, к которым мы относим и дачные поселки, входят в состав районов. Например, Закон Нижегородской области № 73-З от 29 июня 2005 года утвердил изменения административно-территориального деления Борского района. Следовательно, наши домики – все же не ничьи, а принадлежат к определенной административно-территориальной единице.
- А что закон говорит о налогах? Зарегистрировавшись на даче, мы должны будем платить двойной налог?
- Сумма налога на имущество, подлежащего уплате, рассчитывается, исходя только из инвентаризационной стоимости этого имущества. Закон РФ № 2003-1 от 9 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц» прямо указывает, что ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Другими словами, если вы оформили в собственность принадлежащий вам земельный участок или строение, расположенное на нем, то вы должны будете платить налог на это имущество. Количество же зарегистрированных в помещении человек или же их полное в нем отсутствие вообще никак не влияет на общую сумму налога. То есть, прежде всего, налоговая инспекция будет обращать внимание на наличие у гражданина правоустанавливающих документов (свидетельства о собственности), а не на место его регистрации.
- В прошлый раз мы затронули проблему прописки (регистрации) на дачах детей. Но вопрос так и повис в воздухе. С одной стороны, оздоравливающий климат. С другой – недостаточные бытовые удобства. Надо ли вообще думать о регистрации несовершеннолетних в дачном домике?
- Дети – наше будущее, и о них всегда надо думать. А если серьезно, то согласно закону дети всегда следуют судьбе родителей. Так, в соответствии с п.2 ст.20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. То же самое касается и временной регистрации - об этом нам говорит п.12 Постановления Правительства «Об утверждении правил регистрации», которое я уже упоминала ранее. В этом нормативном акте содержится также перечень документов, необходимых для регистрации ребенка. Это паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (пункты 28-29 Постановления). Регистрация осуществляется путем внесения сведений о детях в домовые (поквартирные) книги или алфавитные карточки родителей с одновременной выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства (пребывания).
- И еще вопрос: обязательно ли проводить межевание? Для владельцев дачных домов (вообще – индивидуальных домов) оно, в отличие от жителей многоквартирных домов, уже не бесплатное, так?
- В принципе для регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен индивидуальный дом, межевание в обязательном порядке не требуется. Если у владельца есть какой-либо документ, подтверждающий его права на участок, а также кадастровый паспорт самого участка, то этого будет достаточно для оформления права собственности. Необходимость в межевании возникает тогда, когда между владельцами смежных участков возникают споры по поводу границ их наделов, или, если в правоустанавливающих документах указана одна площадь участка, а с течением времени она изменилась в большую или меньшую сторону.
Что же касается оплаты, то здесь я с вами соглашусь - для владельцев индивидуальных домов межевание проводится на возмездной основе. Однако в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (ст.11) цены на данный вид работ не могут превышать пределов, установленных органами власти субъектов РФ. В нашей области такие пределы законодательно определены и составляют от 1 700 до 4 000 рублей в зависимости от вида земельного участка и целей его использования.
